Phân khúc nào sẽ "lên ngôi" khi thị trường năm 2019 được dự báo sẽ có nhiều khó khăn?

Tại cuộc họp đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản 2019 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký VARS đưa ra dự báo cho thấy 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung bất động ra thị trường này hạn chế, không có nhiều sản phẩm.

Điều này cũng đúng với tình hình thực tế tại nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn trên địa bàn thành phố. Theo đó, qua trao đổi, các doanh nghiệp cho biết nửa năm đầu 2019, hầu như rất ít nguồn cung được tung ra thị trường, nguyên nhân chính là TP.HCM đang siết chặt việc cấp thủ tục pháp lý đầu tư dự án nhà ở.

Báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho thấy quy mô thị trường BĐS cũng bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể, năm 2017 có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%, trung cấp 45,5% và bình dân 29%. Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30% - tăng 4,5% so với năm 2017; phân khúc trung cấp chiếm 45,3% - tương đương năm 2017; phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% - giảm 4,3%.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, nhận định năm 2017 thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ, nhưng 10 tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TPHCM có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét.

Đặc biệt, theo báo cáo của Sở Tài chính TP.HCM, năm 2018, tổng thu ngân sách nội địa TP.HCM 268.780 tỷ đồng, đạt 100,03% và vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, thu tiền sử dụng đất dự án 13.868 tỷ đồng, chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

Như vậy so với năm 2017, số thu ngân sách từ đất giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (so với 27.170 tỷ đồng), giảm 16,8%; thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (so với 17.905 tỷ đồng), giảm 22,5%.

Điều đáng quan tâm, số tiền đất các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 lên đến 3.013 tỷ đồng; tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). Lo ngại nữa là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS đã có dấu hiệu chững lại, và khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng số liệu trên đây cho thấy thị trường BĐS thành phố phát triển chưa bền vững. Bởi lẽ, thị trường BĐS chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

Cũng theo ông Châu, đây là những dấu hiệu rất đáng lo ngại. Bởi cho đến hết năm 2018 và bước qua năm 2019, tình hình đầu tư - kinh doanh BĐS trong cả nước, đặc biệt là TP.HCM, vẫn rất khó khăn, dự án mới hạn chế, nhiều dự án trước đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giờ cũng phải "rà" lại, khiến doanh nghiệp lẫn khách hàng rất hoang mang.

Theo nhận định của các chuyên gia, một số nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019 là: Thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thống nhất, đồng bộ; tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án BĐS bị sụt giảm; thủ tục hành chính có liên quan đến dự án BĐS bị trì trệ, mà trước hết là điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án…

Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, TP.HCM đang có hàng chục dự án bị các cơ quan nhà nước rà soát lại quy trình, thủ tục thực hiện các dự án, theo yêu cầu của Kiểm toán Nhà nước. Thêm vào đó, thủ tục pháp lý khó khăn khiến nguồn cung căn hộ hạn hẹp.

"Điều này có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp BĐS bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng theo", ông Châu cho biết thêm.

Đước trước thực tế trên, mới đây, HoREA đã có văn bản đề xuất kết hợp sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Nhà ở, Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật về việc "Quyết định chủ trương đầu tư; Lựa chọn nhà đầu tư; Chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở" để giải quyết điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đồng thời, đề xuất UBND TP.HCM có văn bản chỉ đạo các sở ngành tháo gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư, HoREA đề nghị UBND TP giao nhiệm vụ cho các sở ngành thực hiện các bước thủ tục hành chính tiếp theo.

Cụ thể, bước 1, Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhận và thụ lý hồ sơ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án của nhà đầu tư trình UBND TP.HCM phê duyệt. Bước 2, Sở Xây dựng chủ trì tổ chuyên gia xem xét trình UBND TP.HCM "Quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại" đối với các dự án nhà ở xen cài đất ở với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. B

Bước 3, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục trình UBND TP.HCM ra quyết định giao đất dự án cho chủ đầu tư; chủ trì công tác xác định giá đất cụ thể của dự án nhà ở thương mại; phối hợp với Sở Tài chính trình Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố, UBND TP.HCM quyết định tiền sử dụng đất của dự án. Như vậy vừa rút ngắn được thời gian, vừa giảm thiểu đầu mối cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Tuy nhiên, dự báo về thị trường BĐS năm 2019, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, năm 2019, hạ tầng giao thông đô thị tiếp tục được đầu tư, phát triển mạnh. Đặc biệt là phát triển các tuyến đường liên kết các vùng ngoại thành với nhau, các vùng với trung tâm thành phố… kéo theo đó là sự phát triển của thị trường BĐS.

"Với các dự án đủ điều kiện bán hàng, nguồn cung tại TP.HCM năm 2019 phần lớn nằm ở phân khúc trung cấp, phân khúc bình dân dần khan hiếm, đặc biệt là cao cấp, siêu cao cấp do các dự án ở trung tâm bị rà soát, thu hồi. Mức giá căn hộ có thể tăng nhẹ. Các căn hộ có diện tích vừa phải (từ 55-75m2) ở bất kì phân khúc nào sẽ là sự lựa chọn của đông đảo khách hàng", ông Đính cho hay.

Quỹ đất ngoại thành TP.HCM hiện nay vẫn còn khá nhiều và phong phú nên lượng cung đất nền cho TP.HCM năm 2019 tiếp tục ổn định, giá dự kiến tăng 10-15% so với năm 2018.

Nhận định về các xu hướng của thị trường sắp tới, ở góc độ một nhà đầu tư, bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, đưa ra dự báo cho thấy xu hướng khách hàng lựa chọn phân khúc căn hộ trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện nghi, không gian sống xanh thân thiện, thoáng đãng tăng mạnh hơn. Thứ hai là các dự án ven sông, hoặc có hồ nhân tạo được ưu tiên tìm hiểu. Thứ ba là các căn hộ 2 phòng ngủ, có diện tích phù hợp từ 55 – 78m2, được bố trí không gian mở, hiện đại.