Nhà đầu tư e dè, một số phân khúc bất động sản đã bắt đầu giảm giá

Theo số liệu mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài, 10 tháng đầu năm 2022, giải ngân vốn FDI đạt 17,45 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 10 tháng trong 5 năm qua.

Kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với trên 3,87 tỷ USD, chiếm 17,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

GDP ghi nhận đến cuối tháng 9 năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong mười năm qua, đưa Việt Nam vào hàng ngũ những nước phát triển nhanh nhất thế giới.

Căn hộ giảm cả nguồn cung và giá bán

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý III/2022, nguồn cung căn hộ trong các quận nội đô dần hạn chế khi việc xin phê duyệt dự án ngày càng trở nên khó khăn. Do đó, nguồn cung căn hộ mới trong vừa qua chỉ đạt hơn 3.000 căn, giảm 38% so với quý trước và 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, lượng cung chủ yếu từ các quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Gia Lâm. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 84% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 12%, cao cấp 3%, không có nguồn cung cho phân khúc sang và siêu sang.

Theo Cushman & Wakefield, việc kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4,600 căn tiêu thụ, giảm 15% so với quý trước. Để thích ứng với tình hình hiện tại, các chủ đầu tư đã cho ra kỳ hạn thanh toán dễ dàng hơn với chiết khấu lớn hoặc khuyến mãi hấp dẫn cho khách hàng nhằm tăng nhu cầu thị trường.

Giá bán sơ cấp trung bình trong quý III/2022 đạt khoảng 1.858 USD/m2, giảm 3,1% so với quý trước. Theo ước tính của Cushman & Wakefield, sẽ có khoảng 103.000 căn hộ mới được chào bán ra thị trường trong giai đoạn quý IV/2022 - 2025.

Nguồn cung nhà liền thổ giảm một nửa, giá giảm so với quý trước

Về nguồn cung mới của nhà liền thổ Hà Nội đã giảm đáng kể trong quý III, cụ thể chỉ có 625 căn được tung ra, giảm một nửa so với quý trước nhưng vẫn tăng 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tổng lượng căn được tiêu thụ là khoảng 374 căn. Dẫn đầu nguồn cung mới của Hà Nội là Mê Linh chiếm 50% và Gia Lâm với 26%. Cushman & Wakefield ước tính tổng nguồn cung nhà liền thổ trong tương lai tại Hà Nội sẽ đạt 12,000 căn.

Giá sơ cấp trung bình được ghi nhận là 6.800 USD/m2, giảm 0,2% theo quý và tăng 43,3% theo năm. Các nhà đầu tư dần thận trọng hơn trong việc đầu tư và mua bất động sản đất nền do thiếu hụt thanh khoản và các khoản vay.

Thị trường văn phòng hấp thụ tích cực

Cushman & Wakefield cho rằng, nhu cầu không gian văn phòng vốn gắn liền với nền kinh tế; tăng trưởng kinh tế đồng nghĩa với việc nhiều việc làm được tạo ra, từ đó thúc đẩy nhu cầu nhiều hơn đối với tất cả các loại không gian cho người lao động, trong đó có văn phòng.

Thị trường ghi nhận được nguồn cung mới trong quý III là 22.350m2, nâng tổng nguồn cung Hạng A và B tại Hà Nội lên là 1,65 triệu m2 sàn văn phòng. Giá thuê văn phòng toàn thị trường tăng nhẹ với 34 USD/m2/tháng đối với Hạng A, và 20 USD/m2/tháng đối với Hạng B.

Thị trường chứng kiến khả năng hấp thụ tích cực với lượng hấp thụ thuần trong 9 tháng 2022 là 40.000 m2, đến từ các công ty trong lĩnh vực bảo hiểm (25%), sản xuất và chế tạo (25%), công nghệ (20%), dịch vụ (10%) và logistics (5%), chủ yếu tập trung ở các tòa nhà rìa trung tâm và khu Tây.

Cushman & Wakefield dự báo, trong 3 năm tiếp theo, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ đón nhận hàng loạt các dự án văn phòng mới ở khu phía Tây và rìa Trung tâm.

Nguồn cung thị trường bán lẻ trong tương lai sẽ được phân bổ ở phía Tây Hà Nội

Thị trường bán lẻ Hà Nội đã phục hồi và quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng của thời điểm trước đại dịch. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 89% trên tổng nguồn cung tích lũy của trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp và khối đế thương mại là 1,25 triệu m2. Giá thuê mặt bằng trung bình đạt 39 USD/m2/tháng, tăng 1,09% so với quý trước và cùng kỳ năm trước.

Theo Cushman & Wakefield, 75% diện tích bán lẻ trong tương lai được phân bổ ở khu vực phía Tây và rìa trung tâm. Một số dự án điển hình như Hinode City​ tại quận Hai Bà Trưng (20.762 m2), Lancaster Luminaire quận Đống Đa (5.631 m2)​, The Zei​ quận Nam Từ Liêm (9.000 m2​)​, Lotte Mall Hà Nội quận Tây Hồ (72.000 m2), AEON Mall Giáp Bát​ quận Hoàng Mai (84.000 m2) và BRG Park Residence quận Thanh Xuân (13.945 m2)​.

Thị trường công nghiệp và kho vận giá thuê tiếp tục tăng

Với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mạnh mẽ và cơ sở hạ tầng hoàn thiện, các tỉnh phía Bắc luôn là tâm điểm cho các ngành công nghiệp. Tổng nguồn cung tích lũy đất công nghiệp toàn thị trường đạt 13,600 ha với một dự án mới được ghi nhận là KCN Phúc Điền mở rộng (172 ha).

Giá thuê đất quý III/2022 đã tăng 2% so với quý trước, đạt 111 USD/m2/kỳ hạn thuê và tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trên 80%. Theo ước tính của Cushman & Wakefield, nguồn cung tương lai sẽ có thêm 17.000 ha với các trung tâm sản xuất mới nổi của khu vực tại Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang và Bắc Ninh.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn không ghi nhận thay đổi đáng kể về nguồn cung mới đạt 2.534.000 m2, với tỷ lệ hấp thụ giảm 6% theo năm ở mức 86%. Ngược lại, nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng 9,3% so với quý trước đạt 1.818.000 m2 nguồn cung, trong đó tỷ lệ hấp thụ nhà kho tăng 2% theo quý và giảm 15% theo năm, ở mức 78%. Mức giá chào thuê trung bình lần lượt cho nhà xưởng là 4,6 USD/m2/tháng và nhà kho là 4,5 USD/m2/tháng.