Loạt thách thức của thị trường bất động sản

Đầu năm 2022, tại nhiều khu vực như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Khánh Hòa, Bình Dương,...thị trường vẫn diễn biến sôi động, thậm chí giá đất liên tục tăng cao. Tuy nhiên, trước nhiều tác động thị trường đột ngột “quay xe” hạ nhiệt các chuyên gia dự báo, thời gian tới thị trường bất động sản vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi trên cả nước. Tình trạng chung của thị trường hiện nay là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.

“Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lại rất lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và TP. HCM - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây”, ông Đính nói.

Vị chuyên gia đưa ra dự báo đưa ra dự báo, các cơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao vẫn có thể tiếp diễn. Đặc biệt là đất nền vùng ven thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết: “Có thể thấy, nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất hạn chế vì nhiều lý do khác nhau. Điều này cũng dẫn đến giá các sản phẩm trên thị trường bị đẩy lên cao, nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người dân”.

Ông Khương cho biết, hiện nay, có 2 nhóm khách hàng chính trên thị trường. Một là khách hàng mua để ở và thứ hai là khách hàng mua để đầu tư thay vì họ gửi tiền vào ngân hàng, chứng khoán,...

Do đó, việc đầu tư vào thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ, là rất cao. Tình hình này không chỉ xảy ra ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM mà còn ở các tỉnh lân cận. Bởi vậy, trong thời gian sắp tới, nguồn cung trên thị trường sẽ bị hạn chế. Theo Báo cáo thị trường quý I/2022 của Savills, giá bất động sản ở các phân khúc có xu hướng gia tăng.

Vị chuyên gia của Savills nhận định, do nguồn cung trên thị trường hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn và nhu cầu nhà ở lớn, dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đối diện với khó khăn, đặc biệt là những người mua với nhu cầu ở thực.

“Từ bây giờ cho đến cuối năm, thị trường sẽ không có gì thay đổi khi nguồn cung thiếu, giá bán duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Thứ nhất là bởi vì quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế. Bên cạnh đó, các dự án bị ách tắc do pháp lý. Lý do thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là so với năm 2012 và 2013, giao dịch vẫn nhiều hơn; đối với tháng 6, 7 hàng năm, thanh khoản trong thị trường không cao”, ông Khương nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Khương, việc nguồn cung hạn chế sẽ tạo điều kiện cho các đô thị xung quanh Hà Nội và TP. HCM phát triển. Bởi đây là những khu vực có quỹ đất dồi dào, giao dịch thuận tiện hơn và giá mềm dẻo hơn, từ đó cải thiện tính thanh khoản.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, dòng vốn vào bất động sản chính là yếu tố "sống còn" của thị trường trong thời gian tới. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, dòng tiền quyết định sự thành công hay thất bại của một doanh nghiệp. Nếu dòng tiền được luân chuyển một cách lành mạnh sẽ tạo điều kiện phát triển nền kinh tế. Dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản là nguồn vốn tín dụng.

Theo ông Châu, hiện có đến 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường. Nguồn vốn đó đến từ vốn tín dụng trong khi vốn tín dụng được xem là "bà đỡ" của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay.

Trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn. Việc dùng từ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở.

"Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Nhưng việc kiểm soát là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ phải được thực hiện đúng theo quy định", ông Châu nói.