PGS.TS. Ngô Trí Long: Năm 2026 tiền không thiếu nhưng dòng tiền trở nên "khó tính"

Sau chu kỳ điều chỉnh, cùng lúc chịu tác động từ chính sách tín dụng được sàng lọc và làn sóng đầu tư công quy mô lớn, thị trường tài sản – đặc biệt là bất động sản đang đứng trước một cuộc "tái định vị" mạnh mẽ. Vậy tiền sẽ chảy về đâu, và bất động sản phải đạt chuẩn gì để tiếp tục giữ vai trò trụ cột trong danh mục đầu tư?

Theo PGS.TS. Ngô Trí Long , chuyên gia kinh tế, nếu phải gói gọn năm 2026 trong một câu ngắn gọn theo ngôn ngữ thị trường thì đó là: "Tiền không thiếu, nhưng tiền trở nên khó tính", bởi dòng tiền không còn chảy dàn trải.

Đầu tiên, tín dụng vẫn tăng nhưng đã được định hướng và sàng lọc; đòn bẩy rẻ không còn là chiếc vé bảo đảm lợi nhuận. Nhà đầu tư buộc phải trả lời câu hỏi cốt lõi: Tài sản này tạo ra dòng tiền như thế nào nếu giá không tăng?

Ở chiều ngược lại, đầu tư công quy mô lớn đang hình thành "trục hạ tầng – tổng cầu". Đây là lực kéo mạnh, nhưng không phân bổ đều. Tiền không chảy về mọi nơi có dự án, mà chỉ về những khu vực hấp thụ được hạ tầng thật, việc làm thật và dân cư thật. Sau chu kỳ điều chỉnh, thị trường bước vào pha phân hóa sâu.

Nhìn từ góc độ quỹ đầu tư, năm 2026 là giai đoạn dòng tiền tái định vị theo chi phí vốn và chu kỳ tín dụng mới. Lãi suất không còn rẻ, nhưng đã ổn định và dự đoán được, khiến dòng tiền tập trung vào những tài sản có khả năng hấp thụ vốn tốt và tạo ra dòng tiền đủ bù chi phí vốn.

Trong bối cảnh đó, "tiền thật" trở lại vị trí trung tâm. Khi tiền rẻ, nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao cho những tài sản hứa hẹn tương lai. Khi tiền không còn rẻ, ưu tiên chuyển sang tài sản có tiền về sớm, đều và nhìn thấy được, đặc biệt là bất động sản ở được, cho thuê được, pháp lý rõ.

Vì vậy, 2026 không còn là bài toán "chọn kênh nào", mà là "chọn tài sản nào" trong từng kênh, và bất động sản vẫn giữ vai trò trọng yếu bởi đây là kênh duy nhất có thể chuyển hóa trực tiếp tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa thành nhu cầu ở và thuê – tức dòng tiền gắn với đời sống và sản xuất.

Nguyên nhân PGS.TS. Ngô Trí Long đánh giá bất động sản tiếp tục là điểm tựa vì mang đặc tính "2 trong 1": Vừa là tài sản tiêu dùng thiết yếu, vừa là nơi lưu trữ giá trị.

Khác với cổ phiếu phụ thuộc lợi nhuận doanh nghiệp hay vàng phụ thuộc tâm lý và biến động vĩ mô toàn cầu, bất động sản có nền cầu tự nhiên nếu sản phẩm bám sát nhu cầu sống và làm việc thực tế.

Đồng thời, đầu tư công tạo ra "địa tô kinh tế" thông qua hạ tầng mới, nhưng giá trị chỉ hình thành ở những nơi hấp thụ được lực kéo đó, tức phải có kết nối thật, dân cư thật và công năng thật.

Từ hai yếu tố trên, có thể thấy dòng tiền năm 2026 không đổ về bất động sản theo nghĩa rộng, mà đổ về chất lượng. Chuẩn mới của bất động sản không còn là "mua chờ tăng giá", mà là tài sản có ba chữ thật: Pháp lý thật - Nhu cầu thật - Dòng tiền thật.

Trong bức tranh phân vai dòng tiền, vàng – bạc đóng vai trò phòng thủ, chứng khoán là động cơ tăng trưởng linh hoạt, còn bất động sản là nơi neo vốn trung – dài hạn, giữ của và tích lũy bền vững.

Khi nhà đầu tư đã có "áo giáp" phòng thủ và "động cơ" tăng trưởng, bất động sản trở thành trụ cột giữ và tích lũy tài sản. Không xoay vòng nhanh, nhưng bền hơn trong dài hạn.

"Năm 2026, mỗi nhà đầu tư có thể đi những con đường khác nhau, nhưng kim chỉ nam chỉ có một: Chỉ nên giữ tiền lớn ở những tài sản có giá trị thật và tạo ra dòng tiền thật", PGS.TS. Ngô Trí Long nói.

Trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh và tín dụng được quản lý chặt chẽ, thị trường bất động sản nếu pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở hoặc kinh doanh thật, có dòng tiền ổn định vẫn là kênh ưu tiên để giữ tiền vững và sinh lời bền.

Tú An