Thay vì bán đất nền chốt lời, nhà đầu tư vùng ven Tp.HCM đang “hái ra tiền” bằng mánh kinh doanh này

Trong đó, hiện đang nổi lên một xu thế phổ biến đó là xây dựng các dãy nhà cho thuê, quy mô từ 10-20 phòng đang nở rộ ở khu vực vùng ven Tp.HCM. 

Tại khu vực Q.9, Q.2, huyện Bình Chánh, Nhà Bè… đầu tư dãy nhà trọ cho thuê đang được nhiều NĐT ưa chuộng. Với quỹ đất sẵn có, thay vì bán chốt lời, nhiều NĐT chọn cách đầu tư xây nhà trọ khai thác cho thuê lâu dài. Một số NĐT khác thì thuê đất rồi xây dãy nhà trọ nhiều phòng cho thuê lại.

Sở hữu 2 dãy nhà trọ từ đầu năm 2016 với tổng số 20 phòng trọ tại P.Trường Thạnh, Q.9, hàng tháng trừ các khoản điện, nước, anh Nguyễn Văn Sang thu về ổn định 35 triệu đồng. Được biết, 2 nền đất này được anh Sang mua từ thời điểm cuối 2014 (chưa sốt đất khu vực Q.9) với giá 900 triệu đồng/150m2 mỗi nền.

Thay vì bán lại chốt lời, anh Sang quyết định xây dãy nhà trọ khai thác cho thuê hơn 2 năm nay. Hiện tại, ngoài việc thu về ổn định số tiền cho thuê hàng tháng, 2 nền đất anh Sang sở hữu  hiện đã lên giá ngót ngét gần 5 tỉ đồng/nền. Anh Sang cho hay, với tình hình thuê ổn định như hiện nay khoảng 4 năm nữa anh sẽ lấy lại vốn ban đầu bỏ ra cho 2 nền và tiền xây nhà trọ.

Cũng là NĐT lâu năm với phân khúc nhà trọ, chị Nguyễn Thị Hồng Hạnh (ngụ Q.7) hiện đang sở hữu 3 dãy nhà trọ cho thuê cùng khu vực đường Phạm Hùng (huyện Bình Chánh). Hàng tháng chị thu về khoảng 30 triệu đồng (18 phòng/3 dãy).

Chị Hạnh cho biết, chi phí vận hành dãy nhà trọ khá đơn giản, không quá cao so với đầu tư các loại hình khác. Đầu năm 2015, chị bỏ ra 1 tỉ đồng mua 2 nền đất tại Bình Chánh với giá mỗi nền 500 triệu đồng/nền/100m2. Sau đó chị tiến hành xây 2 dãy nhà trọ với chi phí là 550 triệu đồng. Tổng chi phí chị đầu tư cho loại hình này khoảng 1.5 tỉ đồng. Hiện tại, hàng tháng chị thu về 30 triệu đồng, nghĩa là khoảng hơn 4 năm chị Hạnh có thể hoàn vốn ban đầu bỏ ra, trong khi 2 nền đất chị sở hữu vẫn tăng giá theo thời gian.

Ngoài ra, hiện nay một số NĐT cũng tham gia vào phân khúc này theo hình thức mua luôn dãy nhà trọ đã xây sẵn trước đó của NĐT rồi tiếp tục khai thác cho thuê. Mô hình này "rộ" lên mạnh nhất tại các khu vực huyện Củ Chi, Hóc Môn, Q.12. Nhiều NĐT xây mới dãy trọ sau đó rao bán chốt lời. Hoặc một số khác thì đã khai thác nhà trọ khoảng 1-2 năm, sau đó rao bán cả nhà trọ và đất. Sau khi đã mua lại, những NĐT tiếp tục khai thác cho thuê. Với hình thức khai thác này NĐT vào sau không phải bỏ công sức để xây dựng và thời gian tìm khách thuê vì hầu hết dãy nhà trọ bán lại đã có lượng khách ổn định thuê trước đó. Đa số các trường hợp bán lại dãy nhà trọ là vì họ cần vốn gấp hoặc chuyển đổi khu vực đầu tư, kinh doanh.

Bên cạnh đấy, tại khu ven Sài Gòn cũng nổi lên hiện tượng NĐT thuê đất (đất thổ cư và nông nghiệp) trong thời hạn dài rồi xây phòng trọ cho thuê . Với cách đầu tư này, nguồn tiền NĐT thu về ít hơn so với những NĐT có sẵn quỹ đất, tuy nhiên lại khá thích hợp cho những đối tượng NĐT mới tham gia vào lĩnh vực này – những NĐT trẻ, có nguồn vốn ban đầu khiêm tốn, chưa đủ để mua đất xây nhà trọ cho thuê.

Mặc dù là mô hình kinh doanh truyền thống nhưng phòng trọ cho thuê là kênh được đánh giá chưa bao giờ "hạ nhiệt". Nhu cầu chỗ ở của công nhân lao động, sinh viên tỉnh lẻ theo học tại Tp.HCM luôn luôn cao khiến phân khúc này vẫn "sống khỏe".

Nếu dạng đầu tư nhà trọ cao cấp có xu hướng nở rộ và "hút khách" tại khu trung tâm Sài Gòn thì dãy nhà trọ truyền thống lại đặc biệt ổn định nguồn cầu ở khu vực ven trung tâm.

Có thể nói, tại khu vực Q.9, Q.12, huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh… phòng trọ cho thuê luôn trong tình trạng "kín" khách thuê. Thậm chí, ở một số khu vực, dãy nhà trọ đang trong quá trình hoàn thiện người thuê đã đến đặt cọc để giữ chỗ thuê vì sợ hết phòng. Đặc biệt, tại khu vực Q.9, những dãy nhà trọ mới tinh gần các khu công nghiệp, trường dạy nghề có giá thuê từ 1.8 – 2 triệu đồng/tháng/phòng công suất thuê luôn đạt 100%. Được biết, vừa qua, Sam Sung mở rộng thêm nhà máy, tuyển thêm 2.000 lao động phổ thông, đây được xem là nguồn cầu dồi dào của thị trường nhà trọ cho thuê tại khu vực này.

Trong khi đó, các khu nhà trọ có giá thuê từ 1-2 triệu đồng/phòng/tháng tại Hóc Môn, Củ Chi, Q.12 cũng luôn thu hút đối tượng khách thuê là công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, nhà máy, sinh viên, người buôn bán ở tỉnh lẻ… 

Nhiều NĐT lẻ "nhắm" được tiềm năng của thị trường này đã dùng dòng vốn nhàn rỗi của mình để linh hoạt kênh đầu tư. Thậm chí, một số người dân gốc bản địa chưa có kinh nghiệm đầu tư cũng tham gia vào phân khúc này, ổn định nguồn thu hàng tháng.

Ông Nguyễn Hữu Trí, một NĐT lâu năm sống tại Q.2 cho biết: "Sức hút của nhà trọ truyền thống cho thuê chính là nguồn cầu luôn luôn hiện hữu, phù hợp với số đông khách thuê. NĐT cũng không cần phải có dòng vốn quá lớn mới có thể tham gia được".

Tuy nhiên, theo ông Trí, NĐT tham gia vào mô hình kinh doanh này cũng mất khá nhiều thời gian trong khâu quản lý thuê, chẳng hạn như quản lý điện, nước; quản lý đối tượng khách thuê, đăng ký hộ khẩu… ngoài ra, những NĐT dùng dòng vốn đi vay ngân hàng để đầu tư thì rất có thể sẽ mất nhiều tiền hơn kế hoạch dự phòng, thậm chí thua lỗ nếu không tính toán kỹ các khoản thu chi. Chưa kể, so với danh mục đầu tư khác thì đây là loại hình mất nhiều thời gian để hoàn vốn. Đa số thường kéo dài từ 4-8 năm, điều này có nghĩa là dòng vốn của NĐT khó có thể dịch chuyển sang những kênh đầu tư khác ở một khoảng thời gian ngắn, cố định.