TPHCM triển khai bảng giá đất mới

Ông Bùi Minh Thạnh, Phó Chủ tịch UBND TPHCM vừa ký công văn gửi các sở, ban, ngành, Thuế TPHCM, UBND 168 phường, xã, đặc khu về triển khai bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn.

Theo đó, ngày 26/12/2025, HĐND TPHCM đã ban hành Nghị quyết 87/2025 quy định bảng giá đất lần đầu trên địa bàn thành phố.

Trên cơ sở đó, UBND TPHCM chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan phổ biến, hướng dẫn, triển khai áp dụng thực hiện nghị quyết.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho biết, theo Luật Đất đai năm 2024, có 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất. Tuy nhiên, Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc thi hành luật quy định chỉ có 5 trường hợp áp dụng bảng giá này. Như vậy, 7 trường hợp còn lại sẽ được xác định bằng phương thức là bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với các đơn vị liên quan trình UBND TPHCM dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. Sau khi được phê duyệt, sở sẽ chọn thầu tư vấn để xác định hệ số cho hơn 11.000 tuyến đường, bảo đảm ban hành chậm nhất trước ngày 1/7.

Theo Nghị quyết 87/2025 được HĐND TPHCM thông qua, giá đất ở tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá hiện hành của các địa phương trước sáp nhập nhưng biên độ tăng không đều. Các khu vực trung tâm cũ của TPHCM tăng nhẹ, trong khi các đô thị đang phát triển nhanh ở Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tăng mạnh.

Tại khu vực TPHCM cũ, giá đất ở điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức cao nhất khoảng 687 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, gần như không đổi so với bảng giá đang áp dụng. Mức giá thấp nhất khoảng 2,3 triệu đồng/m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng.

Theo bảng giá đất mới, ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt tăng tối đa 1,65 lần, các khu vực khác có xu hướng đi ngang hoặc tăng không đáng kể (khoảng 2%), có nơi giảm giá đất sản xuất để khuyến khích đầu tư.

UBND TPHCM cho biết, mức tăng ở khu vực này không lớn do bảng giá đất những năm gần đây đã được điều chỉnh sát hơn với thị trường. Việc giữ biên độ tăng vừa phải nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh tại khu vực lõi đô thị.

Trong khi đó, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong 3 địa phương trước sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá ban hành năm 2024.

Giá đất ở tại khu vực Bình Dương cũ cao nhất 89,6 triệu đồng/m2 (đường Bác Sĩ Yersin, đường Bạch Đằng). Giá thấp nhất là 1,3 triệu đồng/m2 (đường ĐH.722, đường Minh Tân - Long Hòa…).

Nơi có hệ số tăng cao nhất tại khu vực Bình Dương cũ, tới hơn 8 lần là đường ĐH.505 đoạn từ Cầu Lễ Trang đến ĐH.507 với giá đất dự kiến ban hành là 6,3 triệu đồng/m2, bảng giá đất hiện hành là 780.000 đồng/m2. Đất thương mại, dịch vụ trên cùng tuyến tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần.

Bảng giá đất hiện hành của Bình Dương trước sáp nhập vẫn còn khoảng cách rất lớn so với giá thị trường. Kết quả khảo sát cho thấy có nơi giá giao dịch thực tế cao gấp hơn 13 lần bảng giá cũ, khiến việc bồi thường, tính nghĩa vụ tài chính gặp nhiều vướng mắc. Còn TPHCM cũ đã nhiều lần điều chỉnh bảng giá trong các năm gần đây, nên dư địa tăng không còn nhiều.

Với khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (khu vực III trong bảng giá mới), giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng mạnh so với bảng giá hiện hành, với hệ số từ 1,7 đến hơn 4 lần, song mức tăng thấp hơn Bình Dương cũ.

Theo đó, giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến đường ven biển trung tâm Vũng Tàu, trong đó nổi bật là đường Thùy Vân. Đây là trục du lịch - dịch vụ trọng điểm, tập trung dày đặc khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hoạt động kinh doanh thương mại.

Giá đất ở thấp nhất tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ dao động từ vài triệu đồng mỗi m2, chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. Mức giá này thấp hơn đáng kể so với trung tâm Vũng Tàu và cũng thấp hơn nhiều khu vực đô thị của Bình Dương cũ.

UBND TPHCM đánh giá, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực Vũng Tàu nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đặc biệt tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây.

Tuy nhiên, do mặt bằng giá đất trước sáp nhập của địa phương này đã ở mức trung bình cao, nên biên độ điều chỉnh không đột biến như tại Bình Dương cũ.