Ngành BĐS Trung Quốc dậm chân tại chỗ: 'Đội sale' khổ sở tìm khách nhưng không ai mua, nhà hạ giá 20% vẫn không có lãi

Kể từ khi chính sách Zero Covid kết thúc vào cuối năm ngoái, nhà môi giới bất động sản Wu Hong phải vất vả đi tìm và chăm sóc các khách hàng tiềm năng. Cô thậm chí còn không có thời gian để giải trí với các đồng nghiệp của mình. Cô chia sẻ: “Bây giờ tôi mất quá nhiều thời gian để trò chuyện với khách hàng, đến mức đau cổ họng.”

Tuy nhiên, dù khó khăn như thế nhưng doanh số của Wu cũng chẳng thể cải thiện. Doanh số bán nhà ở xây ở Vu Hồ, thành phố phía đông Trung Quốc cách Thượng Hải khoảng 300 km, tăng 10% trong tháng trước so với mức 448 bất động sản trong tháng 12. Song, con số này vẫn thấp hơn gần 2/3 so với 1.341 bất động sản được bán vào năm 2022.

Sự hồi phục chậm chạp của ngành bất động sản ở Vu Hồ thể hiện những thách thức mà các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc khi nỗ lực vực dậy lĩnh vực này. Bất động sản vốn là một động lực tăng trưởng quan trọng với nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới, nhưng chịu sự giám sát gắt gao của chính phủ trong năm 2 qua và ảnh hưởng của dịch bệnh.

Vu Hồ cho đến nay vẫn còn rất nhiều nhà chưa bán được. Giám đốc điều hành của một nhà phát triển có dự án ở thành phố này cho biết: “Người mua đã quay trở lại, nhưng họ thận trọng hơn khi đưa ra quyết định vì sợ rằng giá đang giảm sẽ còn hạ mạnh hơn nữa.”

Ước tính, lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 30% tổng sản lượng kinh tế Trung Quốc. Ngành này cũng có đóng góp lớn cho nguồn ngân sách của chính quyền các địa phương, khi năm ngoái tạo ra 6,7 nghìn tỷ NDT (990 tỷ USD) từ việc bán đất cho các nhà phát triển.

Tuy nhiên, những quy định nghiêm ngặt của chính phủ trước tình trạng đòn bẩy được sử dụng quá nhiều trong lĩnh vực này đã được đặt ra, nhằm hạn chế đầu cơ và cho vay nhiều rủi ro. Động thái này đã khiến các nhà phát triển rơi vào cảnh thiếu vốn, một số thì vỡ nợ, đóng băng các dự án và doanh số bán nhà, giá nhà lao dốc.

Theo nhà cung cấp dữ liệu Wind, doanh số bán nhà mới xây tại 30 thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm 31% trong năm 2022 và tiếp tục đi xuống vào tháng trước.

Ở Vu Hồ, giá trung bình của một căn hộ 90 m2 là 900.000 NDT (133.000 USD) vào tháng trước, vẫn thấp hơn 1/5 so với 1 năm trước đó.

Doanh số bán nhà hàng tháng của Trung Quốc.

Theo Bo Zhuang, một nhà kinh tế tại Loomis Sayles có trụ sở ở Singapore, cho biết ngay cả khi Trung Quốc mở cửa trở lại và chính phủ nới lỏng quy định về đòn bẩy để thúc đẩy tăng trưởng, thì “các yếu tố cơ bản của nền kinh tế vẫn còn quá yếu để giúp lĩnh vực bất động sản thay đổi mạnh mẽ.”

Theo đó, các nhà phát triển đã phải nỗ lực đưa ra những cách thức mới để tăng doanh số. Thay vì tuân theo mức giá sàn do nhà nước đặt ra, Golden Scale House, một dự án khu dân cư ở ngoại ô Vu Hồ, đã đưa ra khoản hỗ trợ 230.000 NDT để người mua cải tạo nhà 1 tháng sau khi thoả thuận hoàn tất.

Trong khi doanh số bán nhà tăng 3 tháng liên tiếp tính đến tháng 1, một lãnh đạo của GSH cho biết dự án vẫn gần như không có lợi nhuận sau khi đã giảm giá - khoảng 20% giá của 1 căn hộ 3 phòng ngủ điển hình. Ông nói: “Chúng tôi đã trải qua 1 năm 2022 cực kỳ tồi tệ, phải cố tạo ra dòng tiền để bám trụ.”

Vu Hồ cũng chứng kiến xu hướng dân số già. Đây là 1 phần nguyên nhân khiến giá nhà sụt giảm. Giống nhiều thành phố khác, trong những năm gần đây, nơi này phải đối mặt với tình trạng thanh niên rời bỏ quê hương.

Một quan chức tại cơ quan thuộc Bộ Lao động ở quận Cửu Giang, cho biết: “Những người trẻ khoảng 20 tuổi chấp nhận thuê một tầng hầm ở Thượng Hải để có tương lai, họ không ở với cha mẹ và làm việc 12 giờ/ngày tại 1 nhà máy không có tiềm năng ở nơi này.”

Tại No 1 Park Avenue, một khu dân cư nổi tiếng ở ngoại ô Vu Hồ đã được hoàn thiện và bán hết cách đây 7 năm, hơn 10% căn hộ vẫn chưa có người ở. Các nhà môi giới cho biết nhiều người đã mua nhà và coi đó là khoản đầu tư, hy vọng giá sẽ tăng.

Chính quyền thành phố Vu Hồ rất mong muốn thị trường phục hồi và đã công bố một loạt các ưu đãi kể từ nửa cuối năm 2022, bao gồm các khoản trợ cấp mua nhà với giá chiết khấu lên tới 10%.

Một nhà phát triển có dự án ở Vu Hồ cho biết: “Bạn mong đợi giá sẽ tăng như thế nào nữa, khi có quá nhiều căn hiện được rao bán với mức giá thấp?”

Trong khi đó, người mua nhà thì mang tâm lý thận trọng. Li Hui - một nhân viên văn phòng 30 tuổi đã đi tìm căn hộ 3 phòng ngủ trong 3 tháng nay, cho hay: “Tôi không vội vàng khi thị trường vẫn ảm đạm.”

Chính quyền địa phương cũng nỗ lực để thúc đẩy doanh số bán đất. Tháng trước, phòng tài chính thành phố Vu Hồ đặt mục tiêu tăng trưởng 20% đối với doanh số bán đất trong năm nay.

Song, các nhà phát triển vẫn “lắc đầu ngao ngán”. Giám đốc điều hành của 1 nhà phát triển ở Vu Hồ, cho biết: “Sẽ mất nhiều thời gian để vực dậy tâm lý của thị trường. Chúng ta phải chờ đợi rất lâu.”

Tham khảo FT