Tỉ suất lợi nhuận thuê căn hộ Tp.HCM xuống thấp kỉ lục, vì sao?

Chia sẻ trong Talk show, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, sau dịch số người mua căn hộ, đặc biệt là mua căn hộ để đầu tư cho thuê sẽ giảm đi trong một thời gian. Lý do tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp tại 2 thành phố, đặc biệt là tại Tp.HCM.

Nếu chúng thời kỳ cao điểm của thị trường căn hộ, vào khoảng 2015-2016, số lượng căn hộ chào bán ra vô cùng nhiều, người mua nhiều. Đối với căn hộ cao cấp, có đến 50-60% người mua là để cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận lúc đó cũng khá là cao, khoảng 7-7,5%/năm, thậm chí có dự án lên đến 8%.

Tuy nhiên, tại thời điểm đó, bà Dung cho rằng, đã dự đoán chắc chắn tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm đi do sự cạnh tranh rất lớn từ nguồn cung nhiều. Và trong các năm qua, ghi nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm dần đều qua các năm từ 7,5%, xuống còn 6,5%, 6% cho đến 5%. Nghĩa là ngay cả khi chưa chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống.

Khảo sát 6 tháng năm 2021 của CBRE cho thấy,  tỷ suất cho thuê giảm xuống chỉ còn đâu đó 2,5-4% tại Tp.HCM. Người thuê cũng phải giảm giá cho thuê cho họ và cũng sẽ mất một khoảng thời gian để những người nước ngoài quay trở lại thuê căn hộ để sống và làm việc, bên cạnh những cá nhân và gia đình Việt Nam thuê.

Theo bà Dung, cùng với sự sụt giảm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê thì nguồn cầu cá nhân mua căn hộ để cho thuê chắc chắn sẽ giảm. Nhóm này chiếm khoảng 10-20%, còn lại là những người mua để ở thực. Tuy vậy, bản thân những người này cũng rất thận trọng khi đặt tiền mua căn hộ sau giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Những người không có nguồn tích luỹ, chắc chắn là họ sẽ rất thận trọng khi xem xét về chính sách cũng như lãi vay ngân hàng, chính sách chào bán của chủ đầu tư để hỗ trợ người mua giai đoạn sau dịch cũng như kích cầu… Vì thế, vai trò của nhà đầu tư rất quan trọng.

Cũng theo vị chuyên gia này, phân khúc cao cấp lại có tỷ lệ người đầu tư cho thuê hoặc đầu tư mua đi bán lại cao, nên sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn các phân khúc khác. Hơn nữa, gần đây một số dự án phân khúc này có tỷ lệ người mua là người nước ngoài lên đến 20-30%. Kể cả khi chúng ta mở cửa và các chủ đầu tư mở bán thì phân khúc căn hộ cao cấp cũng bị ảnh hưởng khá là nghiêm trọng.

"Tuy vậy, chúng ta cũng nhận thấy rằng luôn luôn có bộ phận người mua có tài sản tích luỹ rất lớn và đại dịch không ảnh hưởng nhiều đến dòng tài sản tích luỹ đó của họ. Đây cũng là nhóm chuyên đi đầu tư và trong vòng 1-2 năm vừa qua, họ vẫn chưa có nhiều sản phẩm để đặt tiền xuống. Theo đó, những sản phẩm chào bán thời gian tới sẽ có 10-20% người mua là những nhà đầu tư này, họ có sẵn dòng tiền và sẵn sàng bỏ tiền ra để đầu tư", bà Dung cho hay.

Nếu lãi suất cho thuê căn hộ tại Tp.HCM ở mức rất thấp so với kỳ vọng của đa số nhà đầu tư, nhưng mảng đầu tư mua đi bán lại vẫn khá khả quan. Giá bán căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM trong các năm qua có sự tăng trưởng. Cùng một dự án, giá bán ở những thời điểm khác nhau sẽ chênh lệch nhau vô cùng. Sẽ có những dự án mà mức giá hầu như không tăng, nhưng cũng có những dự án mức giá tăng 5-10%. Ở đây, phụ thuộc rất nhiều vào việc sản phẩm NĐT định đầu tư là sản phẩm nào, nằm ở vị trí nào, lối tiếp cận ra sao và tiện nghi/tiện ích như thế nào.

"Sau 2 năm trải qua đại dịch thì nhu cầu về nhà ở của người dân đã thay đổi rất nhiều, tiêu chí để tìm mua/ thuê căn nhà cũng thay đổi rất là nhiều. Một căn nhà có lên giá hay không phụ thuộc vào nhiều tiêu chí như nó có được quản lý/ vận hành tốt hay không, được duy trì chất lượng như thế nào và tiện nghi/ tiện ích gì đi kèm như có siêu thị, cửa hàng tiện ích trong khu vực đó hay không, có tiệm thuốc tây không… Nếu giãn cách không ra ngoài được, ngay trong căn hộ có hoạt động thể dục thể thao được không", chuyên gia CBRE nhấn mạnh.