Thị trường BĐS năm 2026: Các 'cơn sóng' đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy

Phải minh bạch hơn

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, trong năm 2026, thị trường TPHCM dự kiến tiếp tục trong giai đoạn củng cố, với hoạt động nguồn cung tập trung tại Thủ Thiêm và hành lang phía Đông. Hành lang phía Đông vẫn là điểm tựa hoạt động chính của thị trường, với mức giá dao động 3.020 - 5.660 USD/m2. Trong khi đó, khu Nam và Tây TPHCM ghi nhận mức giá cạnh tranh hơn, khoảng 1.510 - 3.020 USD/m2.

“Năm 2026, tăng trưởng giá được kỳ vọng sẽ diễn ra từ từ khi quá trình rà soát pháp lý chặt chẽ hơn và tiến độ phê duyệt dự án chậm lại. Việc sáp nhập hành chính và phát triển hạ tầng tại các khu vực ven đô đang góp phần giảm áp lực cho khu lõi và phân tán sự quan tâm của người mua. Do đó, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ áp dụng chiến lược giá linh hoạt, dựa trên nhu cầu thực, với tốc độ hấp thụ ngày càng gắn với sức mua thực tế hơn là nhu cầu đầu cơ”, ông David Jackson nói.

Về phía cầu, tâm lý người mua vẫn thận trọng, ưu tiên các dự án có thương hiệu uy tín, pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng minh bạch. Nhu cầu từ người sử dụng cuối và cho thuê dài hạn vẫn chiếm ưu thế, đặt năm 2026 là thời điểm tiềm năng cho khả năng hấp thụ khi các dự án trong chuỗi nguồn cung này gia nhập thị trường.

Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt trong quý I/2026, khi nhiều dự án quy mô lớn được ra mắt. Dù có lượng cung đáng kể, nhu cầu nhiều khả năng vẫn chủ yếu dựa trên khả năng hấp thụ thực tế thay vì đầu cơ.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành những thị trường bất động sản quy mô lớn như TPHCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng... Qua đó, các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi.

“Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số”, ông Đính nói.

Sẽ hạ giá nhà

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group thông tin, doanh nghiệp đã M&A được quỹ đất để quý II/2026 chính thức ra mắt dự án chung cư đầu tay do mình làm chủ đầu tư. Dự án này nằm tại khu vực tỉnh Bình Dương cũ.

Năm 2026, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ rệt hơn nhưng mức độ phục hồi sẽ có sự phân hóa giữa hai nhóm chính là bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng.

Đối với bất động sản nhà ở, năm 2026 thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng từ năm 2025, khi nguồn cung tiếp tục cải thiện nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và sẵn sàng đưa ra thị trường. Thanh khoản cũng duy trì xu hướng đi lên nhờ niềm tin của người mua và nhà đầu tư dần được khôi phục. Điểm sáng sẽ tập trung chủ yếu vào nhóm sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, 2025 là năm bản lề với nhiều luật và nghị quyết quan trọng đi vào thực thi, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị quyết 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội đi vào thực tiễn phát triển. Dự kiến từ nửa cuối năm 2026 trở đi, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Nhìn vào kế hoạch phát triển dự án bất động sản của doanh nghiệp, ông Châu cho rằng, đáng mừng là hầu hết các sản phẩm đều nhắm tới khách hàng ở thực. Đặc biệt, các doanh nghiệp địa ốc đang tính toán cho việc hạ nhiệt giá nhà trong năm 2026 để người dân có cơ hội mua nhà tốt hơn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước sang giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Giá bất động sản còn cao so với thu nhập và vượt quá khả năng chi trả của người dân.

“Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 gắn liền với một chu kỳ tăng trưởng mới nhưng đây sẽ là chu kỳ tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, nhu cầu thực của xã hội và sự phát triển bền vững lâu dài”, ông Sinh nói.