"Siết" tín dụng bất động sản nhà đầu tư lo mất đòn bẩy, thị trường liệu có “nguội”?

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản. Vì thế, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái ‘siết’ cho vay, ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Mới đây, ngân hàng Sacombank đã có thông báo tới Giám đốc khu vực, Giám đốc chi nhánh, và Trưởng phòng giao dịch về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022.

Theo đó, thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, tổng giám đốc Sacombank Nguyễn Đức Thạch Diễm yêu cầu tập trung tín dụng vào một số lĩnh vực, bao gồm sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics.

Đặc biệt là, “Không cấp tín dụng đối lĩnh vực bất động sản ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân/mua/xây sửa bất động sản để ở,” văn bản nhấn mạnh.

Văn bản cũng nêu rõ những nội dung trên được triển khai cho đến ngày 30/06.

Theo bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, tỷ lệ tăng trưởng cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng đã cao. Vậy nên, trong giai đoạn này, Sacombank không cho vay bất động sản nữa mà tập trung vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Tương tự, Tecombank cũng vừa thông báo đến Bộ phận Phát triển giải pháp cho vay thế chấp với các đơn vị kinh doanh về việc kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính từ các khoản vay ngân hàng. Vấn đề siết chặt cho vay tín dụng có thể dẫn để nhiều lo ngại, trong đó có việc làm "nguội đi" thị trường bất động sản vừa mới manh nha phục hồi sau đại dịch.

Anh Nguyễn Văn Sử - nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, vì vốn ít nên chị thường sử dụng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng để "lướt sóng" các dự án, chốt lời nhanh. 

"Tôi thường chọn cách "mì ăn liền", vay vốn ngân hàng để mua căn hộ sau đó rao bán nhanh, thu tiền chênh lệch. Việc ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản sẽ khiến những nhà đầu tư nhỏ như tôi chịu áp lực về mặt tài chính", anh Sử chia sẻ.

Tương tự anh Sử, anh Trần Tuấn Anh (Thanh Xuân, Hà Nội) cho hay đa số dòng tiền đầu tư của anh đều nằm trong bất động sản đã mua, muốn thu tiền về thì phải bán được sản phẩm cũ. 

Tuy nhiên, số sản phẩm bất động sản anh rao bán vẫn chưa tìm được khách mua. Nếu muốn tiếp tục đầu tư, anh Tuấn Anh chỉ có thể lựa chọn giải pháp vay ngân hàng. Tuy nhiên, việc ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản sẽ gây nhiều khó khăn cho dự định đầu tư của anh.

“Việc siết tín dụng vào bất động sản từ một số nhà băng sẽ làm giảm nhiệt dần sức nóng của thị trường địa ốc trong thời gian vừa qua. Nếu số lượng nhà băng hạn chế cho vay bất động sản gia tăng nhanh thì nguy cơ thị trường địa ốc chững lại là điều có thể xảy ra. Bởi lẽ, phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vốn vay từ ngân hàng”, anh Tuấn Anh nói.

Theo anh Vũ Thanh Tùng - chủ phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, đối với nhà đầu tư, họ đều đặc biệt quan tâm tới sự đổi thay của các công cụ kinh tế vĩ mô. Việc siết tín dụng vào bất động sản sẽ cảnh báo tình trạng thị trường có nguy cơ “đói vốn”. 

“Thông thường, nhà đầu tư dựa trên công cụ điều tiết vĩ mô để có kế hoạch "vào hàng hay ra hàng" cho nhịp nhàng. Trong giai đoạn thị trường bất động sản “nóng”, việc mua bán giao dịch dễ dàng. Nhưng khi thị trường đang trong giai đoạn bất định như hiện nay, việc giao dịch cũng trở nên khó hơn. Do đó, khi ngân hàng bắt đầu siết tín dụng vào bất động sản, điều này cũng đồng nghĩa với nguy cơ bán cắt lỗ sẽ xuất hiện trên thị trường nếu như nhà đầu tư đang phải chịu áp lực về mặt tài chính”, anh Tùng nói.

Nói về việc ngân hàng “siết” tín dụng bất động sản ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, đây không phải thời gian ngân hàng bắt đầu triển khai việc này mà đã xảy ra trong mấy năm nay.

“Cho vay bất động sản chỉ dành cho đối tượng mua nhà sử dụng không phải cho vay đầu tư. Nên việc siết tín dụng này, là thẩm tra mục đích sử dụng tiền có đúng nhu cầu hay không chứ không phải dừng toàn bộ, ngân hàng cũng sẽ hạn chế việc cho vay tiền đối với các loại hình rủi ro như chứng khoán, bất động sản. Theo tôi, tất cả yếu tố vĩ mô trong thời gian qua đang giúp thị trường bất động sản trở nên tích cực hơn, đi đúng với bản chất và mục đích của thị trường”, ông Đính nói.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cho rằng tín hiệu hạn chế cho vay bất động sản cảnh báo nguy cơ nguội dần của thị trường địa ốc. Tình trạng sốt đất cơ bản có thể được kiểm soát nhờ việc siết tín dụng. Song ở góc độ đầu tư, nhóm sử dụng đòn bẩy sẽ không thể tiếp tục xuống tiền. Lực cầu sẽ suy giảm. Ngay cả nhóm người mua nhà ở thực cũng gặp khó vì không thể tiếp cận vốn để mua nhà. Mặt khác, việc siết tín dụng vào bất động sản cũng cảnh báo nguy cơ lãi suất cho vay tăng. Hệ luỵ của việc tăng lãi suất là nhiều nhà đầu tư không thể chịu được áp lực lãi vay, sẽ có thể bán cắt lỗ.

"Theo đó, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Điều này sẽ có, vì "thắt" nguồn tiền dĩ nhiên lượng giao dịch sẽ giảm. Tuy nhiên phải khẳng định rằng, siết tín dụng là điều cần thiết và cũng không cần lo ngại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng bất động sản", TS. Hiếu nhận định.