Phân khúc bất động sản nào sẽ sôi động trong thời gian tới?

Trong năm 2021, dịch Covid - 19 đã làm ảnh hưởng nặng nề tới ngành kinh tế, theo đó bất động động sản cũng không ngoại lệ. Sau giãn cách, thị trường bất động sản đang dần trở nên nóng lại do nhiều yếu tố, phân khúc đất vùng ven được đánh giá là sôi động nhất trong năm qua.

Tuy nhiên, hiện nay sự xuất hiện của biến chủng mới Micron có thể sẽ tiếp tục ảnh hưởng tới nền kinh tế. Để đánh giá về thị trường bất động sản năm 2021 và dự đoán về thị trường năm 2022. Phóng viên đã có cuộc trao đổi cùng ông Trần Minh - nhà đầu tư giàu kinh nghiệm tại Hà Nội trả lời về vấn đề trên.

PV: Theo ông đánh giá về thị trường bất động sản trong năm 2021 thế nào?

Ông Trần Minh: Theo tôi, nhìn chung bất động sản năm 2021 là một năm đặc biệt với thị trường bất động sản, như nhiều ngành nghề khác gặp khó khăn thì bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Mặc dù, có nhiều điểm tích cực trong thị trường như giá bất động vẫn tiếp tục tăng mạnh ở một vài phân khúc, nhóm nhỏ nhà đầu tư hưởng lợi nhưng nhìn chung là nhiều khó khăn với các chủ đầu tư, người mua nhà để ở.

PV: Theo góc nhìn nhà đầu tư lâu năm, trong năm 2021 ông đánh giá phân khúc bất động sản nào ổn định nhất? phân khúc nào bị ảnh hưởng nhất trong năm qua?

Ông Trần Minh: Với các nhà đầu tư chuyên nghiệp kể cả thị trường có khủng hoảng thì họ vẫn nhìn ra được cơ hội lớn, bằng chứng là không ít nhà đầu tư đã có lợi nhuận lớn khi mua đầu tư quỹ đất vùng ven đô thị, ven các các khu công nghiệp hay nhà thấp tầng trong các dự án từ sớm. Từ đó, ta có thể thấy phân khúc đất nền giá rẻ vùng ven, bất động sản thấp tầng trong các dự án là sôi động nhất năm 2021. 

Còn phân khúc đang chịu ảnh hưởng nặng nhất từ dịch bệnh năm qua thì chắc chắn là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Bởi, hiện chưa rõ khi nào dịch bệnh qua đi, cuộc sống trở lại bình thường thì phân khúc này còn gặp nhiều khó khăn.

PV: Hiện nay, sau giãn cách thị trường được đánh giá bắt đầu nóng lại, theo ông đánh giá yếu tố nào đang khiến thị trường trở nên như vậy? Và hiện giá bất động sản đã đúng với giá trị thực?

Ông Trần Minh: Theo tôi, sau giãn cách thị trường nóng lại theo tôi là tất yếu, bởi chính trong giãn cách bất động sản nhiều nơi vẫn tăng giá, các nơi giãn cách do việc bị hạn chế đi lại không đi xem, mua bán được thì những nơi không giãn cách bất động sản vẫn sôi động, giá vẫn tăng bởi nhà đầu tư bỏ tiền ra mua nhiều, nhiều vùng tăng giá mới thì các vùng giá còn thấp theo đó sẽ được các nhà đầu tư mua vào và bị đẩy giá lên cao. Với lượng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản do tác động từ dịch bệnh kinh doanh gặp hạn chế, lãi suất ngân hàng thấp, tâm lý lo ngại lạm phát,.... thì nhiều người rút tiền từ ngân hàng, chứng khoán bỏ vào đất làm giá tăng.

Để đánh giá bất động sản đang tăng đúng giá trị thật hay không thì rất khó, bởi thị trường tăng do cung - cầu đối lập, nguồn cung hiện đang hạn chế còn lực cầu thì quá lớn, do tâm lý mua và bán sẽ do mục tiêu mỗi nhà đầu tư khác nhau. Cùng đó, giá bất động sản năm 2021 cũng đã lập những kỷ lục mới lần đầu có trên thị trường như thị trường cao cấp có có chung cư giá 500 - 700 triệu đồng/m2, biệt thự trong các độ thị lớn 200 - 400 triệu đồng/m2. Thậm chí, thời gian qua, thị trường bất động sản được pha “choáng váng” khi đất đấu giá ở Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 thì đất vùng ven cũng tăng chung như vậy. 

Bên cạnh đó, những yếu tố trước đây là như mật độ dân số, mức thu nhập, các tiện ích xung quanh, hay cơ sở hạ tầng hoàn thiện... để đánh giá giá trị thật của bất động sản hiện nay đã không theo kịp, theo tôi vấn đề này do thu nhập tăng nhanh ở tầng lớp trung lưu và giới siêu giàu.

PV: Theo ông trong năm 2022 thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao?

Ông Trần Minh: Những yếu tố để đánh giá thị trường năm 2022 vẫn chưa được rõ ràng, có thể nói là khó đoán, vì chúng ta đang sống trong thời điểm chưa từng xảy ra. Hiện dịch bệnh Covid-19 với biến chủng mới lại đang bùng phát nhiều nơi trên thế giới, kinh tế vẫn gặp nhiều khó khăn, hạn chế, các ngành nghề phải mất nhiều năm mới có thể phục hồi.

Theo tôi thị trường bất động sản năm 2022 sẽ chịu tác động nhiều từ chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ, từ gói kích thích phát triển kinh tế, đến tiến độ các công trình trọng điểm, chiến lược mở cửa nền kinh tế, hay các vấn đề thuốc, vắc xin để sao cho đại dịch kết thúc sớm. Nếu mọi thuận lợi thì theo tôi bất động sản 2022 vẫn là một năm có nhiều cơ hội bứt phá cho thị trường bất động sản mới trong nước.

PV: Ông đánh giá trong năm 2022 phân khúc bất động sản nào sẽ có lợi thế tăng giá mạnh nhất, lý do tại sao?

Ông Trần Minh: Năm 2022 bất động sản thấp tầng trong các dự án vẫn có lợi thế tăng giá mạnh, với năm 2021 giá các dự án dành cho giới nhà giàu tăng, các chủ đầu tư sẽ khôn khéo tiếp cận tập khách hàng trung lưu và trẻ có nhu cầu sống trong các khu đô thị với đầy đủ tiện ích. Ngoài giá đất nền ở các vùng giá còn trũng, có quy hoạch về phát triển cơ sở hạ tầng, hay quy hoạch công nghiệp, đô thị sẽ vẫn tăng bởi lượng tiền nhà đầu tư mới vẫn tiếp tục đổ vào, giá sẽ tăng tới khi các vùng trũng bằng hay gần với giá các vùng đã tăng trong năm 2021.

Ngoài ra, một phân khúc tôi nghĩ năm sau cũng sẽ sôi động đó là nhà phố. Hiện nay, khi giá vùng ven tăng cao, giá dự án quanh các thành phố cũng tăng cao thì nhiều nhà đầu tư sẽ quay lại nhà phố trong nội các đô thị, và điều này có thể dẫn tới nhà phố là một kênh đầu tư sáng giá.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!