TPHCM nói về vướng mắc khi xác định giá đất ở dự án Thủ Thiêm Eco Smart City

Quy định bắt buộc

Theo ông Đào Quang Dương, Phó trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, công tác xác định giá đất trên địa bàn TPHCM đang có nhiều chuyển biến tích cực, trở nên thuận lợi và nhanh chóng hơn đáng kể nhờ sự ra đời và hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024 cùng Nghị định 71 của Chính phủ.

Cụ thể, những quy định mới đã thúc đẩy nhanh chóng việc xác định giá đất , tạo thuận lợi lớn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Chẳng hạn, đối với dự án Vành đai 3 TPHCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM chỉ mất 1 tháng để đưa ra phương án xác định giá đất phù hợp, nhận được sự đồng tình và ủng hộ cao từ người dân.

Nhờ sự tăng tốc này, từ đầu năm đến nay, TPHCM đã phê duyệt được hơn 70 phương án giá đất , tương ứng với nguồn thu ngân sách khoảng 52.000 tỷ đồng. Dự kiến đến cuối năm, với việc trình thêm hơn 70 hồ sơ, tổng số hồ sơ được phê duyệt sẽ vượt mốc 150, nâng tổng nguồn thu dự kiến lên đến khoảng 86.000 tỷ đồng.

Quá trình xác định giá đất cũng đã tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng, trong đó có trường hợp dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City của Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, thuộc Tập đoàn Lotte . Ông Dương cho biết, sau khi TPHCM ban hành quyết định giao đất cho Lotte từ tháng 10/2022, trong quá trình thuê đơn vị tư vấn gặp một số vấn đề liên quan đến pháp lý.

Vướng mắc này trở nên phức tạp hơn khi Nghị định 12 về phương pháp xác định giá đất được ban hành và có hiệu lực từ tháng 2/2024 gây khó khăn cho hầu hết các dự án trên toàn quốc. Tuy nhiên, mọi việc được giải quyết khi Chính phủ ban hành Nghị định 71 vào ngày 1/8/2024 để sửa đổi Nghị định 12, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác này. Sau đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã ngay lập tức trình dự án của Lotte và được UBND TPHCM phê duyệt giá đất cụ thể, với số tiền lên tới 16.190 tỷ đồng.

Ông Dương nhấn mạnh dự án Lotte đã làm theo đúng trình tự thủ tục và thời gian xử lý rất ngắn. Về phản ánh liên quan đến nghĩa vụ bổ sung 5,%, ông Dương giải thích đây là quy định bắt buộc của Luật Đất đai. Đối với hồ sơ chưa xác định giá đất thì phải nộp khoản tiền bổ sung này theo quy định tại Nghị định 103 của Chính phủ.

“Tính đến nay chúng tôi chỉ nhận phản ánh từ Lotte, chưa có trường hợp phản ánh nào khác và các dự án khác đều đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền giá đất . Sở và các ban ngành đã báo cáo nội dung này lên cơ quan Trung ương để xem xét về trường hợp của Lotte”, ông Dương nói.

Tại cuộc họp vào chiều 3/10, ông Phan Văn Dũng, Phó trưởng Thuế TPHCM cho biết, thông báo nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City đã được ban hành và gửi đến doanh nghiệp theo đúng quy trình. Căn cứ theo luật, thông báo này đã quá hạn nộp. Tính ngày 3/10, hệ thống đã ghi nhận số tiền phạt chậm nộp phát sinh là 120 tỷ đồng.

“Do đó, Thuế TPHCM xin kiến nghị nếu UBND TPHCM có tờ trình gửi Chính phủ xem xét về đề xuất miễn khoản tiền sử dụng đất bổ sung của Lotte thì bổ sung nội dung xin miễn khoản tiền phạt chậm nộp này. Vấn đề này cần phải có ý kiến chỉ đạo của Chính phủ, vì hiện tại không có quy định pháp luật nào cho phép miễn khoản tiền phạt chậm nộp trong trường hợp này”, ông Dũng nói.

Có nên thu thêm?

Liên quan đến vấn đề này, UBND TPHCM đã đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính , bãi bỏ quy định thu thêm 5,4% trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024.

Theo UBND TPHCM , việc buộc người sử dụng đất phải nộp bổ sung mức thu 5,4% mỗi năm trên số tiền sử dụng đất được xem là để chia sẻ trách nhiệm tài chính giữa Nhà nước và người dân. Tuy nhiên, việc chậm tổ chức xác định giá đất cụ thể thuộc về cơ quan quản lý, còn người dân và doanh nghiệp không có lỗi nên không nên gánh thêm nghĩa vụ này.

Trên cơ sở đó, TPHCM cho rằng trong bối cảnh kinh tế xã hội vừa phục hồi sau đại dịch COVID-19, việc xóa bỏ quy định này sẽ tạo động lực thu hút vốn đầu tư và thúc đẩy kinh tế phát triển.

Hiện nay, mức thu bổ sung được Luật quy định là 5,4% mỗi năm. Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất hai phương án giảm xuống còn 3,6% hoặc bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên, cơ quan này cho biết việc bãi bỏ hoàn toàn chỉ có thể thực hiện nếu được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai, do đó đã kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu trong quá trình sửa luật.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng khẳng định, cần phải sửa Nghị định 103/2024/NĐ-CP để bỏ các điều khoản “tréo ngoe”, theo đúng tinh thần của Chính phủ sẽ tháo gỡ mọi vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản.

“Dù không có lỗi, doanh nghiệp vẫn bị tính lãi phạt chậm nộp 5,4% mỗi năm. Điều này làm tăng chi phí đầu vào, cản trở quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Nếu không sớm tháo gỡ, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục bị ách tắc, ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế. Chỉ nên áp dụng xử phạt khi cơ quan thuế đã hoàn thành việc thông báo nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp không nộp đúng hạn. Việc đổ lỗi cho doanh nghiệp trong khi nguyên nhân đến từ sự chậm trễ của cơ quan chức năng là không hợp lý”, ông Châu nói.

Ông Châu đề xuất, Bộ Tài chính chỉ nên quy định tính nộp bổ sung tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật đất đai 2024 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất , trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024. Với các trường hợp trước thời điểm đó, quy định cần sửa đổi theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất ”.

“Việc sửa theo hướng như vậy sẽ vừa phù hợp với với hoàn cảnh hiện thời, vừa giải quyết những vướng mắc của doanh nghiệp, cho thấy sự thấu đáo của cơ quan Nhà nước trong việc rà soát, sửa đổi các quy định không phù hợp”, ông Châu khẳng định.