Thuế không phải nhân tố có thể kìm hãm đà tăng giá nhà

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhìn nhận, Việt Nam hiện không có quá nhiều loại thuế áp riêng cho giao dịch bất động sản.

Thuế không phải là yếu tố mấu chốt quyết định sự tăng giảm giá bất động sản.

Bên cạnh thuế GTGT, trong mua bán chuyển nhượng nhà đất còn chịu thêm các khoản thuế chuyển nhượng là 2%, thuế trước bạ 0,5% và loại thuế cho tài sản phi nông nghiệp là 0,03%. Ngoài ra trong quá trình chuyển nhượng còn có thêm một số loại thuế phí khác phát sinh nhưng không quá nhiều.

Theo ông Tuấn, nếu so về câu chuyện đánh thuế bất động sản với các quốc gia khác trên thế giới, người mua bất động sản tại Việt Nam gần như không tốn thêm khoản nào cho việc vận hành và khai thác giá trị tài sản sau khi chuyển nhượng.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, trường ĐH Kinh Tế TP. HCM cho biết thêm, ở mỗi quốc gia đều có một quy định về thuế bất động sản khác nhau, hoặc đánh thuế bất động sản rất cao đi kèm với các loại thuế liên quan đến nhà đất, hoặc không đánh thuế bất động sản mà chỉ đánh thuế trước bạ và thuế trên thặng dư vốn…

Ví như ở Anh, thị trường hơn 30 lần khủng hoảng về giá, họ có những mức thuế đánh dựa trên giá trị tài sản, từng bậc giá có từng mức thuế khác nhau. Thuế còn tính dựa trên quá trình khai thác tài sản đó. Khi mua căn nhà thứ 2 họ cũng đánh thuế cao hơn căn nhà thứ nhất tới 3 - 5 lần.

Hay ở Pháp đánh thuế bất động sản với cả chủ nhà và người đi thuê; Hàn Quốc có sự phân chia các loại hình bất động sản khác nhau sẽ có mức thuế khác nhau, Singapore đánh thuế cao với tài sản thứ 2 và lũy tiến tăng dần với các tài sản tiếp theo… Như vậy khi sở hữu và sử dụng bất động sản đều sẽ chịu những mức thuế khác nhau.

Theo ông Nghĩa, phần lớn các quốc gia đều xem trọng yếu tố khai thác tối ưu giá trị của tài sản. Còn ở Việt Nam, sau khi mua xong, chủ sở hữu không phải chịu thêm khoản phí nào từ việc khai thác, vận hành. Vì vậy, Việt Nam đang hướng đến điều chỉnh thích ứng với xu hướng chung của thị trường quốc tế để tạo ra giá trị và khai thác tối ưu tiềm năng của nhà đất.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, việc đánh thuế bất động sản trong ngắn hạn sẽ mang lại tác động tích cực về điều tiết thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, chôn tiền và lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên thuế khó trở thành yếu tố tiên quyết để điều tiết đà tăng giá của bất động sản. Từ trước đến nay, việc tăng giá nhà đất không chịu ảnh hưởng từ thuế nên dùng giải pháp thuế để chống đầu cơ không phải là gốc của vấn đề bởi giá nhà vẫn sẽ tăng trong dài hạn ngay cả khi đánh thuế.

"Đánh thuế cao sẽ khiến giá bán lẫn giá cho thuê nhà tăng, như vậy người dân càng khó tiếp cận nhu cầu mua ở. Trong khi đó, với các nhà đầu cơ có nhiều tiền thì sắc thuế có đánh cao cũng không ảnh hưởng nhiều đến họ. Giải pháp quan trọng nhất hiện nay vẫn là giải bài toán cung – cầu của thị trường", ông Tuấn cho hay.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa phân tích, vấn đề của thị trường hiện nay là cần giải được bài toán cân bằng nguồn cung nhà ở giữa các loại hình. Đa dạng nhà ở tại nhiều phân khúc sẽ giúp thị trường giải bài toán giá. Còn nếu vấn đề này không được giải quyết, các biện pháp tài chính cũng chỉ là để tác động lên một vài nhóm tài sản nhất định.

Việc đánh thuế bất động sản trong ngắn hạn sẽ mang lại tác động tích cực về điều tiết thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, chôn tiền và lãng phí tài nguyên đất.

"Cần có những chính sách để đưa vào thị trường những chủng loại nhà ở đa dạng để cân bằng nguồn cung. Cần có giải pháp căn cơ chính là tạo nguồn cung trên thị trường, giảm bớt thủ tục pháp lý. Sản phẩm bất động sản dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Giải pháp này vừa giúp tạo lập một thị trường bất động sản ổn định vừa giúp kéo giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Một khi thị trường ổn định, tình trạng đầu cơ sẽ được kiểm soát", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế bất động sản cần xem xét trên lộ trình dài hạn. Thuế có thể đơn giản chỉ là cần tăng nguồn thu để tạo công bằng. Song phải lưu ý thuế bất động sản có hiệu ứng phụ nếu không lường trước được sẽ gây ra hệ lụy là đột nhiên thu nhập của một bộ phận người dân bị co lại, như vậy tổn thất chung của nền kinh tế lớn hơn lợi ích mang lại từ thuế. Do đó, thuế phải được xây dựng một cách khoa học, cần có những đánh giá tác động đến chi tiêu xã hội.

Bên cạnh việc đánh thuế, thị trường BĐS đang đối diện với thực trạng lạm phát, chi phí tài chính gia tăng và chịu ảnh hưởng từ siết chặt tín dụng. Ảnh hưởng trực tiếp là dòng tiền sẽ khắc nghiệt hơn, nhà đầu tư cá nhân, thứ cấp chịu áp lực lớn sẽ phải điều chuyển danh mục đầu tư và tác động đến thanh khoản.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong huy động nguồn vốn và đình trệ việc phát triển sản phẩm mới. Tuy nhiên thông qua rà soát tín dụng, thị trường sẽ thanh lọc và tìm ra các doanh nghiệp vững mạnh, tài chính và pháp lý an toàn để người mua nhà gửi gắm niềm tin.