Tránh rủi ro khi cho mượn nhà: Cần thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản

Những sự cố này tưởng chừng phi lý nhưng trên thực tế đã xảy ra không ít, gây phiền toái cho chủ nhà trong việc bảo vệ tài sản và thậm chí dẫn đến tranh chấp kéo dài, phải phân xử tại tòa án. Các chuyên gia pháp lý lưu ý, cần có thỏa thuận bằng văn bản để tránh rủi ro khi cho mượn nhà .

Chật vật đòi nhà

Chia sẻ câu chuyện của mình, anh Nguyễn Quang Hải (phường Cầu Giấy) cho biết, cách đây 10 năm, anh mua một ngôi nhà tại tổ dân phố 11 phường Xuân Phương. Do chưa có nhu cầu ở và thường xuyên đi công tác xa, anh cho người anh họ ở nhờ để trông nom. Lâu dần, người này lấy vợ, sinh con và bán hàng ngay tại ngôi nhà.

Đầu năm 2025, vì kinh tế khó khăn, anh Hải quyết định bán đất. Tuy nhiên, khi dẫn khách đến xem, người anh họ tỏ thái độ khó chịu, gây cản trở khiến người mua nản lòng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, anh Hải buộc phải tuyên bố sẽ kiện ra tòa thì người anh họ mới hứa hẹn sẽ chuyển đi sau 6 tháng.

Không chỉ người bán nhà gặp rắc rối, người mua cũng chịu không ít bực mình khi người mượn nhà không chịu trả lại. Ông Nguyễn Lâm ở số 3A, ngách 406/18 đường Âu Cơ (phường Tây Hồ) bị rơi vào tình cảnh này. Vợ chồng ông đã mua lại ngôi nhà trên diện tích 204m² ở số 12, ngõ 1, đường Võ Chí Công (phường Nghĩa Đô) của ông Phạm Văn Hùng. Tuy nhiên, nhiều năm trước đó, trước khi bán cho vợ chồng ông Lâm, ông Hùng cho ông Phạm Văn Hiệu là người thân ở nhờ. Thế nhưng, khi ông Hùng chuyển nhượng ngôi nhà thì ông Hiệu không chịu rời đi, gây khó dễ cho ông Lâm trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà của mình.

Sự việc rắc rối hơn khi năm 2021, vợ chồng ông Lâm đã vay tiền một ngân hàng bằng hình thức ký hợp đồng tín dụng, thế chấp thửa đất cùng ngôi nhà nêu trên với số tiền hơn 18 tỷ đồng. Tháng 5-2025, do không đủ khả năng chi trả gốc và lãi, vợ chồng ông Lâm bị cơ quan thi hành án kê biên, phát mại tài sản thế chấp để thu hồi số tiền nợ cả gốc và lãi gần 23 tỷ đồng để trả cho ngân hàng.

Tuy nhiên, trong quá trình thi hành án, ông Hiệu không hợp tác bàn giao, gây khó khăn cho quá trình xử lý tài sản, xử lý nợ. Trước tình hình này, ngày 28-5-2025, Chi cục Thi hành án dân sự quận Hoàn Kiếm (cũ) đã ban hành thông báo, yêu cầu những người đang quản lý, sử dụng tài sản, trong đó có ông Hiệu phải bàn giao lại cho cơ quan chức năng. Trường hợp không tự nguyện thực hiện, lực lượng thi hành án tiến hành các biện pháp cưỡng chế theo quy định của pháp luật.

Không thỏa thuận miệng

Trên thực tế, các cơ quan pháp luật đã tiếp nhận hàng trăm vụ tranh chấp mỗi năm liên quan đến cho mượn, ở nhờ nhà đất . Nhiều vụ kéo dài vì thiếu chứng cứ, gây thiệt hại cho các bên liên quan và lãng phí nguồn lực xã hội. Phần lớn tranh chấp xuất phát từ việc cho ở nhờ chỉ thỏa thuận bằng miệng mà không có hợp đồng, không quy định thời hạn.

Về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho biết, khi bất động sản có giá trị lớn dễ làm nảy sinh lòng tham. Người cho mượn lại thường chủ quan vì là họ hàng, người thân quen.

"Có trường hợp, người ở nhờ còn nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để hợp thức hóa quyền sử dụng, đẩy chủ sở hữu hợp pháp vào vòng khiếu kiện phức tạp", Luật sư Trương Thanh Đức nói. Theo luật sư, nếu chủ nhà có "sổ đỏ", việc đòi lại nhà là đương nhiên. Nhưng để tránh rắc rối, khi cho mượn, chủ nhà nên lập hợp đồng hoặc văn bản cam kết có chữ ký, quy định mốc thời gian trả, trách nhiệm rõ ràng.

“Trước đây, Luật Nhà ở 2005 yêu cầu việc cho mượn nhà phải công chứng. Hiện nay, theo Luật Nhà ở hiện hành, chỉ cần giấy viết tay cũng đã đủ giá trị pháp lý. Người cho mượn chỉ mất vài phút để tạo cho mình một "văn bản pháp lý" bảo đảm quyền lợi chính đáng của bản thân”, Luật sư Trương Thanh Đức thông tin.

Một lưu ý quan trọng khác là chủ nhà tuyệt đối không được tự ý phá cửa vào nhà của chính mình nếu đã cho mượn bởi hành động này dễ bị người ở nhờ vu cáo tội phá hoại tài sản. Đã có nhiều trường hợp, người mượn nhà cố tình “gài bẫy”, tố cáo ngược lại. Vì vậy, theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, chủ nhà phải thông báo bằng văn bản, tin nhắn, email hoặc lời nói về việc đòi lại nhà. Nếu người ở nhờ không trả, chủ nhà có quyền khởi kiện. Khi cần mở cửa vào nhà, phải có sự chứng kiến của cơ quan chức năng để tránh bị vu oan.

Luật sư Trương Thanh Đức cảnh báo thêm, với những bất động sản chưa có “sổ đỏ”, chủ nhà tuyệt đối không nên cho mượn vì nếu xảy ra tranh chấp, chủ nhà sẽ vừa mất thời gian, công sức, vừa tốn tiền bạc, thậm chí “rước họa vào thân”.

Chỉ một phút cả nể, thiếu các cam kết pháp lý mang tính ràng buộc, chủ nhà có thể trở thành nạn nhân ngay trên chính tài sản của mình. Đừng chỉ dựa vào tình thân hay lời hứa miệng mà một tờ giấy cam kết, một hợp đồng mượn tài sản hợp lệ mới là sự bảo vệ tốt nhất giúp chủ sở hữu tránh được tranh chấp không đáng có, giữ được quyền lợi chính đáng của mình.