Quy hoạch siêu đô thị TP.HCM ven sông, hướng biển: Xuất hiện lớp tài sản mới đang được nhà đầu tư để mắt đến

Sau sáp nhập, TP.HCM sở hữu không gian phát triển rộng lớn với diện tích hơn 6.700 km², dân số trên 14 triệu người và hơn 300 km đường bờ biển.

Theo TS.KTS Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, sau sáp nhập TP.HCM không chỉ là đô thị sông nước, còn là đô thị biển khi kinh tế biển càng có vai trò quan trọng hơn.TP.HCM đang dần chuyển từ "thành phố quay lưng với biển" sang mô hình đô thị ven sông, hướng biển đúng nghĩa.

Sự mở rộng này mang ý nghĩa vượt ra ngoài thay đổi địa giới hành chính. Với hệ thống cảng biển nước sâu Cái Mép - Thị Vải, cụm cảng Sài Gòn và định hướng phát triển cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ , TP.HCM có thêm điều kiện hình thành chuỗi đô thị cảng biển, logistics, thương mại, dịch vụ và du lịch quy mô lớn.

Không gian kinh tế mới cũng tạo tiền đề cho sự phát triển của các khu đô thị gắn với hoạt động sản xuất, giao thương và nhu cầu sống chất lượng cao. Trong bức tranh đó, bất động sản ven biển có cơ hội dịch chuyển từ vị thế tài sản gắn với nghỉ dưỡng, du lịch sang một cấu phần của không gian đô thị và kinh tế mới, nối tiếp sự tăng trưởng của BĐS ven sông thời gian gần đây.

Quan sát thực tế cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua đã ghi nhận rõ giá trị của những tài sản sở hữu vị trí ven sông. Tại khu vực trung tâm, lợi thế mặt nước kết hợp với khả năng kết nối, cảnh quan và sự khan hiếm quỹ đất đã góp phần hình thành mặt bằng giá cao ở nhiều dự án cao cấp.

Vinhomes Golden River là một ví dụ. Số liệu thị trường cho thấy, giá căn hộ tại đây đã tăng khoảng 1,6-2,9 lần trong vòng 6 năm, từ mức có giá khoảng 115 triệu đồng mỗi m2 nay tăng 250 triệu đồng, thậm chí có những căn đẹp mức giá đạt 330 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, Grand Marina Saigon tại Ba Son đang thuộc nhóm căn hộ đắt nhất TP HCM, với các sản phẩm view sông có giá khoảng 500-650 triệu đồng mỗi m2.

Ở Thủ Thiêm, The Metropole Thủ Thiêm và Empire City đang được chào bán 280-500 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn gấp đôi so với 5 năm trước. Căn hộ the River từng có nhóm căn view sông giá khoảng 170 triệu đồng mỗi m2 năm 2021, nay lên 220-330 triệu đồng.

Những con số này cho thấy sức hấp dẫn của bất động sản ven sông tại trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước. Theo số liệu từ Batdongsan, trong khoảng một thập kỷ qua, giá căn hộ tại TP HCM tăng trung bình 10-15% mỗi năm, trong khi một số dự án dọc sông Sài Gòn ghi nhận mức tăng tới 30%. Ngay trong cả những giai đoạn thị trường trầm lắng, phân khúc bất động sản mặt nước vẫn luôn giữ nhiệt và âm thầm lập đỉnh.

Tính đến nay, nhóm căn hộ có giá cao nhất thành phố vẫn tập trung chủ yếu dọc hai bờ sông Sài Gòn tại khu vực quận 1 cũ và Thủ Thiêm, với mặt bằng giá bình quân khoảng 214-413 triệu đồng mỗi m2.

Đằng sau mặt bằng giá cao là sự kết hợp của vị trí, tầm nhìn, khoảng thoáng, chất lượng sống và đặc biệt là quỹ đất hữu hạn. TP.HCM càng đô thị hóa nhanh, quỹ đất ven sông càng trở nên khan hiếm. Ba Son, Thủ Thiêm hay hai bờ sông Sài Gòn cho thấy một nghịch lý rõ ràng: giá trị mặt nước ngày càng tăng trong khi nguồn cung tương đương ngày càng ít. Cơ hội sở hữu bất động sản ven nước tại nội đô gần như bằng không, hoặc phải chấp nhận mức giá rất cao.

Nếu căn hộ ven sông đã thiết lập một lớp giá trị đặc biệt trong lõi đô thị, quá trình mở rộng không gian phát triển hướng biển đang mở ra một chương mới cho thị trường căn hộ ven biển tại TP.HCM. Trong đó, theo các chuyên gia bất động sản Cần Giờ được chú ý như một lớp tài sản mới có thể thay đổi cục diện thị trường.

Quy hoạch đến năm 2040, tầm nhìn 2060 của TP.HCM định hướng rõ nét việc hình thành hành lang kinh tế ven biển gắn với đô thị du lịch, sinh thái, công nghệ và kinh tế biển. Cần Giờ vì thế không còn chỉ là cửa ngõ biển đơn thuần, mà trở thành mắt xích quan trọng trong chiến lược phát triển mới của thành phố.

Một yếu tố có thể tạo ra thay đổi đáng kể là hạ tầng kết nối. Khi các tuyến giao thông tốc độ cao được đưa vào khai thác, thời gian di chuyển từ Cần Giờ đến khu vực trung tâm sẽ được rút ngắn đáng kể. Yếu tố này có thể định hình lại cách thị trường nhìn nhận bất động sản ven biển: từ điểm đến xa trung tâm thành không gian mặt nước có khả năng kết nối trực tiếp với lõi đô thị của đàu tàu kinh tế của cả nước.

Lợi thế của Cần Giờ không chỉ dừng lại ở đường bờ biển dài. Giá trị thực sự nằm ở sự hội tụ giữa tài nguyên biển, định hướng quy hoạch và hệ thống hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ. Khi ba yếu tố này cùng xuất hiện, bất động sản ven biển tại Cần Giờ có cơ hội trở thành một phần của không gian sống và kinh tế mới của TP.HCM, và có thể viết tiếp câu chuyện tăng giá từng diễn ra với bất động sản ven sông trong thời gian qua.