Minh bạch giá đất

PV: Vừa qua Quốc hội thông qua Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Về vấn đề định giá đất , dự thảo Nghị định cụ thể hóa 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất và 8 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá cùng hệ số điều chỉnh giá đất . Nhiều ý kiến cho rằng phải thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh bởi vừa qua khiếu kiện chủ yếu liên quan đến vấn đề giá đất , ông đánh giá thế nào?

Ông Nguyễn Quang Huân: Vừa qua, điểm mắc lớn nhất chính là chính sách tái định cư, bồi thường không thống nhất được. Tức là không tính được giá đất và thống nhất trong mức giá. Quan niệm về giá thị trường không được giải thích một cách kỹ càng, mỗi người hiểu một kiểu. Do đó cần phải đưa về một định nghĩa thế nào là giá thị trường và giá thị trường được tính như thế nào? Nếu nói ngoài thị trường bán bao nhiêu thì gọi đó là giá thị trường. Không phải! Nếu tính như thế thì giá đất “trên trời”. Giá thị trường phải được tính trước thời điểm công bố quy hoạch. Nghĩa là phải khảo sát thị trường giá đất vùng đấy trước thời điểm đền bù. Sau khi tính giá đó cần phải có một đội ngũ tư vấn độc lập đi xác minh. Sau đó giá đất được ban hành, hình thành một chính sách mang tính pháp lý. Và giá đó phải được HĐND tỉnh, thành phố ở đó phê duyệt trên toàn địa bàn tỉnh, thành phố. Khi đền bù thì giá đất ở khu vực ấy mới giống nhau trong các dự án. Hiện nay có dự án vốn ngân sách thì đền bù thấp, còn những dự án vay vốn nước ngoài thì được đền bù cao. Từ đó gây nên khiếu kiện.

Khi xây dựng dự thảo Nghị định hướng dẫn triển khai Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có ý kiến cho rằng chưa có đầy đủ dữ liệu thị trường, chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế thì bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của Luật Đất đai, thưa ông?

Giá thị trường được xác định chung trên toàn tỉnh, chứ không thể mỗi dự án lại có một giá thị trường khác nhau. Cho nên không thống nhất được chính sách thì không thống nhất được cách làm. Phải có văn bản hướng dẫn, và địa tô chênh lệch cũng phải bám vào tình hình thực tế. Có địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Trong đó địa tô chênh lệch 1 là hình thành do bản thân miếng đất mang lại. Địa tô chênh lệch 2 là do nhà đầu tư mang vào.

Nghị quyết của Quốc hội quy định việc thu hồi đất chỉ áp dụng với dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất. Điều này cần được cụ thể hoá ra sao thưa ông?

75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất đồng thuận, có nghĩa số còn lại là 25%. Bây giờ xác định trong 100 người thì có 25 người chưa đồng tình, trong 100 hộ gia đình có 25 hộ chưa đồng tình. Đã có chính sách rồi mà người ta vẫn cố tình chống đối thì phải cưỡng chế. Tuy nhiên chính sách quan trọng vẫn phải là giá đất hợp lý.

Bây giờ chúng tôi đầu tư vào, công bố quy hoạch và đầu tư vào hạ tầng thì nhà đầu tư và Nhà nước phải được hưởng, chứ không phải chỉ có mỗi nhà đầu tư được hưởng vì đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện quản lý. Cho nên khi đầu tư vào thì lợi nhuận của địa tô chênh lệch 2 phải được chia đều cho Nhà nước và nhà đầu tư.

Còn người dân có đất thì hưởng địa tô chênh lệch 1. Đất của anh tốt anh hưởng trước đấy rồi. Như thế mới công bằng. Vì vậy sau khi có giá đất , chúng ta phải giải thích, vận động, tuyên truyền để người có đất hiểu mọi người dân khác đã đồng ý hết, vì đất nước, và bản thân mình cũng không bị thiệt, không nên cố tình chống đối, vì như thế lại phải cưỡng chế. Do vậy, cần phải giải thích cho người dân hiểu. Chính sách đảm bảo công bằng, hợp lý thì người dân sẽ nghe. Tôi cho rằng, mọi việc hiện nay đã thông suốt về tư tưởng, quan trọng là cách làm. Vì thế, như tôi đã đề cập ở trên, vấn đề là định nghĩa thế nào là kinh tế thị trường, thế nào là giá thị trường, cách tính giá thị trường. Cuối cùng là truyền thông để cho người dân hiểu.

Thưa ông, vừa qua liên quan đến vấn đề đất đai, Quốc hội cũng đã ban hành Nghị quyết để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án. Đây cũng là một điểm để gỡ khó giải phóng nguồn lực đất đai, thưa ông?

Thanh tra, kết luận đi vào những trường hợp cụ thể. Còn bây giờ chúng ta phải đưa ra chính sách chung của toàn quốc, và có một cách làm chung. Bước một xác định giá thị trường, bước thứ hai là ban hành chính sách đúng. Chính sách đúng phải được lấy ý kiến của nhân dân và phải được HĐND phê duyệt trên địa bàn toàn vùng, toàn tỉnh. Cứ 5 năm điều chỉnh bảng giá một lần vào năm đầu của nhiệm kỳ, như vậy giá sẽ cập nhật thường xuyên và không bao giờ bị lỗi thời. Khi chính sách thông qua, thì các dự án đền bù cũng đồng loạt thống nhất làm theo chính sách. Dự án nào nằm trong diện liên tỉnh thì chính sách đó phải được Thủ tướng phê duyệt, nếu nằm ở trong nội bộ của tỉnh thì chỉ cần Chủ tịch UBND phê duyệt sau khi được sự ủy quyền hay thông qua của HĐND. Như thế vừa dân chủ, vừa đảm bảo sự công bằng, minh bạch.

Trân trọng cảm ơn ông!