Mạnh tay với chủ đầu tư 'treo' sổ hồng của khách hàng

Đề xuất thỏa đáng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM, chỉ riêng trên địa bàn TP.HCM đã có hàng trăm dự án dù chủ đầu tư đã bàn giao nhà nhiều năm nhưng khách hàng vẫn chưa nhận được sổ hồng. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ này như dự án phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung; do điều chỉnh quy hoạch hoặc vi phạm trật tự xây dựng; chưa xác định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội; chưa bàn giao hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hay chưa bàn giao 2% kinh phí bảo trì chung cư; dự án có hồ sơ thanh tra, kiểm tra, điều tra; doanh nghiệp (DN) chưa khắc phục vi phạm...

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Để tháo gỡ vấn đề này, từ năm 2024, TP.HCM đã phải lập tổ công tác đặc biệt để xử lý. Vì thế, ông Châu bày tỏ ủng hộ đề xuất mở rộng hình thức chế tài đối với lỗi chủ quan của DN dẫn đến không làm sổ hồng được cho khách hàng sẽ không được làm dự án mới.

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM, cũng cho rằng đề xuất trên là một giải pháp mạnh nhằm nâng cao trách nhiệm của DN và bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Đối với các trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy hoạch, xây dựng sai phép, chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc có các sai phạm làm ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thiện pháp lý của dự án, khiến người mua nhà không được cấp sổ đúng thời hạn, thì cần xác định rõ đây là trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi đó, việc hạn chế hoặc không cho phép DN tiếp tục phát triển dự án mới là chế tài cần thiết nhằm nâng cao tính răn đe và bảo đảm kỷ cương thị trường. Mục tiêu cuối cùng của chính sách không phải ngăn cản hoạt động đầu tư, mà buộc họ phải thực hiện đầy đủ trách nhiệm với khách hàng và tuân thủ pháp luật.

Đồng quan điểm nhưng ông Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) kiến nghị, bên cạnh việc cấm chủ đầu tư vi phạm triển khai dự án mới, phải tiến hành song song là giải quyết hồ sơ cho cư dân. Cần tách phần vi phạm và các căn hộ còn lại đã đủ điều kiện theo pháp luật đất đai để xử lý, không gom chung. Với căn chưa đủ điều kiện, cần thông báo rõ vướng mắc, bên có trách nhiệm và thời hạn khắc phục. Nếu chỉ hạn chế DN làm dự án mới mà không giải quyết quyền lợi của người mua nhà tại dự án cũ thì cũng mới chỉ giải quyết phần ngọn.

Phải xác định rõ nguyên nhân ở đâu, chậm do ai

Dù vậy, ông Ngô Gia Hoàng đặt vấn đề, trong trường hợp chủ đầu tư đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ, căn hộ đủ điều kiện cấp sổ hồng mà việc giải quyết vẫn quá hạn do cơ quan Nhà nước, thì trách nhiệm thuộc cơ quan chậm xử lý. Cũng cần phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định rõ hồ sơ đang vướng ở khâu nào, đơn vị nào chịu trách nhiệm và thời hạn hoàn thành. "Lỗi thuộc về người thực thi thì người dân, DN có thể khiếu nại, khiếu kiện. Nếu vướng do quy định thì phải tìm cách tháo gỡ, sửa đổi quy định hoặc đề xuất cơ chế đặc thù", ông Hoàng nhấn mạnh. Về lâu dài, nên nghiên cứu cơ chế cho phép cấp sổ cho người mua hợp pháp đã đáp ứng các điều kiện khác, đồng thời bảo đảm Nhà nước vẫn xác định và thu đủ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Phải xác định nguyên nhân chậm cấp sổ ở đâu, do ai, chứ không phải chậm cấp sổ là đặt ra chế tài cho chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Duy Thành cũng nhận định, thực tế hiện nay nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm phát triển đồng thời nhiều dự án nhà ở trong cùng một giai đoạn. Do đó, nếu chỉ một dự án chưa hoàn tất việc cấp sổ hồng là không được triển khai dự án mới thì sẽ khó phù hợp với thực tế vận hành của thị trường. "Chủ đầu tư sai phạm làm ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thiện pháp lý của dự án, khiến người mua nhà không được cấp sổ đúng thời hạn, khi đó việc hạn chế hoặc không cho phép DN tiếp tục phát triển dự án mới là chế tài cần thiết nhằm nâng cao tính răn đe và bảo đảm kỷ cương thị trường. Nếu chậm cấp sổ hồng xuất phát từ các vướng mắc về cơ chế, chính sách hoặc quá trình giải quyết thủ tục của cơ quan quản lý nhà nước thì không nên xem đó là lỗi của chủ đầu tư", vị này khuyến nghị.

Nhìn ra thị trường hiện nay có không ít dự án đã hoàn thành xây dựng, chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, tuân thủ quy hoạch và các quy định pháp luật, nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc cấp sổ hồng do sự chồng chéo của các quy định pháp luật hoặc quá trình rà soát, xử lý thủ tục kéo dài từ phía cơ quan quản lý. Các chuyên gia lưu ý, trong những trường hợp này, DN không phải là bên gây ra sự chậm trễ nên không thể quy trách nhiệm hoàn toàn cho họ. Do đó, khi xây dựng quy định cần phân định rõ trách nhiệm của từng bên. Nếu việc chậm cấp sổ hồng xuất phát từ sai phạm của chủ đầu tư làm ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng thì cần có chế tài nghiêm khắc. Ngược lại, nếu nguyên nhân đến từ cơ chế, chính sách hoặc thủ tục hành chính thì cần được loại trừ khỏi phạm vi xử lý để đảm bảo sự công bằng và phù hợp với thực tiễn.

"Vấn đề cốt lõi không phải là xử phạt bằng mọi giá mà là xác định đúng nguyên nhân, đúng trách nhiệm. Quy định cần được xây dựng theo hướng phân loại rõ nguyên nhân, mức độ vi phạm và thời gian chậm trễ, từ đó có chế tài phù hợp. Chỉ khi đó, quy định mới vừa bảo vệ được người mua nhà, vừa tạo điều kiện cho các DN làm ăn nghiêm túc tiếp tục đầu tư, phát triển các dự án mới và đóng góp cho thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững", ông Thành kiến nghị.