Nhà hẻm càng nhỏ càng khó bán

Trong khi giá căn hộ chung cư tại TP HCM liên tục tăng, thậm chí nhiều dự án mới mở bán đã nhanh chóng "cháy hàng", thì ở chiều ngược lại, thị trường nhà phố trong hẻm nhỏ lại rơi vào cảnh ảm đạm. Không ít môi giới than thở những căn nhà nằm trong hẻm nhỏ, chật chội, dù giá không tăng, thậm chí giảm so với trước, vẫn rất khó tìm được người mua.

Nới rộng khoảng cách

Theo chân một người bà con tìm mua nhà trong hẻm, tôi được nhiều môi giới giới thiệu hàng loạt địa chỉ với giá "hời", ô tô vào thoải mái. Nhưng đến khi tận mắt chứng kiến mới thấy rõ thực tế xe không thể chạy vào.

Một môi giới tên Phượng dẫn chúng tôi đi xem căn nhà hẻm trên đường Nguyễn Thiện Thuật (phường Bàn Cờ) với giá 8 tỉ đồng. Tuy nhiên, để đến được nơi, chúng tôi phải đậu ô tô cách hơn 200 m rồi đi bộ, bởi hẻm quá chật, xe cộ chen chúc. Không gian sống ồn ào, chật chội nên ý định mua nhanh chóng bị gạt bỏ.

Một căn nhà khác trên đường Cô Giang (phường Cầu Ông Lãnh), diện tích chưa đầy 19 m2 nhưng được chào bán gần 3 tỉ đồng. Điều đáng nói là nhà nằm trong con hẻm sâu, chỉ vừa đủ cho một chiếc xe máy và một người đi bộ ra vào, tạo cảm giác tù túng. Sau khi được môi giới dẫn đi xem, người bà con đã ngay lập tức bỏ ý định mua để cho thuê vì căn nhà quá nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của khách thuê dài hạn.

Theo ông Thái, một môi giới chuyên bán nhà phố ở các phường nội thành của TP HCM, nhà nhỏ trong hẻm sâu còn rất nhiều nhưng phần lớn xuống cấp, ọp ẹp, rất khó bán hoặc cho thuê. "Chụp hình đăng bán cũng không đẹp, nên chúng tôi chỉ đăng thông tin sơ bộ, có ai hỏi thì dẫn đi xem chứ cũng không dám quảng cáo nhiều. Tuy nhiên, đa phần khách xem xong cũng chẳng buồn trả giá vì không ưng ý" - ông Thái kể.

Cũng chính vì vậy mà khoảng cách giá giữa nhà hẻm ô tô và hẻm xe máy ngày càng nới rộng. Ông dẫn chứng căn nhà mặt hẻm ô tô đường Xô Viết Nghệ Tĩnh (phường Thạnh Mỹ Tây) được rao 9,5 tỉ đồng nhưng chỉ cần đi sâu thêm vài chục mét vào hẻm nhỏ, giá lập tức giảm còn 4,6 tỉ đồng, dù vậy vẫn khó ra hàng.

Không đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại

Do phân khúc nhà phố trong hẻm nhỏ kém sôi động nên nhiều nhà đầu tư thường "lướt sóng" những căn nhà dạng này phải thay đổi chiến lược. Bà Hồng (ngụ phường An Khánh), một nhà đầu tư chuyên mua nhà nát để tân trang bán lại, cho biết trước đây mỗi căn có thể lãi 10%-15%. Nhưng nay không những không lời mà còn dễ chôn vốn, cộng thêm chi phí thuế cao nên bà buộc phải bán "cắt lỗ", chuyển qua đầu tư phân khúc khác, không dám ôm hàng quá lâu.

Dữ liệu từ trang batdongsan.com.vn cho thấy trong vòng 1 năm qua, giá rao bán nhà phố ở các phường nội thành TP HCM chỉ tăng khoảng 1,2% nhưng vẫn thấp hơn 5% so với mức đỉnh hồi trước đại dịch COVID-19. "Nhiều căn dù được rao "hẻm ô tô" nhưng thực tế xe không thể vào vì hẻm bị lấn chiếm, chật chội. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư lại đi ngược, tăng đều và thanh khoản cao" - bà Hồng nhận xét.

Các môi giới bất động sản tại khu vực trung tâm TP HCM cũng xác nhận giá nhà trong hẻm nhỏ nhiều nơi đang "giậm chân tại chỗ" hoặc đi ngang suốt cả năm qua. Đặc biệt, những căn cũ, hẻm sâu, muốn bán được buộc phải tân trang và hạ giá mạnh.

Một số môi giới thậm chí liên kết với nhà đầu tư để cùng góp vốn, mua nhà cũ với giá rẻ, sau đó bỏ thêm tiền sửa sang, rồi bán lại để chia lợi nhuận. Nhưng mô hình này cũng tiềm ẩn rủi ro, bởi nếu thanh khoản chậm, bị chôn vốn sẽ kéo lợi nhuận giảm.

Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản News Property, phân tích: "Những căn nhà trong hẻm nhỏ ngày càng khó bán vì không đáp ứng nhu cầu sống hiện đại. Người dân, đặc biệt là giới trẻ, có xu hướng tìm đến căn hộ chung cư vì ở đó có đầy đủ tiện ích như hồ bơi, siêu thị, trường học. Nếu mua chung cư, họ còn dễ dàng hiện thực hóa mong muốn sở hữu ô tô, thay vì phải loay hoay tìm chỗ đậu ở hẻm nhỏ. Đáng chú ý, một căn hộ giá 2,5-3 tỉ đồng hiện nay có thể cho thuê dễ dàng, giá lại cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm".