Nhà giá rẻ giảm cung, chung cư Hà Nội khó tăng giá

Liên quan đến thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 3 vừa qua, CBRE Việt Nam cho biết, chỉ có gần 5.000 căn hộ được chào bán từ 24 dự án trên toàn thành phố, giảm 24% so với quý trước. 

Các dự án nằm tại khu vực phía Tây và Nam chiếm hơn 70% nguồn cung mở bán mới trong quý. Đáng chú ý, thị trường nhà ở Hà Nội cho thấy xu hướng mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm với các dự án mới ở huyện Thanh Trì và Hoài Đức.

Mức giá thứ cấp biến động nhẹ từ 0,1% đến 1,5% theo quý, trung bình ở mức 1.118 USD/m2 (hơn 20 triệu đồng/m2). Một số dự án vừa hoàn thiện có quy mô và được trang bị đầy đủ các tiện nghi tiện ích có mức tăng trưởng cao hơn trung bình thị trường với mức tăng từ 3 – 5%. CBRE dự báo giá bán sơ cấp các căn hộ ở Hà Nội sẽ không tăng đột biến trong thời gian tới.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội

Trước đây, phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút khách hàng nhưng nay thị trường lại im ắng, bà đánh giá thế nào về hiện tượng này?

Tỷ trọng nhà ở giá rẻ chào bán mới không có mức tăng lên như giai đoạn trước. Giai đoạn hiện nay, tỷ trọng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp. Phân khúc giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20% mặc dù nhu cầu nhiều. 

Để đầu tư phát triển nhà giá rẻ cần nhiều yếu tố. Về vị trí không thể nằm gần trung tâm thành phố nên buộc phải có hạ tầng hỗ trợ. Do đó, khi nào có hạ tầng đủ tốt để người dân yên tâm để ở thì chủ đầu tư mới có thể đủ tự tin đầu tư ở những vị trí xa trung tâm thành phố.

Thị trường bất động sản thời gian tới kỳ vọng gì ở những dự án có quy mô lớn nhất từ trước đến nay ở Hà Nội và TP.HCM?

Thị trường bất động sản hiện nay đang chờ đợi những dự án nhà ở lớn cả Hà Nội và TP.HCM có quy mô lớn nhất trên thị trường. Những dự án như này so với các thành phố cùng khu vực không phải là mới nhưng là lớn ở Việt Nam. Ở Hà Nội có Ecopark, Ciputra là những đô thị có nhiều sản phẩm và thời gian phát triển dài từ 10 - 20 năm. 

Vì vậy những khu đô thị khác sắp tới cũng phải mất thời gian như vậy. Vấn đề ở đây là thời gian để thị trường hấp thụ và quy mô của dự án. Việt Nam cũng là thị trường tương đối mới, người dân nói chung vẫn thích sản phẩm mới để ở , đầu tư, nghỉ dưỡng. Vẫn còn nhiều cơ hội giới thiệu dự án mới vào thị trường.

Vậy theo bà những dự án mới có đặc điểm riêng gì để thu hút người mua mang lại sức nóng cho thị trường bất động sản?

Bất kỳ dự án nào cũng phải có điểm hấp dẫn nhất định với người mua. Có thể đặc điểm về vị trí, tiện ích, thiết kế căn hộ, quản lý... Tất cả dự án trên thị trường hiện nay đều như thế và các dự án có điểm cạnh tranh tương đối giống nhau và chưa thực sự có điểm nổi bật. Vì vậy, thị trường kỳ vọng vào chủ đầu tư có nhiều kinh nghiệm vào dự án mới vào thời gian tới. Đặc biệt, người mua kỳ vọng vào chủ đầu tư cam kết dài hạn từ quá trình bán hàng ban đầu cho đến quản lý vận hành sau này.

Tuyến đường Cát Linh - Hà Đông sắp đi vào hoạt động chính thức, có tác động gì thị trường bất động sản ngắn hạn không thưa bà?

Cái này chúng ta nói nhiều năm qua. Sắp tới tuyến đường sắt đi vào hoạt động nhưng chưa thể tác động ngay lập tức đến thị trường bởi vì đường sắt đô thị tác động lớn nhất là khả năng kết nối rút ngắn thời gian di chuyển. Nhưng đây mới là một tuyến, còn về dài hạn khi có nhiều tuyến đường sắt như vậy thì những dự án nằm gần các nhà ga, tàu sẽ có tác động.

Như chúng tôi cũng đã nghiên cứu và đánh giá, ở TP Bangkok (Thái Lan) có tuyến đường sắt đô thị cuối năm 90 đến nay. Các dự án cách nhà ga khoảng 200m bao giờ cũng có khả năng bán tốt hơn, khả năng cho thuê giá tốt hơn. Thị trường ở Hà Nội và TP.HCM cũng có kỳ vọng như vậy nhưng phải chờ có nhiều hơn các tuyến đường sắt và có hạ tầng hỗ trợ.

Hiện thị trường ngoại tỉnh đang hấp dẫn với nhà đầu tư nên hiện có một số nơi gây ra hiện tượng sốt nóng, điều này có rủi ro gì cho người mua nhà?

Ở thị trường vùng ven, nhất là tỉnh có các khu công nghiệp cũng nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư ở Hà Nội và TP.HCM, nhất là các nhà đầu cơ. Những khu vực này là khu vực mới và có tiềm năng phát triển hấp dẫn nhà đầu tư. 

Động lực để phát triển chính là các khu công nghiệp. Các khu công nghiệp hiện nay đang được đánh giá là chưa có các sản phẩm nhà ở dù nhu cầu tăng trưởng tốt, các nhà máy đầu tư FDI tăng lên, quy mô tăng lên. Đó cũng chính là kỳ vọng để các sản phẩm nhà ở tăng lên. Khi nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng như vậy họ đón trước để mua sản phẩm như vậy.

Chuyện đầu tư và đầu cơ luôn có ở bất kỳ thị trường nào và thường sẽ nằm ở khu vực thiếu thông tin. Khu vực nào càng thiếu thông tin sẽ có hiện tượng thổi giá, sốt ảo. Trong năm ngoái chúng ta cũng nghe nói ở khu vực quận 9, TP.HCM có hiện tượng này. Nhưng khi có thông tin thì giá không còn cao nữa. Vì vậy, người mua phải tìm hiểu thông tin trước khi tìm mua bất động sản vùng ven để tránh rủi ro cho mình.

Cảm ơn bà!