Siết cho vay mua nhà thứ 2 trở lên: Có kéo giảm được giá nhà?

Lo ngại tạo “nút thắt cổ chai” với nguồn cung

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản và đang lấy ý kiến các bộ, ngành. Đáng chú ý, bên cạnh đề xuất lập Trung tâm giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội) là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ 2.

Đồng thời, áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị của hợp đồng đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên. Hạn mức này sẽ được áp dụng kể từ thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3.2027.

ẢNH: LUMI HANOI

Được biết, dự thảo mới lấy ý kiến sơ bộ với một số bộ, ngành để tiếp tục hoàn thiện. Tuy nhiên, thông tin về việc siết lại hạn mức cho vay với nhà ở thứ 2 và thứ 3 trở lên khiến rất nhiều ý kiến băn khoăn, lo ngại tác động ngược tới thị trường.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc siết tín dụng với người mua sẽ làm hạn chế cầu, song khi cầu giảm sẽ tác động đến cung, làm hạn chế đầu tư, xây dựng từ chính các doanh nghiệp. Cuối cùng, thị trường thiếu hàng và giá nhà càng leo thang. 

Theo vị này, chính sách này có thể tạo ra “nút thắt cổ chai” với thị trường bất động sản.

Trên thực tế, việc mua thêm nhà không đồng nghĩa với đầu cơ. Rất nhiều người trẻ có thu nhập ở mức khá đến mức cao ban đầu chọn mua 1 căn hộ nhỏ để tích lũy tài sản, sau đó vài năm sẽ đổi sang căn khác rộng hơn theo chính sách gối đầu mua trả góp. Nhưng nếu siết tín dụng, họ có thể bị “kẹt cứng” trong căn hộ nhỏ, không có cơ hội cải thiện nơi ở dù có khả năng.

Bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là giá nhà, nhất là tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ. 

Song lý do lớn nhất là do lệch pha nguồn cung khi thị trường đang tập trung quá nhiều vào phân khúc hạng trung và hạng sang sinh nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư, mà thiếu đi phân khúc giá phù hợp (40 - 50 triệu đồng/m²) cũng như phân khúc giá rẻ, nhà ở xã hội. 

Tỷ lệ nhà ở xã hội hoàn thành quá thấp so với nhu cầu người mua, cũng như các quy định chặt chẽ khó đáp ứng cũng khiến phân khúc này hiện khá èo uột, chiếm tỷ lệ thấp trong tổng nguồn cung của thị trường.

Việc siết tín dụng với căn nhà thứ 2 hay thứ 3 trở lên sẽ tác động tới một bộ phận người dân đầu cơ, tích trữ nhà. Song nhiều chuyên gia cho rằng sẽ không giải quyết được gốc rễ vấn đề là sự thiếu hụt nguồn cung từ các dự án mới, cũng như chưa làm thay đổi được sự lệch pha phân khúc nhà ở hiện nay.

Tín dụng nới lỏng sẽ giúp sở hữu nhà ở dễ dàng hơn?

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), kết quả nghiên cứu của Cục Nghiên cứu kinh tế quốc gia Mỹ với chủ đề “Giá nhà và tỷ lệ sinh: Tác động của thị trường bất động sản tới quyết định sinh con” chỉ ra, tại Mỹ, giá nhà tăng 10% sẽ dẫn đến tỷ lệ sinh của nhóm không sở hữu nhà giảm 1% tại các khu vực đô thị.

Tuy nhiên, đối với những gia đình đã sở hữu một hoặc nhiều bất động sản, giá nhà tăng thực sự có thể thúc đẩy họ sinh nhiều con hơn. Cảm giác “giàu lên” sẽ thúc đẩy họ sinh con sớm hoặc nhiều hơn. Thậm chí, một số hộ gia đình còn sử dụng nhà ở là tài sản thế chấp để chi trả chi phí sinh hoạt, chẳng hạn như học phí.

Nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của hộ gia đình, vì vậy, khi giá nhà tăng, tài sản của họ cũng gia tăng. Lịch sử cũng cho thấy, có những giai đoạn giá nhà và tỷ lệ sinh cùng tăng.

“Tín dụng “nới lỏng” và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn. Trong bối cảnh đó, nhiều hộ gia đình cảm thấy vững vàng hơn về tài chính và quyết định sinh thêm con, ngay cả khi giá nhà tăng cao nhờ dòng tiền “rẻ”, VARS IRE chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, hiệp hội ủng hộ chủ trương của Đảng, Chính phủ là cần có chính sách để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền người dân. Cơ cấu sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc cao cấp và trung cao cấp quá nhiều, trong khi quá thiếu nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người thu nhập trung bình..

Ông Châu cũng cho rằng, đây mới là dự thảo đầu tiên được Bộ Xây dựng đưa ra và sẽ phải điều chỉnh nhiều lần trong quá trình lấy ý kiến, sao cho hợp lý nhất. Theo ông Châu, cần có chính sách hỗ trợ cho người có nhu cầu thực, đó có thể là những người mua căn nhà đầu tiên, hoặc những người đang sở hữu nhà nhưng diện tích bình quân quá thấp, có nhu cầu đổi sang căn diện tích lớn hơn. 

“Mấu chốt là phải tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, điều chỉnh lại thị trường không còn lệch về phân khúc cao cấp và trung cao cấp nữa, mà cân bằng giữa nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cao cấp. Tăng nguồn cung phù hợp thì khi đó mới kéo giảm được giá nhà bền vững hơn, tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực ”, ông Châu nói.