"Lùa gà" bất động sản

"Chị có quan tâm dự án này không? Giá tốt lắm chị ạ"; "Em đã quyết định chưa, mai có đặt cọc được không? Khu mà mình xây dựng từ trước giờ tăng giá ầm ầm tăng phải 3-4 lần, em mua ở đây kiểu gì cũng lãi"; "Em quyết định nhanh lên, chốt nhanh lên không người khác đặt cọc luôn đấy. Mình phải quyết nhanh, giờ cái gì cũng tăng giá"; "Nhiều người mua lắm rồi em ơi, mua chậm là không còn hàng đâu"… là những lời giới thiệu không quá xa lạ với nhiều người qua các cuộc điện thoại.

Trong đó, không ít những lời giới thiệu đến từ những dự án "ma" - dự án chưa đủ tính pháp lý, tiền vào thì khó ra, thậm chí bị mất trắng, đất không thấy đâu, mà tiền cũng không đòi lại được.

Những dự án "ma" thường là các khu đất nông nghiệp, hoặc đất xen kẹt, được một người, hoặc một nhóm người, đứng ra thu gom của dân. Sau đó, tự chia tách thành các lô nhỏ để bán. Các chủ đất thường hứa hẹn sẽ chuyển đổi đất thành sổ đỏ riêng cho từng khách hàng. Có nhiều trường hợp họ cũng làm được điều đó. Nhưng mà cũng rất nhiều vụ không hề chia tách được, và mảnh đất đó vẫn là đất nông nghiệp, đất ruộng.

Tại những dự án này, các "cò mồi" với lời giới thiệu đường mật, chiêu bài tinh vi tìm mọi cách "lùa gà" để kiếm lời.

Lý do thành "gà"?

Trong chương trình Land Show tối ngày 5/5, trước khi đề cập đến khái niệm "gà" trên thị trường, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, mọi người thường nghĩ rằng thị trường bất động sản rất lãi, nhưng hoàn toàn không phải vậy.

"Trong 30 năm qua, 1000 người tham gia thị trường bất động sản chắc chỉ còn lại không quá 10 người. Mọi người luôn nhắc đến thành công nhưng những người phá sản rất là nhiều. Thị trường bất động sản rất quyết liệt,", ông Thanh nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam

Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng những người bị gọi là "gà" rất ít. Bởi theo ông Thanh kiếm được 1 tỷ đồng trong nền kinh tế xã hội hiện nay đều là những người rất giỏi.

Vấn đề mà nhiều nhà đầu tư gặp phải trên thị trường hiện nay là thiếu thông tin đầy đủ. Nhiều nhà đầu tư tiếp cận phải thông tin không đúng và đẩy đủ.

"Thông tin không đầy đủ khiến nhiều người nghĩ cơ hội rất là nhiều nhưng thực ra không có", ông Thanh nhấn mạnh.

30 năm qua, 1000 người tham gia thị trường bất động sản chắc chỉ còn lại không quá 10 người

Lý do thứ hai có thể biến nhà đầu tư thành "gà" chính là kỳ vọng lợi nhuận đột biến. Theo ông Thanh, lợi nhuận cao đột biến thường kèm theo rủi ro rất là lớn.

"Chúng ta thường nghe rằng giá nhà luôn tăng nhưng thực ra rất nhiều rủi ro kèm theo", Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cảnh báo.

Nói thêm về vấn đề này, hoa hậu Hà Kiều Anh – khách mời trong Land Show tối ngày 5/5 cho rằng con người luôn có lòng tham nhất định.

"Mình muốn lợi nhuận nhiều, lãi cao thì bắt buộc phải liều: Phải mua những mảnh đất, hay căn hộ từ lúc dự án khởi đầu. Lãi bao giờ cũng nhiều hơn tại nhũng dự án có quy hoạch đàng hoàng hay miếng đất đã được phân lô, chia nền. Nếu muốn nhanh, muốn nhiều tiền thì phải liều và phải chất nhận sự rủi ro, không thể nào không có rủi ro", hoa hậu Hà Kiều Anh cho biết.

Chiêu trò "lùa gà"?

Có ví von cho rằng cuộc chơi "lùa gà" là một nhóm lắm tiền "vãi thóc" để dụ "gà" là những người chưa có kinh nghiệm hoặc quá máu lửa vì nghĩ dễ kiếm tiền, đến khi "gà" vào và say sưa mổ thóc thì chiếc bẫy thình lình ụp xuống lúc nào không hay.

Và "Hiệu ứng FOMO" được xem là một trong những chiêu trò phổ biến được nhiều "cò" sử dụng chăn dắt "con mồi" tại các dự án "ma" bất động sản.

FOMO là từ viết tắt của "Fear Of Missing Out"  (tạm dịch là "Mua ngay nếu không sẽ bị bỏ lỡ cơ hội"). Đây là chiêu trò phổ biến nhiều môi giới đang sử dụng khiến khách hàng hoang mang. Những lời rót mật vào tai: Dự án hời lắm, sợ không mua hôm nay, ngày mai giá sẽ tăng mạnh, người mua mất cơ hội…

Theo Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh, khi đầu tư bất động sản, nhiều người chỉ quan tâm đến hiệu quả, nhưng vấn đề quan trọng nhất là pháp lý. Nếu pháp lý không tốt hiệu quả đầu tư chắc chắn không có được, thậm chí có thể mất trắng. Do đó tìm hiểu thông tin dự án, quy hoạch là điều vô cùng quan trọng"

"Nhiều khu vực không hề có quy hoạch hay dự kiến được phát triển đầu tư song nhiều người lại kỳ vọng có thể đón trước, có thể mua rẻ nhưng thực ra giá khi mua đã ở mức cao. Giá cao mà người ta lại tiếp tục mua vào khi chưa có một lượng đầu tư hay không có thay đổi hạ tầng thì chỉ có đợi xem ai đóng thế để rút ra", ông Thanh cảnh báo.

Sử dụng "chim mồi" là cách mà nhiều cò mồi sử dụng để đưa "gà" vào tròng

Cùng với "Hiệu ứng FOMO", sử dụng "chim mồi" là một chiêu trò khác mà các "cò" áp dụng để "lùa gà" vào tròng.

Ví dụ khi khách đang xem một căn nhà thì có khách khác từ đâu chạy tới, sau đó quyết định đặt cọc luôn. Người này thật ra là chim mồi do phía "cò đất" cài vào, nếu khách đang phân vân 50/50 thì việc họ xuất hiện có thể khiến khách lo sợ mất cơ hội mua nhà, khiến căn nhà trở nên "khan hiếm" mà nhanh chóng xuống tiền hoặc đặt cọc trước.

Theo hoa hậu Hà kiều Anh, khi đã lỡ đặt cọc thì phần đông, đặc biệt là những người lớn tuổi thường có tâm lý tiếc tiền. Và chỉ vì tiếc tiền nên tiếp tục đầu tư dự án đó.

"Trong việc kinh doanh khi cảm thấy một dự án không có lãi hoặc một dự án vừa đầu tư đối diện nhiều rủi ro thường thì phải cắt lỗ. Nhưng có mấy ai dám cắt lỗ, ai cũng nghĩ đã phóng lao thì phải theo lao, hy vọng một ngày nào đó sẽ khác và thay đổi", hoa hậu Hà kiều Anh cho biết.

Nhiều người nghĩ đã phóng lao thì phải theo lao, hy vọng một ngày nào đó sẽ khác và thay đổi

"Thả con săn sắt, bắt con cá rô" là chiều trò thứ 3 mà các "cò" thường sự dụng. Tại đây, "cò" sẽ đưa ra cho khách một lô đất ở vị trí A, có hình thức và giá cả đẹp. Khi khách đặt cọc xong, vài ngày sau môi giới sẽ gọi tới, nói rằng có người muốn mua lại với giá cao hơn. Nhưng thực tế, chẳng có ai gọi cả. Thậm chí môi giới sẵn sàng tự bỏ tiền túi vài chục triệu đồng, giả vờ rằng vị khách kia sẵn sàng chồng tiền đặt cọc.

Lúc này, khi người mua có cảm giác mình đã đầu tư đúng chỗ tốt, và thấy dự án khả thi, môi giới sẽ tiếp tục chào bán thêm vài lô đất nữa. Nếu lòng tham nổi lên, khách mua thêm vài lô thì có nghĩa chiêu "thả con săn sắt, bắt con cà rô" đã đạt hiệu quả.

"Mọi người mắc tâm lý nghĩ rằng mình có thể đầu tư tiếp để có lợi ngay là một chiêu rất hiệu quả để cho "gà" vào bẫy", Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cảnh báo.

Ngoài ra, mua đất tặng "vàng" cũng là chiêu trò thường được sử dụng để lùa "gà" vào bẫy. Đây là tâm lý đánh vào lòng "tham" của người mua. Nếu mua hôm nay, dịp này, sẽ có nhiều phần quá giá trị như cả cây vàng. Thực tế, vẫn là "mỡ nó rán nó", người mua đâu biết rằng, cây vàng được tặng trích từ tiền của chính người mua bỏ vào mà thôi.

Nói thêm về các chiêu trò, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thêm hiện nhiều dự án đang có hiện tượng làm giá. Tức khi một số sản phẩm được bán ra có người mua ngay, qua đó tạo lập một mức giá mới.

"Hiện có một số dự án, người ta định phân khúc, định giá ở một mức khá cao, thậm chí rất cao nếu như những người không có đủ thông tin, không có khả năng phân tích đánh giá, bị tác động tâm lý đám đông lao vào đầu tư", ông Nguyễn Chí Thanh cho biết.

Tại đây, những người tư có tiềm lực thực sự, vay đầu tư những dự án này rất nguy hiểm bởi nguy cơ gánh khoản nợ lớn.

Kinh nghiệm đầu tư?

Chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư bất động sản, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho rằng điều tối quan trọng với nhà đầu tư là trước khi đi thăm dự án nào cần tìm hiểu pháp lý, quy hoạch có tốt không. Khi xuống xem dự án thì cần xem việc đầu tư xây dựng có đúng như cam kết không.

Hoa hậu Hà Kiều Anh khuyến nghị nhà đầu tư cần tính toán kỹ khả năng thanh toán khi mua bất động sản

Trong khi đó, hoa hậu Hà Kiều Anh cho rằng hiện chính sách đang tạo nhiều điều kiện cho người dân có thể mua được căn hộ như: Cho đóng đợt 1 chỉ khoảng 15-20%, sau đó vay của ngân hàng trả góp. Nhìn qua thì rất có lợi song vẫn cần cân đo đong đếm khả năng thanh toán của mình.

"Mình cứ mượn đại ngân hàng rồi nghĩ nhà sẽ lên để bán đi để mua cái khác. Nhưng trường hợp giá nhà không lên, hay mình không có khả năng chi trả thì sẽ như thế nào?", hoa hậu Hà Kiều Anh khuyến nghị.

Đề cận đến vấn đề chính sách, theo ông Nguyễn Chi Thanh giá nhà của Việt Nam tại Việt Nam đang tăng cao một cách không bình thường, cần phải có sự điều tiết từ Nhà nước.

"Cần phải ưu tiên những quỹ đất lớn và kêu gọi nhà đầu tư vào với một điều kiện giá bán ra ở một mức giá phù hợp với điều kiện của người dân, từ đó mới có thể huy động được nguồn lực vào. Sản phầm đầu ra được đặt hàng rõ ràng với chất lượng mức giá cụ thể, làm quy mô lớn mới tiết kiệm được chi phí. Điều này sẽ giúp nhiều người có cơ hội thuê, mua trả góp trong 15 - 20 năm", ông Thanh đề xuất.

Thu nhập chung của người dân sẽ quyết định giá ổn định của thị trường bất động sản

Nói thêm về giá bán, ông Thanh khẳng định thu nhập chung của người dân sẽ quyết định giá ổn định của thị trường bất động sản. Giá lên cao nhưng khi không có người mua, thị trường sẽ điều chỉnh về mức thực tế