Một “lực hút” mới đang hình thành ngoài lõi đô thị, giới đầu tư bắt đầu âm thầm dịch chuyển

Tại Hội thảo "La bàn đầu tư 2026: Tâm điểm dòng tiền" diễn ra vào chiều 20/1, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, khi các chính sách thúc đẩy sản xuất, kinh doanh chưa tạo được cú hích đủ mạnh cho nền kinh tế, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các kênh đầu tư như một cách tối ưu để bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản.

Ông Đính cho rằng quy luật thị trường vốn luôn rõ ràng: Dòng tiền sẽ tìm đến nơi có khả năng sinh lời tốt nhất. Thực tế cho thấy, 3 kênh truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn giữ sức hút lớn. Chỉ cần xuất hiện tín hiệu về "sóng" tăng giá, thị trường lập tức sôi động, dòng vốn đổ vào nhanh chóng và mặt bằng giá được đẩy lên theo kỳ vọng lợi nhuận.

Tuy cùng là nơi trú ẩn tài sản, mỗi kênh lại có đặc thù riêng. Vàng và chứng khoán linh hoạt, dễ tham gia và rút lui với quy mô vốn nhỏ. Ngược lại, bất động sản đòi hỏi nền tảng tài chính vững chắc hơn, cùng khả năng huy động và sử dụng đòn bẩy tín dụng một cách hiệu quả.

Xét về sinh lời, ông Đính nhận định bất động sản vượt trội nhờ khả năng tạo "lợi nhuận kép". Không chỉ hưởng lợi từ tăng giá tài sản theo thời gian, nhà đầu tư còn có thể tạo dòng tiền ổn định thông qua khai thác, cho thuê hoặc kinh doanh. Trong khi đó, vàng chỉ sinh lời khi giá tăng, còn chứng khoán dù có cổ tức nhưng tỷ suất thường không đáng kể nếu so với lãi suất tiền gửi trong nhiều giai đoạn.

Chính vì vậy, bất động sản lâu nay vẫn được xem là kênh đầu tư có độ tin cậy cao trong dài hạn. Lịch sử nhiều thập kỷ cho thấy giá trị bất động sản gần như chỉ có xu hướng đi lên, đặc biệt trong giai đoạn 2025 - 2026, khi chi phí đất đai và các chính sách quản lý mới đang tạo lực đẩy trực tiếp lên mặt bằng giá. Điều này tiếp tục củng cố vai trò của bất động sản như một trụ cột trong chiến lược tích lũy tài sản của nhà đầu tư Việt Nam.

Năm 2026 cũng được kỳ vọng là giai đoạn thị trường bất động sản hưởng lợi trực tiếp từ nỗ lực tháo gỡ pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công. Với kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng cho hạ tầng, sức nóng không chỉ tập trung ở các đô thị lớn mà còn lan tỏa đến những vùng kinh tế mới, tiêu biểu là khu vực Tây Nam Bộ. Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng đô thị, khu công nghiệp và dịch vụ du lịch đang trở thành chất xúc tác cho các phân khúc bất động sản liên quan.

Cùng với đó, việc khơi thông nguồn cung và duy trì tăng trưởng tín dụng quanh ngưỡng 15% đang tạo ra một hệ sinh thái thuận lợi, giúp các dự án chất lượng và các loại hình bất động sản từ công nghiệp đến bán lẻ duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2026.

Bức tranh thị trường cuối 2025, đầu 2026 cũng chứng kiến bước ngoặt lớn nhờ sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Hàng trăm dự án được khởi công, đặc biệt là các tuyến metro tại TP.HCM hay mạng lưới đường sắt tốc độ cao kết nối các cực tăng trưởng như Hà Nội – Quảng Ninh , không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn trực tiếp tái định nghĩa dòng chảy của vốn đầu tư.

Cùng với đó là sự xuất hiện của các siêu dự án như Cần Giờ, Olympic Hà Nội hay Hạ Long Xanh đang tạo sức hút mạnh mẽ, hướng dòng tiền vào mô hình "đô thị nén" đồng bộ. Thay vì những sản phẩm đơn lẻ, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các đại đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích, công nghệ cao và tiêu chuẩn xanh – phân khúc đánh trúng nhu cầu sống thực và bền vững của thị trường.

"Đáng chú ý, một làn sóng dịch chuyển đang hình thành khi nhà đầu tư rời khu vực nội đô chật chội để tìm về các đô thị vùng ven như Bắc Ninh hay Ninh Bình. Lợi thế về không gian sống, cảnh quan tự nhiên và chất lượng môi trường đang trở thành "nam châm" mới. Xu hướng này càng rõ nét khi hạ tầng kết nối được đẩy mạnh, xóa nhòa khoảng cách giữa các vùng vệ tinh với lõi trung tâm Hà Nội và TP.HCM, biến những khu vực từng được coi là xa xôi thành tâm điểm đầu tư mới", ông Đính nói.

Ở góc nhìn khác, PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, dù dòng vốn có xu hướng tìm đến bất động sản, quá trình này sẽ không diễn ra một chiều mà đi kèm những điều chỉnh đáng kể. Khi nhu cầu vốn tăng, mặt bằng lãi suất tất yếu chịu áp lực đi lên, và chính yếu tố này sẽ trở thành "bộ lọc tự nhiên", kìm hãm dòng tiền đầu cơ do chi phí tài chính và rủi ro vượt ngưỡng chịu đựng của nhà đầu tư.

Thay vì dồn lực cho đầu cơ tài sản, trọng tâm đầu tư công đang được định hướng mạnh mẽ vào các dự án hạ tầng quy mô lớn. Cách tiếp cận này không chỉ tạo dư địa để các tập đoàn trong nước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị, mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực tới thị trường chứng khoán và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Việc thúc đẩy doanh nghiệp Việt thông qua các dự án trọng điểm được xem là bước đi chiến lược nhằm củng cố nền tảng tăng trưởng bền vững.

Đặc biệt, sự quyết liệt của Chính phủ trong phát triển nhà ở xã hội, với cam kết tham gia của hơn 20 tập đoàn lớn, được kỳ vọng sẽ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường. Điều này góp phần bình ổn mặt bằng giá, thay vì đẩy giá tăng nóng như các chu kỳ trước, qua đó giảm áp lực cho người mua ở thực và hạn chế rủi ro bong bóng.

Về dài hạn, đầu tư công tiếp tục giữ vai trò công cụ điều tiết then chốt của nền kinh tế. Mục tiêu cốt lõi của việc bơm lượng vốn lớn vào thị trường là bảo đảm dòng tiền thực sự "ở lại" trong khu vực doanh nghiệp Việt Nam, giúp doanh nghiệp tích lũy nội lực, nâng cao sức chống chịu và năng lực cạnh tranh dài hạn.