Vì sao giá nhà ở Việt Nam cao?

Việc tiếp cận đất đai hiện nay rất khó với doanh nghiệp (DN). Ngay cả với các DN có dự án, có đất trong tay thì cái khó vẫn chưa dừng lại. Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, cách tính giá đất hiện nay làm cho DN phải chờ đợi rất lâu, đồng nghĩa với việc sẽ bị lỡ cơ hội, chi phí gia tăng, thậm chí còn quyết định sự thành bại của một dự án bất động sản (BĐS).

Hiện tại, mỗi địa phương đều có bảng giá đất cơ bản được công bố. Nhưng trong quá trình vận dụng thì tùy từng địa phương, tùy từng khu vực sẽ áp dụng hệ số K riêng. Nhiều DN cho biết, hệ số K liên tục tăng trong thời gian vừa qua, giá đất về cơ bản thì không tăng nhưng giá để áp dụng lại điều chỉnh liên tục qua việc áp hệ số K. Thời gian gần đây đã có những khu vực tính hệ số 2,5 lần, tức là từ giá công bố của tỉnh, thành phố nhân với hệ số K 2,5 lần.

Giá đất là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến giá nhà.

Theo ông Đỗ Việt Dũng, cố vấn cao cấp Công ty luật Bizlink Lawyers, vấn đề thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất trong những dự án xây dựng nhà ở để bán rất nhiêu khê và dễ xảy ra tiêu cực. Cuối cùng, người phải gánh chịu toàn bộ số tiền này là người dân.

Cơ chế tính và thu hiện rất bất cập và không hợp lý. Cơ quan nhà nước tính tiền sử dụng đất trước rồi DN mới cộng vào giá bán nhà cho khách hàng.

Ông Dũng cho biết trong một số dự án, tiền sử dụng đất được tính sao cho đạt được hơn 10% giá thành xây dựng và giải phóng mặt bằng, khiến cho nhiều DN kinh doanh BĐS vô cùng bị động trong tính giá bán cho khách hàng. Thực tế là cách tính này đang gây khó cho DN trong việc thực hiện quyền tự chủ định giá theo cơ chế thị trường, gây ra nhiều tranh chấp không đáng có đối với khách.

Hệ số K cao mới chỉ là một vấn đề mà DN phải đối diện, thời gian để tính giá cũng khiến nhiều DN đau đầu. Việc quyết định hệ số K bao nhiêu phải qua hội đồng với sự tham gia của các Sở Tài chính, TN&MT, Xây dựng…

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho rằng để tính ra giá cho một dự án, từ lúc bắt đầu cho đến khi có quyết định giao đất, tính giá, lập hội đồng định giá, có thể phải mất từ 6 tháng đến 1 năm thì mới ra được biểu đồ định giá. Điều này khiến DN chờ đợi rất lâu và tốn kém, thậm chí làm mất cơ hội kinh doanh.

Giá đất hiện nay đang là gánh nặng cho DN BĐS. Ở nhiều dự án, nếu làm xong mà không bán hết hàng ngay thì tiền đất là một áp lực rất lớn đối với chi phí của DN. Tiền sử dụng đất phải nộp trước khi làm dự án, thường thì chỉ được chia 2-3 lần và trước khi thi công xong phải nộp đủ. Tiền sử dụng đất phải nằm trong vốn tự có của DN nên ngân hàng cũng rất "ngại" cho vay. Đây là thử thách đối với DN, phải nộp nhanh, dồn dập, không đi vay được, trong khi hàng chưa bán được.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ có những dự án gần như hòa vốn nhưng vẫn rất khó bán. Nguyên nhân chính là giá đất cao, giá phần xây dựng chỉ tính dịch vụ để đảm bảo công tác quản lý.

“Cho nên, có thể nói giá đất là nguyên nhân ảnh hưởng quyết định nhất đến giá BĐS ”, ông Hiệp khẳng định.

Để làm cho thị trường BĐS lành mạnh hơn, theo ông Hiệp, cần nghiên cứu về cơ chế giá đất như thế nào cho hợp lý, có chính sách để khuyến khích nhưng đồng thời chặn đà của giá BĐS không lên quá cao, ảnh hưởng đến người tiêu dùng.