Nhà đầu tư Sài Gòn ồ ạt về tỉnh lẻ “săn đất”, chạy theo đám đông ôm hàng “thổi giá”

Một số thị trường khu vực giáp ranh TP.HCM như huyện Đức Hòa, Cần Giuộc (Long An), Châu Đức, Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu), Nhơn Trạch, Biên Hòa (Đồng Nai)…đang diễn ra khá sôi động ở phân khúc đất nền. 

Thị trường "nóng bỏng tay"

Theo ghi nhận thực tế, nhà đầu tư Tp.HCM đổ về các tỉnh lân cận "săn đất" ngày càng nhiều  đã khiến giao dịch dự án đất nền tăng mạnh. Cát Tường Group mới đây mở bán 400 nền đất  tại dự án Khu đô thị sân bay thị xã Kiến Tường (Long An) thì đến nay chỉ còn 30 nền chưa có chủ. Hay trước đó vào cuối tháng 3/2018, đơn vị này cũng "cháy hàng" ở dự án Khu dân cư thị trấn Hiệp Hòa khi hơn 400 sản phẩm tiêu thụ trong một buổi sáng. 

Cùng khu vực, 300 nền đất dự án Areca Villa mở bán ngày 8/4 cũng hết hàng. Tương tự, 3.100 nền đất tại dự án Mega City 2 (Nhơn Trạch, Đồng Nai) cũng được giữ chỗ với tỉ lệ 100% vào đầu tháng 4/2018.

Cách đó không xa, một dự án khác có tên Thăng Long Home, nhà phố (shohouse), liền kề và nhà vườn cũng được chào bán với giá từ 3,2 - 3,5 tỷ đồng/căn, được các nhà đầu tư quan tâm.

Không chỉ "nóng" ở khu vực này, một số địa phương tỉnh lẻ giáp ranh Tp.HCM cũng đang ghi nhận sức nóng của đất nền dự án như đất nền dọc tuyến QL51 qua các xã Tân Hòa, Phước Hòa, thị xã Phú Mỹ, xã Long Sơn (Vũng Tàu)… đều ghi nhận tăng giá từ 20-30% trong vòng 6-9 tháng. Các biển bảng quảng cáo dự án được treo khắp nơi từ cột điện, cây xanh đến hàng rào… môi giới tham gia bán buôn tấp nập.

Theo ghi nhận, nền đất 300m2 tại khu Phố Vạn Hạnh (Thị xã Phú Mỹ) đã tăng giá từ 1.9 tỉ đồng/nền lên 3.1 tỉ đồng/nền trong vòng 1 năm. Giá đất nông nghiệp cũng diễn biến tăng từ 500 triệu đồng/sào lên 2 tỉ đồng/sào trong vòng 2 năm. Đặc biệt, giá đất tại trung tâm huyện Tân Thành tăng cao khi lô đất 100m2 giá 600 triệu đồng (giữa năm 2017), hiện đã tăng lên 1-1.2 tỉ đồng/nền. Đất nền tại "xã" như Long Sơn, Hòa Long, Long Tâm cũng ghi nhận tăng giá cao từ 20 -25% trong vòng 4-5 tháng.

Nguyên nhân khiến giá đất tại đây tăng đột biến trong thời gian ngắn được cho là nhiều dự án kinh tế, BĐS quy mô cùng lúc đổ bộ vào thị trường này. Đơn cử như dự án hóa dầu Long Sơn, dự án trung tâm điện Lực Long Sơn với vốn đầu tư vài tỉ USD đã được triển khai. 

Ngoài ra, các đại gia BĐS cùng nhắm đến thị trường khu vực với các dự án đang được xem xét đầu tư như siêu dự án của tập đoàn Tuần Châu kéo dài từ Bãi Trước đến Bãi Sau, dự án khu đô thị Cỏ May của Tập đoàn Tiến Phước với tổng vốn đầu tư gần 9.000 tỷ đồng…

Cũng tăng giá không kém, tại các huyện Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), giá nhà đất biến động tăng từ 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo báo cáo quý I/2018 của DKRA Việt Nam, đất nền tại huyện Nhơn Trạch đang biến động mạnh. Cuối năm 2016 đất nền dự án ở mốc 4-6 triệu đồng/ m2. Đến giữa năm 2017 tăng lên bình quân từ 5-7,5 triệu đồng/m2.

Từ quý I/2018 tiếp tục giá tăng lên ngưỡng 6-15 triệu đồng/m2 (tùy vị trí). Ông Nguyễn Hữu Nghị, Phó Bí thư thường trực huyện Nhơn Trạch cho biết, trên địa bàn huyện hiện có 8 khu công nghiệp, 2 cụm công nghiệp thu hút đến 120.000 công nhân đến sinh sống và làm việc, tạo nên nhu cầu rất lớn về nhà ở. Đồng thời, hệ thống giao thông hạ tầng trên địa bàn ngày càng hoàn thiện như tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành đi qua Nhơn Trạch đang được xây dựng.

Đặc biệt, giai đoạn 1 của đường vành đai 3 từ tỉnh lộ 25 B của Nhơn Trạch đến nút giao thông Thủ Đức trên xa lộ Hà Nội dự kiến sẽ được khởi công vào cuối năm nay, sân bay Long Thành và cầu Cát Lái được phê duyệt, vốn đầu tư dự án tăng lên… được xem là những cú hích khiến giá đất khu vực tăng chóng mặt. Ngoài ra, theo ông Nghị, đất Nhơn Trạch, Long Thành tăng giá còn do tác động từ cơn sốt đất vùng ven Sài Gòn, NĐT TP có xu hướng đổ về đây tìm đất ngày càng nhiều trước bối cảnh đất TP dần khan hiếm.

Đất nền tại Long An cũng không nằm ngoài guồng đua tăng giá. Cụ thể, đất nền tại huyện  Đức Hòa giá hiện tại giao dịch ở ngưỡng 10-14 triệu đồng/m2, tăng 3 - 4 triệu đồng/m2 so với giữa năm 2017; tại huyện Cần Giuộc giá tăng từ 3-5 triệu lên 6-8 triệu đồng/m2 trong vòng 1 năm; đất tại xã Kiến Tường hiện tại cũng đã giao dịch với giá 6-10 triệu đồng/m2, trong khi vào cuối năm 2016 giá đất tại đây chỉ từ 3-5 triệu đồng/m2…   

Nhà đầu tư chạy theo đám đông "thổi giá" lên cao

Mặc dù có những lợi thế rõ nét về hạ tầng, nhu cầu nhưng việc giá đất tỉnh giáp ranh Tp.HCM đều tăng giá mạnh thời gian gần đây, nhiều dự án "cháy hàng" cũng khiến thị trường đặt ra câu hỏi: Liệu có hiện tượng nhà đầu tư chạy theo đám đông, ôm hàng rồi thổi giá?

Ông Nguyễn Hữu Nghị cho rằng: "Hạ tầng là một lợi thế khiến giá BĐS tăng trưởng nhưng đó chỉ là yếu tố nhỏ trong rất nhiều yếu tố cấu thành. Việc các nhà đầu tư Tp.HCM ồ ạt kéo về các khu vực giáp ranh tìm đất thời gian qua là do giá đất các khu vực này còn khá mềm, nguồn cung rộng mở, đầu tư sinh lời cao". Theo ông Nghị, không chỉ đất nền mà cả nhà phố xây sẵn cũng tăng nhiệt tại khu vực do nhu cầu thực và đầu tư tăng lên đáng kể.

Theo các chuyên gia: Giá đất tỉnh tăng do tác động phần lớn từ cơn sốt đất ven Tp.HCM, trong đó đa số giao dịch đến từ các nhà đầu tư, người mua thực không nhiều. Tâm lý đám đông, người người, nhà nhà đi mua đất cũng là lý do khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khoảng thời gian ngắn. Đặc biệt, ban đầu đất chỉ sốt cục bộ ở một số khu vực tỉnh, khi nhiều người cùng lúc mua bán, giá tự khắc lan ra nhiều huyện, xã xa xôi, khó kiểm soát.

Theo tìm hiểu thực tế, rất nhiều rủi ro đến từ việc mua bán đất tràn lan tại các tỉnh, thành lân cận Tp.HCM. Ngay cả chính quyền xã Long Sơn cũng phải phát đi cảnh báo đến người mua khi giao dịch đất tại đây. Bởi vì, theo quy hoạch, khu vực Long Sơn chủ yếu xây dựng những công trình kinh tế, quốc phòng, hoặc chỉ để giải quyết nhu cầu tái định cư  tại chỗ, phần đất ở rất hạn chế. 

Do đó, việc ồ ạt mua bán, chuyển nhương với ý định xây nhà ở, kinh doanh sẽ không thuận lợi và có nguy cơ rủi ro lớn trong đầu tư. Ngoài ra, theo cảnh báo của các chuyên gia BĐS, nhà đất khu vực tỉnh có rất nhiều nơi vướng pháp lý, quy hoạch, khó ra sổ hoặc chung sổ…. Nếu tâm lý mua bán ồ ạt, tràn lan, chạy theo phong trào và lợi nhuận thì rủi ro tiềm ẩn là rất cao.