Sửa đổi Nghị định 103: Tìm lối ra cho nút thắt tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính đề xuất mức thu là 20% giá đất bảng giá cho phần diện tích trong hạn mức đất ở và 30% giá đất bảng giá cho diện tích vượt hạn mức.

Bộ Tài chính trình dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất , tiền thuê đất đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Những quy định hiện hành dù chặt chẽ về pháp lý, nhưng lại tạo gánh nặng tài chính vượt sức chịu đựng cho hàng triệu hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực, câu chuyện này không chỉ là kỹ thuật tính toán nghĩa vụ tài chính, mà còn là phép thử năng lực hoạch định chính sách đất đai theo hướng công bằng, hợp lý và khả thi.

Nhiều bất cập

Một trong những bất cập lớn nhất được đánh giá là cách tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở. Quy định hiện hành áp dụng 100% giá đất theo bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt diện tích trong hạn mức đất ở hay vượt hạn mức.

Điều này khiến số tiền phải nộp quá lớn, vượt xa khả năng tài chính thực tế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), dẫn chứng một thửa đất 400m² ở Nghệ An phải nộp tới 4,5 tỷ đồng; một trường hợp khác ở xã Hóc Môn (TP Hồ Chí Minh) phải nộp 1,7 tỷ đồng; hay ở quận 7 cũ (phường Tân Thuận, TP Hồ Chí Minh), con số lên đến 14 tỷ đồng. So với thu nhập bình quân đầu người và năng lực tài chính đa số hộ gia đình, đây là mức phí gần như “bất khả thi”.

Nhiều hộ gia đình đã chọn rút lại hồ sơ xin cấp “sổ đỏ”. Điều này dẫn đến Nhà nước thất thu ngân sách, quản lý đất đai suy yếu, thị trường ngầm nở rộ, quyền lợi người dân bị ảnh hưởng. Trong khi chính sách “ghi nợ tiền sử dụng đất ” lại khiến người dân bị hạn chế quyền định đoạt đất đai như: không thể thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho hay góp vốn... Giá trị tài sản lớn nhất của người dân là mảnh đất lại bị “đóng băng” trong thực tế.

Trong khi đó, giá đất trong bảng giá điều chỉnh tại nhiều địa phương, đặc biệt là TP Hồ Chí Minh, đã tăng từ 2,36 đến 38,8 lần so với giai đoạn 2020–2024. Nếu tiếp tục áp dụng cơ chế 100%, gánh nặng tài chính sẽ còn nhân lên nhiều lần. Hệ quả là thay vì khuyến khích hợp thức hóa quyền sử dụng đất, chính sách vô tình tạo “rào cản” làm nghẽn dòng chảy thị trường bất động sản minh bạch.

Trước những bất cập trên, Bộ Tài chính đã xây dựng dự thảo sửa đổi Nghị định, đồng thời soạn thảo “Nghị quyết của Chính phủ” nhằm xử lý vướng mắc. Điểm sáng đáng chú ý là đề xuất phân biệt mức thu. Bộ đề xuất mức thu là 20% giá đất bảng giá cho phần diện tích trong hạn mức đất ở và 30% giá đất bảng giá cho diện tích vượt hạn mức.

Sự điều chỉnh này mang tính then chốt, giúp chính sách đất đai trở lại nguyên tắc công bằng; đất trong hạn mức gắn với nhu cầu tối thiểu, thiết yếu của mỗi gia đình nên được ưu đãi, còn phần diện tích vượt hạn mức thể hiện khả năng tích lũy, đầu tư nên áp mức cao hơn là hợp lý.

Điều quan trọng hơn, cách tiếp cận này giúp hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – thị trường. Ông Phạm Minh Đông, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Asia Việt Nam (TP Hồ Chí Minh), phân tích: “Ngân sách vẫn có nguồn thu, người dân bớt gánh nặng, thị trường bất động sản được khơi thông khi các giao dịch chính thức thay vì 'chợ đen'”.

Tuy nhiên, nếu chỉ “trao quyền cho địa phương” tùy nghi quy định thì sẽ nảy sinh bất cập khác: mỗi tỉnh, thành tự quyết giá khác nhau, phá vỡ nguyên tắc thống nhất pháp luật. Vì thế, theo ông Lê Hoàng Châu, Chính phủ cần ấn định tỷ lệ 20% và 30% trên phạm vi toàn quốc làm “trục chuẩn”, để các địa phương linh hoạt trong phạm vi không vượt khung pháp lý chung.

Song song với tiền sử dụng đất , câu chuyện tiền thuê đất cũng cần được làm rõ. Việc quy định mức 0,25–3% đơn giá thuê đất hàng năm đã khiến nhiều doanh nghiệp “sốc”. Ví dụ, Công ty R thuê kho 11.000 m² ở cảng Khánh Hội, tiền thuê đất năm 2025 gần 21 tỷ đồng – tăng gấp 6,36 lần so với năm 2022. Chính phủ đã ban hành Nghị định 230/2025/NĐ-CP giảm 30% tiền thuê đất năm 2025, nhưng đây chỉ là giải pháp tạm thời. Nếu không điều chỉnh khung này xuống mức hợp lý hơn (chẳng hạn 0,25–1,5%), nguy cơ “đứt gãy” chuỗi sản xuất, chi phí logistics tăng vọt, sức cạnh tranh nền kinh tế sẽ bị bào mòn nghiêm trọng.

Đáng chú ý, đề xuất bổ sung quy định “tính tiền đất trước khi chuyển mục đích” với trường hợp đất thừa kế, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân cũng là điểm tiến bộ, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp người dân, vừa tránh thất thoát ngân sách Nhà nước.