Phân khúc chiếm lĩnh nguồn cung thị trường nhà ở trong 2 năm tới

Thời gian qua, thị trường bất động sản đang rơi vào cảnh thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là nhà giá rẻ. Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường nhà ở hiện tại đang có quá nhiều nhiều sản phẩm cao cấp.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cần phải xem xét và làm rõ bối cảnh cụ thể của thị trường. Theo đó, nguồn cung nhà ở đang có đà giảm trên mọi phân khúc.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng cơ cấu nguồn cung đang ngày càng chuyển hướng về các sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư và đầu cơ. Sự chênh lệch nguồn cung này kéo dài, đẩy giá nhà ở lên cao, tạo ra một mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đa số dân cư. Hệ lụy của điều trên khiến những người có nhu cầu mua nhà để ở gặp khó khăn trong việc tiếp cận bất động sản phù hợp với thu nhập của họ.

Theo số liệu của VARS, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trong phân khúc bình dân (có giá dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà liên tục giảm, từ 30% vào năm 2019 xuống còn 7% vào năm 2022 và 6% vào năm 2023. Trong giai đoạn từ 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (có giá từ 25-50 triệu/m2) cũng giảm từ 54%, 46%, 34% đến 27%, với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Chủ tịch VARS cho biết, cùng với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính trên thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới. Đây là phân khúc phát triển từ nhu cầu và khả năng tài chính thực tế của đại đa số người dân.

Trong khi đó, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng sự sụt giảm nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc là do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao. Thêm vào đó, niềm tin của người tiêu dùng thấp và nỗ lực chống tham nhũng mạnh mẽ đã dẫn đến sự chậm trễ trong thủ tục hành chính trong ngắn hạn. Nhìn chung, tính thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt.

Ở cả hai thành phố lớn, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra riêng ở những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén.

Dự đoán về nguồn cung nhà ở trong tương lai, các chuyên gia cho rằng trong ngắn hạn sẽ khó có thể cải thiện rõ rệt. Nguồn cung vẫn sẽ tiếp tục xu hướng giảm so với giai đoạn phát triển thịnh vượng của thị trường.

Tuy nhiên, tại TP.HCM, trong 2 năm tới sẽ nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đang được hình thành. Trong khi đó, tại Hà Nội, phân khúc nhà ở hạng B vẫn được ưa chuộng.

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng "hiệu ứng tài sản" đang diễn ra trên toàn bộ dân số, với thu nhập ngày càng tăng và vốn tăng trưởng lớn. Điều này thể hiện sức mua ngày càng tốt hơn. Đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể đưa ra giá bán cao hơn cho các sản phẩm chất lượng tốt hơn.

Ngoài ra, vấn đề quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày càng khan hiếm và đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn mới có thể đạt được lợi nhuận. Tiếp theo đó, sự chậm trễ của thủ tục hành chính đồng nghĩa với việc chỉ những dự án đã được phê duyệt mới được phát triển và đưa ra thị trường.

Trong tương lai, để kéo giảm giá nhà, xu hướng phát triển ra khu ngoại ô đang được các chủ đầu tư lựa chọn, nhằm tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn. Từ đó, doanh nghiệp có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.