Ranh giới đầu tư và đầu cơ bất động sản mong manh, kiểm soát tín dụng sao cho đúng?

Thời gian qua, câu chuyện siết hay không siết tín dụng bất động sản được mọi người đặc biệt quan tâm. Từ vấn đề này đã khiến không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân và cả người mua nhà tỏ ra lo lắng vì khó tiếp cận dòng vốn. Tuy nhiên, mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã khẳng định, NHNN chưa có bất kỳ văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng bất động sản. Theo đó, những dự án khả thi, hiệu quả dù lớn hay nhỏ vẫn đều được xem xét quyết định cho vay. Cùng đó, NHNN chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với các trường hợp đầu cơ…

Tuy nhiên, để đánh giá đâu là đầu cơ trong bất động sản và gây hệ lụy cho nền kinh tế vẫn là vấn đề cần phải bàn tới. Tại tòa đàm "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng?" được tổ chức mới đây, các chuyên gia đã đưa những quan điểm về vấn đề này.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, hiện nay, chúng ta chưa quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản. Thực tế, giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một sợi chỉ, rất là mong manh nên chúng ta không nên quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ. Nếu người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá nhiều so với mức vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm.

Ông Thịnh lấy ví dụ, người vay chỉ có một phần vốn nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều. Dẫn đến khả năng quản lý vốn không có, không đáp ứng được yêu cầu ngân hàng đưa ra. Vì ngân hàng cũng giải ngân dần dần theo quá trình dự án, chứ không đưa hết tiền cho một lần.

“Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất để ngân hàng có lợi nhuận. Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch. Ngân hàng chả dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó, lên tới 30 - 50% lượng tiền doanh nghiệp xin vay.

Cái quan trọng nhất là chúng ta làm sao thanh lọc được thị trường để nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Từ đó để tránh cho thị trường bất động sản đổ vỡ hàng loạt”, ông Thịnh nói.

Ông Thịnh cho rằng, cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng. Các doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành đúng kế hoạch thì ngân hàng sẵn sàng cho vay.

Bên cạnh đó, việc người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro thì NHTM sẵn sàng cho vay như dưới mức 1 - 1,5 tỷ đồng. Đối với việc xem xét phân khúc nào, chủ thể nào cho vay cũng quan trọng cho từng địa bàn, từng thời điểm.

Đồng quan điểm với chuyên gia Thịnh, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho biết, hiện chưa có quy định về đầu cơ tín dụng bất động sản, nhưng các tổ chức tín dụng cũng phải nhìn nhận, xem xét ảnh hưởng.

Ông Hùng đưa ví dụ, chủ đầu tư xây dựng một tòa chung cư khoảng 500 căn, nhưng bán cho đối tượng đầu cơ hay gọi là kinh doanh, tức là cùng lúc mua 100 căn thì giá đã khác nhau. Khi nhà kinh doanh mua được 100 căn đấy thì là chủ quyền của họ và nếu họ sử dụng vốn của ngân hàng, họ có quyền quyết định giá bán và không thể kiểm soát được, thậm chí có thể lợi dụng cơ chế để nâng giá lên. Chủ đầu tư chưa chắc đã hiệu quả nhưng nhà đầu tư ấy sẽ đẩy giá bất động sản lên giá bất hợp lý với thị trường.

Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư xây dựng tòa chung cư lên để bán, người ta rất mong thu hồi vốn nhanh, tức mong bán được càng nhiều càng tốt, nhưng bán cho từng người dân đến ký hợp đồng một thì rất lâu, và giá đó sẽ khác.

Chủ đầu tư muốn nhà kinh doanh bất động sản mua một lúc 50-100 căn để người ta thu hồi tiền nhanh, nhưng nếu nhà kinh doanh đấy không được ngân hàng cho vay thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư. Còn khi đẩy giá lên cao thì chịu rủi ro chính là tổ chức tín dụng, còn người chịu ảnh hưởng nhất chính là người dân. Như vậy, ngân hàng phải xem xét đầu tư cho đối tượng kinh doanh bất động sản.

Theo ông Hùng, trong bối cảnh hiện nay, gần như các tỉnh, thành phố phê duyệt các dự án rất hạn chế, vậy nhu cầu bất động sản nằm ở đâu. Nếu như chúng ta không có động thái kiểm soát tốt, không cẩn thận các nhà đầu cơ này sẽ đưa lên một cái giá không tưởng, và cuối cùng người dân sẽ chịu ảnh hưởng.

“Vì vậy, tôi nghĩ rằng nhà đầu tư cần có tư duy xác định vốn tín dụng chỉ là vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh, và anh phải có giải pháp huy động vốn trên thị trường vốn.

Còn nếu dựa vào vốn tín dụng, tôi chưa muốn nói là thông đồng, là sân sau của nhau, chủ đầu tư có thể xây tòa nhà lên nhưng công ty con có thể ôm cùng lúc hàng trăm căn và lại công ty con đứng ra vay tổ chức tín dụng và thế chấp bằng chính căn hộ đấy, thì liệu rủi ro xảy ra ai chịu trách nhiệm?”, ông Hùng đặt vấn đề.

Ông Hùng cho rằng, chưa xác định được đối tượng đầu cơ là như thế nào, nhưng NHNN đang điều hành, kiểm soát rất chặt chẽ đối tượng kinh doanh bất động sản. Còn nhà đầu tư bất động sản hoàn tất thủ tục pháp lý, vốn tự có đảm bảo đủ quy định, nhu cầu vốn chỉ là bổ sung thì tôi tin chắc rằng dự án đó, ngân hàng sẵn sàng cho vay và thậm chí, còn tranh nhau để cho vay.

Ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng, các Ngân hàng Thương mại là doanh nghiệp kinh doanh, họ là người đầu tiên kiểm soát dòng tiền họ bỏ ra cho vay. Họ kiểm soát bằng cách thông qua việc đánh giá phương án kinh doanh của chủ đầu tư.

Theo ông Dũng, ở đây có rất nhiều yếu tố để đánh giá, nó là bài toán tổng thể, năng lực, uy tín chủ đầu tư như thế nào, vay trả có uy tín không, phương án kinh doanh, thu hồi trả nợ có rõ ràng minh bạch không, năng lực triển khai thực hiện dự án từ xưa đến nay, nhìn vào cái đó mới có thể đánh giá cụ thể được một khoản vay.

Ngân hàng là nơi đầu tiên phải đánh giá rủi ro, chịu trách nhiệm. Nhưng đôi khi vì lợi nhuận, vì chỉ tiêu kinh doanh mà bỏ qua yếu tố rủi ro. Do vậy nên cần vai trò quản lý nhà nước, để đảm bảo an toàn của cả hệ thống, tránh sự đổ vỡ, rủi ro. Đó là vai trò của NHNN.

Với từng ngân hàng họ tự có trách nhiệm với đồng tiền mình bỏ ra. Với chủ đầu tư cũng vậy thôi, họ cũng muốn triển khai dự án, thu hồi vốn, chứ đâu muốn rủi ro, họ cũng hướng đến có lợi.

Đương nhiên, quá trình kinh doanh còn ảnh hưởng nhiều yếu tố từ thị trường… Các doanh nghiệp có năng lực đánh giá, tính toán được câu chuyện đường dài thì hoạt động hiệu quả.

“Thế nên việc mình đặt ra quy định thế nào thì tôi cho rằng quan trọng nhất vẫn là từ ngân hàng thôi. Ranh giới khó phân định thế nào là sử dụng, đầu cơ, đầu tư… Có những đối tượng rất rõ đầu cơ, nhưng có những trường hợp không rõ ràng”, ông Dũng nói.