Phân lô, tách thửa ồ ạt - Nguồn cơn của các dự án “ma”

Thông tin nổi bật nhất thị trường bất động sản các tháng đầu năm là hàng loạt địa phương như: Hà Nội, Bình Phước, Lâm Đồng… tạm dừng phân lô, tách thửa đối với các thửa đất liên quan tới đất nông nghiệp. Bởi hành vi mua gom đất, sau đó tự ý chia thành các lô nhỏ, rao bán với các tên gọi dự án, khu nhà ở… không chỉ gây nhiễu loạn thị trường, mà còn khiến nhiều người dân mắc bẫy "dự án ma". Tuy nhiên, một số địa phương và các chuyên gia cho rằng, việc tạm dừng tách thửa là giải pháp chưa đủ.

Tạo khan hiếm giả, tạo "sốt ảo", đánh vào "lòng tham" là những chiêu trò các môi giới đã đưa ra để dụ dỗ khách hàng mua dự án ma. Bản chất đó là những thửa đất có lẫn đất ở, đất rừng, đất nông nghiệp do một cá nhân hoặc tổ chức đứng ra mua gom, sau đó lợi dụng quy định cho phép phân lô, tách thửa, để chia nhỏ bán cho khách hàng, dù nhiều lô chưa hề được cấp sổ đỏ.

Tạo khan hiếm giả, tạo "sốt ảo", đánh vào "lòng tham" là những chiêu trò các môi giới đã đưa ra để dụ dỗ khách hàng mua dự án ma. (Ảnh minh họa - Ảnh: TTXVN)

Một số nạn nhân chia sẻ, họ đã vội vàng đóng hết tiền, mà không hề kiểm tra lại pháp lý của dự án.

"Lý do mình đặt cọc 100% tiền do chủ đầu tư hứa tặng 1 cây vàng. 1 cây vàng lúc ấy ước lượng khoảng 45 triệu. Mình được lợi hơn, nên đã dồn tiền gom bởi nghĩ trước sau gì cũng đóng. Thời gian mình tìm hiểu quá ngắn và quá tin tưởng vào sàn", chị Nguyễn Thị Thoan, Hà Nội, cho biết.

"Thật ra nhiều nhà đầu tư thổi phồng giá, trong khi nhiều người đến mua đất không nắm rõ. Chúng tôi cảnh báo nó không phải dự án, là đất tự chia lô", ông Khuất Văn Xuyên, Chủ tịch UBND xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, Hà Nội, cho hay.

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, 4 năm trở lại đây, tình trạng phân lô, tách thửa, tự ý quảng cáo là dự án nhà ở, dù chưa hề có sự cấp phép từ phía cơ quan chức năng, đã diễn ra rầm rộ tại hàng loạt địa phương.

Bất cập trong việc quản lý phân lô, tách thửa

Thực tế, việc siết phân lô, tách thửa, thậm chí là tạm dừng chuyển nhượng, hay chuyển mục đích sử dụng đất đã từng được một số địa phương như Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), hay Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Giang… áp dụng trong một số thời điểm nhất định, khi các địa phương này xảy ra tình trạng sốt nóng, giá đất tăng nhanh. Một số địa phương đưa ra kiến nghị, cần có sự thay đổi trong việc quản lý phân lô, tách thửa đất hiện nay.

Cách đây ít lâu, Phú Quốc là địa phương đầu tiên phải cấm phân lô, tách thửa để chặn sự nhiễu loạn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chính quyền địa phương cho biết, đây chỉ là giải pháp tình thế, cần có sự thay đổi trong các quy định của pháp luật hiện hành.

Chia sẻ từ địa phương cho thấy, theo quy định hiện nay của Luật Đất đai 2013, mặc dù chính quyền cấp huyện, phường, xã quản lý việc xây dựng, hiện trạng đất đai, nhưng việc phân lô, tách thửa đất (thửa đất to, chia thành các lô nhỏ), kèm theo việc chuyển mục đích sử dụng đất lại thuộc thuộc thầm quyền của văn phòng đăng ký đất đai, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

"Giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND thành phố, chính quyền cấp huyện không có sự phối hợp chặt chẽ, thì tình hình phân lô, tách thửa đất nông nghiệp sẽ còn nhiều phức tạp, khó lường. Luật Đất đai 2013 cần sớm được sửa đổi", ông Huỳnh Quang Hưng, Chủ tịch UBND TP Phú Quốc, nhận định.

Đây là ý kiến nhận được sự đồng tình của một số địa phương khác. Điển hình như tại xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, Hà Nội, các nhà đầu tư mua gom đất, sau đó trực tiếp làm thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất tại văn phòng đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường. UBND cấp xã không hề nắm được quá trình này. Xã chỉ nắm được khi có thông báo biến động đất đai từ Sở chuyển về.

Hàng loạt địa phương như: Hà Nội, Bình Phước, Lâm Đồng… đã tạm dừng phân lô, tách thửa đối với các thửa đất liên quan tới đất nông nghiệp. (Ảnh minh họa - Ảnh: Dân trí)

"Sở Tài nguyên và Môi trường cho tách thửa, sau đó gửi cho địa phương để quản lý. Thực tế không biết người chủ đang ở đâu, gây khó khăn cho địa phương rất là nhiều", ông Khuất Văn Xuyên, Chủ tịch UBND xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, Hà Nội, cho hay.

Trước bất cập hiện nay, các địa phương đã mạnh dạn đề xuất, nên sửa các quy định hiện hành, để việc quản lý đất đai, kể cả việc phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cần được đưa về một đầu mối quản lý duy nhất.

Đề xuất giải pháp tránh phân lô, tách thửa tràn lan

Bên cạnh đề xuất sửa các quy định chưa phù hợp, một số chuyên gia đề xuất, cần có thêm các giải pháp để tránh tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan. Ghi nhận tổng hợp của nhóm phóng viên.

"Tôi nghĩ rằng chúng ta cần có quy định mang tính bền vững hơn, ví dụ như quy định về sắc thuế, quy hoạch. Sau khi tính toán, người đầu cơ này thấy rằng cộng thuế vào ta lỗ thì chắc chắn người ta sẽ không làm nữa", Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

"Việc siết chặt phân lô bán nền nhằm đảm bảo nguồn hàng đưa ra thị trường đúng và đủ pháp lý. Nhà đầu tư phải chậm lại một bước, phải từ từ", luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho hay.

"Các nhà đầu tư, hoặc tổ chức hay cá nhân hãy liên hệ với cơ quan chuyên môn, tránh bị sự lừa đảo, lừa gạt của các công ty mua bán, phân lô, tách thửa trái quy định", ông Huỳnh Quang Hưng, Chủ tịch UBND TP Phú Quốc, nhận định.

Dự kiến, dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 4 vào cuối năm 2022. Đề xuất sửa đổi các quy định về phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng cũng đã được các doanh nghiệp, hiệp hội và một số địa phương đưa ra. Đa số các ý kiến mong muốn sự sửa đổi toàn diện, hợp lý, thay vì các giải pháp tạm dừng tách thửa, hoặc cấm chuyển mục đích sử dụng tạm thời đang được một số địa phương buộc phải áp dụng tạm thời như trên thị trường thời gian vừa qua.