Nguồn cung tăng, vì sao giá nhà vẫn khó giảm?

Nguồn cung tăng nhưng vẫn 'tắc'

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản quý II/2025 ghi nhận có 58 dự án được cấp phép mới và 157 dự án đủ điều kiện kinh doanh, tăng lần lượt là 28,9% và 55,4% so với quý I.

Dù nguồn cung có sự khởi sắc nhưng theo các chuyên gia so với nhu cầu hiện nay là không đủ và các sản phẩm mới cũng chưa thể đến ngay được với người mua.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, dù các luật quan trọng về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8/2024 nhưng để áp dụng đồng bộ và hiệu quả vào thực tiễn thì vẫn cần thời gian để có đầy đủ các văn bản hướng dẫn, triển khai cụ thể.

Theo bà Hằng, hiện nay, nhiều dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính…Các bước này đòi hỏi nhiều thời gian để bảo đảm minh bạch, đúng quy trình. Dù tiến độ đã được đẩy nhanh nhưng vẫn cần một khoảng trễ để nguồn cung nhà ở thực sự đi vào thị trường.

Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ - một trong những khó khăn chính khi triển khai dự án hiện nay là việc phải đối mặt một "rừng" thủ tục. Ví dụ trong khâu thẩm định hồ sơ phải lấy ý kiến rất nhiều các sở khác nhau như Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc , Sở Tài chính, rồi chính quyền địa phương cấp phường xã, sau đó mới phê duyệt quy hoạch dự án. Tiếp đó đến khâu phê duyệt chủ trương đầu tư thì lại phải đi xin ý kiến sở ngành một vòng nữa.

Hầu hết các dự án hiện nay đều lấy ý kiến sở, ngành, địa phương hai vòng. Và khi thực hiện giải phóng mặt bằng, thu hồi đất lại phát sinh vướng mắc về định giá đất, đất công trong dự án, rồi phải trả thêm kinh phí thu hồi đất cho người dân.

Ngoài ra, những vướng mắc về nguồn gốc đất, dính đất công đã làm nhiều dự án bất động suốt nhiều năm.

" Sự chậm trễ trong phê duyệt các thủ tục dự án nhà ở, khu đô thị tại nhiều địa phương thời gian qua dẫn tới kết quả dự án treo nhiều năm, sản phẩm không ra được thị trường, khan hiếm nguồn cung, tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng trầm trọng, dẫn tới giá nhà tăng và tăng mãi ", ông Toản nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, có nhiều dự án kéo dài gần chục năm vẫn không xong được các thủ tục, dẫn đến việc xác định nghĩa vụ tài chính cũng phức tạp và làm tăng thêm nhiều chi phí. Do đó, nguồn cung trên thị trường hiện nay thực tế vẫn chỉ đến từ vài dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực triển khai. Trong khi đó, nhiều đại dự án dù đã rục rịch khởi động, song đều là những dự án lớn, phải trải qua nhiều phân kỳ đầu tư, chưa thể cung cấp sản phẩm ra thị trường ngay thời điểm này.

Giá nhà khó giảm

Dù nguồn cung tăng nhưng do vẫn còn nhiều điểm ách tắc nên theo dự báo của các chuyên gia trong ngắn hạn giá nhà sẽ khó hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, sự mất cân đối về nguồn cung cũng khiến giá nhà khó giảm . Đơn cử tại thị trường Hà Nội, theo báo cáo của Savills, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung bất động sản mới đạt 14.900 căn. Trong khi đó, theo tính toán của Ngân hàng thế giới, mỗi năm các thành phố lớn cần thêm khoảng 374.000 căn hộ.

TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt.

Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất cũng được nhiều ý kiến cho là nguyên nhân trực tiếp. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho biết, giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều tầng chi phí, trong đó lớn nhất là tiền đất. Giá đền bù tăng vọt buộc doanh nghiệp phải ứng trước khoản lớn để giải phóng mặt bằng, có dự án kéo dài cả chục năm mới xong, nên chi phí đội lên nhiều lần.

Ngoài ra, thủ tục pháp lý chậm trễ, nghĩa vụ tài chính đất đai ngày càng khó đoán, nhiều dự án vài năm trước chỉ nộp 20-30 tỷ đồng tiền sử dụng đất nay đã phải chi tới 100-200 tỷ.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng chỉ ra các nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, khó hạ nhiệt như: Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đấu thầu, đầu tư, xây dựng dù đã được sửa đổi nhưng vẫn còn những điểm bất cập, chồng chéo, gây khó khăn cho quá trình triển khai dự án. Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ, làm tăng chi phí đầu tư và cuối cùng là tăng giá bán sản phẩm.

Bên cạnh đó, việc tổ chức triển khai pháp luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở của các địa phương còn chậm và chưa đáp ứng yêu cầu xã hội. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất gặp nhiều vướng mắc. Một phần do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, dẫn đến việc giải quyết bị đùn đẩy, kéo dài.