Tâm lý chờ “bắt đáy”, “săn giá tốt” bao trùm thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về thị trường TP.HCM và vùng phụ cận, trong năm 2022, phân khúc đất nền có nguồn cung mới tăng 9% so với năm 2021, trong đó 2 tỉnh Long An và Bình Dương chiếm khoảng 74,5% tổng cung toàn thị trường. Nguồn cung tập trung chủ yếu vào 6 tháng đầu năm (khoảng 4.561 sản phẩm), gấp 2 lần nguồn cung 6 tháng cuối năm (khoảng 2.245 sản phẩm). Riêng quý 4/2022, chỉ đạt khoảng 14% tổng nguồn cung của năm.

Sức cầu chung toàn thị trường giảm nhẹ, lượng tiêu thụ ghi nhận giảm khoảng 2% so với năm 2021, hai tỉnh Long An và Bình Dương chiếm gần 85% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Sức cầu thị trường bắt đầu giảm mạnh từ giữa năm kéo dài đến hết quý 4 và chưa có dấu hiệu có sự thay đổi lớn trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn của thị trường 6 tháng cuối năm nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu (6% - 16%) đối với phương thức thanh toán nhanh, chương trình cam kết mua lại,… để kích cầu thị trường.

Thị trường thứ cấp có nhiều biến động trong năm, thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022. Mặt bằng giá thứ cấp giảm mạnh so với năm 2021, mức giảm ghi nhận dao động trung bình 12% - 20%, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá bán, cắt giảm một phần lợi nhuận nhằm mục đích thu hồi dòng vốn, giảm áp lực tài chính khi lãi suất vay tăng cao. Tuy nhiên, tâm lý chờ “bắt đáy”, “săn giá tốt” khiến giao dịch thành công khá khiêm tốn.

Về phân khúc căn hộ , trong năm 2022, nguồn cung mới TP. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. TP. HCM và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 64,8% và 31,4% tổng lượng sản phẩm mở bán trong năm.

Phân khúc căn hộ cao cấp chiếm đến 74,8% tổng nguồn cung mở bán tại TP. HCM trong năm, hầu hết các dự án phân bổ tập trung tại khu Đông.

Sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp, sụt giảm vào nửa cuối năm 2022 trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, hầu hết các dự án chỉ hấp thụ được từ 30% - 65% giỏ hàng mở bán.

Một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến trên 40% giá niêm yết nhằm kích cầu thị trường cũng như nhanh chóng thu hồi dòng tiền, đảm bảo hoạt động vận hành doanh nghiệp.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2% - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào tuy nhiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá từ 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3/2022, tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc - lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay leo thang.

Còn với phân khúc biệt thự , nguồn cung giảm mạnh bằng khoảng 71% so với năm 2021, các dự án tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và TP. HCM chiếm gần 55% nguồn cung mới toàn thị trường.

Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ mới ghi nhận giảm 42% so với năm 2021. Trong đó, thị trường Đồng Nai ghi nhận lượng tiêu thụ giảm mạnh nhất với mức giảm khoảng 73% so với năm trước.

Mặt bằng giá sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều ghi nhận giảm giá ở một số dự án ở nửa cuối năm 2022 khi thị trường gặp khó khăn. Nhằm kích thích nhu cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng có mức chiết khấu hấp dẫn, linh hoạt về phương thức thanh toán cho các nhà đầu tư, nổi bật có chủ đầu tư chiết khấu lên đến 50% cho khách hàng chọn thanh toán 95% giá trị sản phẩm, tuy nhiên thanh khoản ở mức trung bình.

Ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư bị áp lực về tài chính chấp nhận hạ giá bán, cắt giảm lợi nhuận, sẵn sàng chiết khấu thêm cho khách hàng giao dịch nhanh chóng, mức giảm phổ biến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên rất khan hiếm giao dịch thành công.

Việc thanh tra dự án, tắc nghẽn dòng tiền, lãi suất tăng cao,… đã tạo ra rất nhiều khó khăn và thử thách cho chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư trong năm 2022.