Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam: Gần 80% nhà đầu tư ‘rót tiền’ vào bất động sản kiểu ‘chạy nước rút’ thay vì chọn ‘marathon’

"Nhà đầu tư ‘lướt sóng’ là một thuật ngữ mà tôi cũng mới biết khi ở Việt Nam", ông David chia sẻ với Trí thức trẻ trong buổi trò chuyện mới đây, khi nói về những xu hướng mới và bức tranh của thị trường bất động sản hậu COVID-19.

Đại dịch COVID-19, đặc biệt là làn sóng dịch lần thứ 4 đã tác động như thế nào đến lĩnh vực bất động sản?

Không thể phủ nhận những điểm tiêu cực mà dịch bệnh đã gây ra cho mọi người, cả về sức khoẻ lẫn nền kinh tế. Song, nó cũng đã nâng cao nhận thức của mọi người về các vấn đề sức khoẻ. Từ đó, các hoạt động giao tiếp trực tuyến ngày càng phát triển hơn.

2 năm vừa qua với COVID-19 đúng là một khoảng thời gian dài. Nhưng trong lĩnh vực bất động sản, 2 năm là con số nhỏ. Bởi vậy, nếu phải kể đến những thay đổi trên thị trường bất động sản, thì thực chất là những thay đổi đã diễn ra suốt một khoảng thời gian dài.

Thị trường Việt Nam cũng xuất hiện những thương vụ mới, chẳng hạn như Marriott International hợp tác cùng Masterise Homes ra mắt khu căn hộ hàng hiệu tại Hà Nội. Ngoài ra, Masterise Homes lại phối hợp cùng Techcombank trong chương trình mua nhà tặng bảo hiểm "đặc quyền". Những mô hình tương tự đã xuất hiện từ lâu ở các nước phát triển, nhưng thực chất vẫn còn khá mới tại Việt Nam.

Tôi nghĩ đó là những gì COVID-19 thay đổi thị trường bất động sản. Mọi người dần thay đổi lối sống, không gian sống vì họ dành nhiều thời gian ở nhà. Từ đó, xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ 2 dần xuất hiện, phục vụ cho nhu cầu về du lịch, nghỉ dưỡng, hoặc mục đích đầu tư sinh lời tại các khu ven biển, vùng ven thành phố lớn – nơi vẫn đáp ứng đủ tiện ích dịch vụ.

Nhìn chung, trong bối cảnh bất động sản đang liên tục biến động theo thời gian, COVID-19 đã thúc đẩy nhiều mô hình đầu tư mới, cộng với việc áp dụng công nghệ trên thị trường.

Ông từng nói rằng, đầu tư vào bất động sản giống như một cuộc đua marathon đường dài hơn là một cuộc thi chạy nước rút (sprint). Ông có thể lý giải kỹ hơn về quan điểm này?

Điều tôi muốn nói ở đây đó là sự khác biệt về tâm lý ở các nhà đầu tư. Một nhà phát triển dự án thường cân nhắc và suy tính trước những luồng thông tin khác nhau. Cụ thể, khi tìm hiểu những dự án mới, họ sẽ thường tìm các thông tin về thương hiệu, sản phẩm mà doanh nghiệp đưa ra thị trường, dự án có thiết kế như thế nào hay lợi nhuận đem lại ra sao.

Nhìn chung, nếu muốn thành công, các nhà phát triển bất động sản phải dành thời gian nghiên cứu, đưa ra những kế hoạch kinh doanh độc đáo. Từ đó, khách hàng mới đánh giá cao chất lượng dự án và doanh nghiệp mới có thể tăng trưởng bền vững. Đây chính là kiểu đầu tư mà tôi ví nó giống một cuộc đua marathon đường dài.

Trên phương diện là người mua bất động sản, tôi vẫn giữ nguyên quan điểm như những gì tôi vừa đề cập. Tuy nhiên, hiện nay khoảng 80% người mua bất động sản ban đầu là đầu cơ, hay những nhà đầu tư "lướt sóng", họ không phải là người dùng cuối sống ở đó.

Họ chỉ phải bỏ một số tiền nhất định lúc ban đầu và khi dự án được quan tâm nhiều hơn, giá trị tăng lên, họ hy vọng có thể bán nhanh chóng để kiếm được một khoản lợi nhuận nhỏ. Những người này sẽ không quan tâm dự án đến cuối cùng sẽ như thế nào. Họ chỉ cố gắng kiếm tiền trong thời gian thật ngắn, thật nhanh.

Nhưng trong bất động sản, nếu bạn là một nhà đầu tư kiểu "marathon", điều bạn muốn biết là giá trị hoặc lợi nhuận cho thuê dài hạn mà bạn sẽ nhận được là bao nhiêu. Bạn sẽ luôn theo dõi để đảm bảo rằng việc quản lý tài sản trong tòa nhà được duy trì và chăm sóc tốt.

Nhưng ở Việt Nam vẫn đang ít các nhà đầu tư kiểu như vậy. Hầu hết chỉ muốn mua để kiếm lời nhanh chóng và chuyển sang các dự án khác.

Theo ông, rủi ro trong "lướt sóng" bất động sản ảnh hưởng thế nào đến các dự án nói riêng, cũng như thị trường bất động sản nói chung?

Nhà đầu tư "lướt sóng" là một thuật ngữ được những người trong lĩnh vực tài chính và bất động sản ở Việt Nam sử dụng. Tôi cũng mới biết về thuật ngữ này khi ở Việt Nam (cười). Đây là những người mong muốn kiếm lợi nhuận từ khoản đầu tư trong thời gian ngắn, và họ thường chạy theo các xu hướng mà họ cảm thấy rằng có cơ hội tốt để đầu tư.

Nhưng bất động sản không phải là một tài sản có tính thanh khoản cao giống như chứng khoán, cổ phiếu hay bitcoin. Thực tế, đầu tư vào bất động sản sẽ mất rất nhiều thời gian. Các nhà đầu cơ thường khiến việc giao dịch trên thị trường bất động sản trở nên rủi ro hơn, vì họ đang gây ra sự chênh lệch tương đối đáng kể giữa giá trị tài sản thực và giá trị thị trường.

Ví dụ, khi có thông tin Đồng Nai sắp có sân bay mới, những người này sẽ nhanh chóng đổ xô đi mua đất ở đây, dẫn đến tình trạng "sốt đất". Nhưng giá đất khi ấy có thể không phải là giá trị thực tế của khu đất đó.

Một rủi ro khác là ngay cả khi không có đủ tiền để chi cho toàn bộ dự án, các nhà đầu cơ vẫn sẽ đầu tư. Khi dự án được xây dựng, những nhà đầu cơ sẽ chỉ bỏ tiền trong ngắn hạn, và bỏ qua các phương thức thanh toán một lần.

Nếu không có ai mua, đồng nghĩa với việc các nhà đầu cơ sẽ không có đủ nguồn lực tài chính để chi trả cho các đợt thanh toán sau đó, hay khoản thanh toán cuối cùng, thường là một khoản thanh toán lớn.

Vậy còn tác động của xu hướng "lướt sóng" này đến nền kinh tế vĩ mô thì sao?

Sự phát triển của lĩnh vực bất động sản là sự kết hợp giữa những mong muốn, kỳ vọng các đơn vị phát triển bất động sản và mục tiêu quy hoạch của Chính phủ. Ngoài ra, nó còn liên quan đến khả năng của các nhà đầu tư, hệ thống pháp luật, và thậm chí là nhân khẩu học của Việt Nam.

Nhưng khi một nhà đầu tư "lướt sóng" đẩy giá quá cao so với giá trị thực tế, điều này sẽ dẫn đến hàng loạt vấn đề và hệ lụy. Các đơn vị phát triển sẽ rất khó để xây dựng một dự án ở khu vực đó. Điều này có thể làm chậm sự phát triển của cả vùng. Chưa kể, những người mua đất xong để trống, đợi một vài năm mà không xây dựng gì cũng sẽ ngăn cản tốc độ tăng trưởng ở khu vực đó.

Nhìn chung, về mặt kinh tế vĩ mô, các nhà đầu tư có thể tăng tốc phát triển thị trường bất động sản, nhưng họ cũng có thể cản trở tăng trưởng ngành.

Một điểm lạ là ngay cả khi đại dịch COVID-19 kéo dài, thì giá bất động sản vẫn không hề có dấu hiệu giảm. Theo ông vì sao lại như vậy?

Giai đoạn COVID-19 xuất hiện, thị trường bất động sản ở Việt Nam thực chất vẫn phát triển theo chiều hướng đi lên. Các dự án đều có xu hướng được đầu tư mạnh, nên dù tiến độ có chậm, nhà đầu tư có lo lắng, thì cũng không ảnh hưởng nhiều đến tốc độ phát triển.

Đối với bất kỳ thị trường nào, giá cả đều được quyết định bởi cung và cầu. Với thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay, cầu đang vượt cung. Bởi thế nên giá đương nhiên sẽ tăng.

Nhìn chung, các nhà phát triển cần phải có kế hoạch và kết nối nhiều hơn đến khách hàng. Điều này sẽ giúp mọi người hiểu rằng, nếu họ mua và đầu tư vào bất động sản, họ sẽ nhận được lợi tức đầu tư tốt.

Ông nghĩ gì với ý kiến ở Việt Nam, hầu hết người giàu đều xuất phát từ bất động sản. Trong bối cảnh công nghệ 4.0 hiện nay, ông nghĩ rằng làn sóng "làm giàu từ đất" sẽ tiếp diễn?

Khi nói đến việc đầu tư vào đất đai, tôi nghĩ rằng, với một thị trường mà nguồn nhà đang thiếu, giá đất tăng gấp đôi, gấp ba, thì cơ hội kiếm tiền và phát triển là rất cao. Và vận may ủng hộ những người táo bạo. Rất nhiều nhà phát triển dự án không đến từ lĩnh vực bất động sản. Họ chuyển sang lĩnh vực bất động sản khi công việc kinh doanh của họ đang phát triển ở một lĩnh vực khác. Tôi không tiện nói ra các tên cụ thể, nhưng thực tế nhiều người đã làm như vậy.

Bên cạnh đó, hiện có khá nhiều công ty bất động sản áp dụng công nghệ, hệ thống đều được tự động hoá. Có thể thấy rằng, việc thay đổi từ bất động sản sang công nghệ bất động sản xuất hiện rất nhiều, đặc biệt là ở các công ty môi giới và bán hàng.

Nhắc đến công nghệ, dù ai cũng nghĩ đến Thung lũng Silicon hay các khu vực kinh tế lớn khác, nhưng Việt Nam không hề bị tụt lại phía sau. Chính phủ cũng đang hỗ trợ mạnh mẽ cho quá trình phát triển này.

Vì vậy, tôi nghĩ rằng, không chỉ những người làm trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam, mà có rất nhiều người trong lĩnh vực công nghệ sẽ thành công. Việt Nam chắc chắn là nơi đáng để đầu tư ở cả hiện tại và tương lai.

Vậy còn bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hậu COVID-19 sẽ ra sao?

Tôi nghĩ sẽ là một bức tranh tương đối tươi sáng (cười). Bởi vì hệ thống pháp lý, cũng như tính minh bạch ở Việt Nam ngày càng được cải thiện, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn.

Ngoài ra, Việt Nam còn hưởng lợi từ chính sách "Trung Quốc + 1". Nhiều chính phủ như Nhật Bản đang giúp đỡ, trợ cấp và hỗ trợ tiền để các công ty Nhật Bản chuyển ra khỏi Trung Quốc, phần lớn trong số đó đều đầu tư vào Việt Nam. Việt Nam cũng tham gia vào hàng loạt hiệp định thương mại, và tôi tin rằng Việt Nam sẽ thực hiện tốt vai trò của mình.

Thêm nữa, nhân khẩu học ở Việt Nam rất đa dạng. Nguồn nhân lực tay nghề cao tại đây ngày càng đông. Đó chính là cơ hội cho không chỉ thị trường bất động sản, mà còn cả nền kinh tế.

Nhìn chung, bất động sản là một trong những khu vực quan trọng, giúp nền kinh tế tăng trưởng, miễn là nó được hỗ trợ về mặt chính sách và những yếu tố như phát triển cơ sở hạ tầng, đường sá và thông tin liên lạc.