Vì sao giá rao bán chung cư ở Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM?

Những tháng gần đây, giao dịch trên thị trường bất động sản (BĐS) diễn ra khá chậm. Người mua nhà gặp nhiều trở ngại như giá BĐS cao và khó tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Dữ liệu tổng hợp diễn biến thị trường bất động sản 7 tháng đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm BĐS bán toàn quốc giảm 4%, trong khi lượng quan tâm đến BĐS cho thuê tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều tỉnh thành như Bình Dương, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bà Rịa -Vũng Tàu... ghi nhận mức độ quan tâm BĐS (thể hiện nhu cầu) giảm nhưng lượng tin đăng BĐS (phần nào phản ánh nguồn cung) tăng so với 7 tháng đầu năm 2021.

Khánh Hòa và Long An là 2 tỉnh hiếm hoi có mức độ quan tâm và lượng tin đăng BĐS đều tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm và lượng tin đăng của Khánh Hòa tăng lần lượt là 17% và 56%, chỉ số này của Long An tăng lần lượt là 11% và 66%.

Hà Nội và TP.HCM - 2 thị trường BĐS trọng điểm cũng ghi nhận những diễn biến đáng chú ý trong 7 tháng qua.

Cụ thể, mức độ quan tâm BĐS Hà Nội gần như không có sự thay đổi, chỉ giảm 1% so với cùng kỳ năm 2021, trong khi đó, lượng tin đăng tăng 11%. Điều này phần nào cho thấy các bên bán BĐS gồm chủ đầu tư, sàn giao dịch và chủ nhà đang ở giai đoạn chuẩn bị với những phương án truyền thông, quảng cáo nhằm đón đợi cơ hội thanh khoản.

Trong 7 tháng đầu năm nay, chung cư là loại hình BĐS duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt tăng 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá rao bán căn hộ Hà Nội cũng tăng từ 6% đến 13% so với cùng kỳ năm 2021. Mức tăng này còn cao hơn so với tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư ở TP.HCM (tăng từ 4% đến 8%).

Lý giải về tình trạng giá chung cư Hà Nội tăng nhanh hơn chung cư TP.HCM, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam từng chia sẻ rằng, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn cầu ngày một lớn, sự điều chỉnh giá bán là điều dễ hiểu.

Trước đó, nền giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, với mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ khác nhau.

Đồng thời, trong vài năm trở lại đây, khu vực vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn "sốt đất", qua đó đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao.

Ngoài ra, một phần nguyên nhân còn do tâm lý mua nhà tại TP.HCM và Hà Nội khác nhau. Cụ thể, người mua ở Hà Nội thận trọng và an toàn hơn, khi cảm nhận được những biến động có thể xảy ra với thị trường như tăng giá nguyên vật liệu, lạm phát,… nên họ có xu hướng đổ xô tìm mua nhà, khiến nhu cầu tăng cao và theo lẽ thường tình giá nhà cũng tăng. Tuy nhiên, người mua nhà ở TP.HCM lại ít quan tâm đến những yếu tố vừa nêu.

Cũng trong tháng 7, hầu hết các loại hình BĐS khác của thủ đô, từ đất đến đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5% đến 32% so với cùng kỳ năm trước.

Bàn về triển vọng các sản phẩm đất nền và nhà thổ cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Hà Nội đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông. Vì vậy, thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư BĐS. Tuy nhiên giao dịch đất nền và thổ cư đang diễn biến khá chậm, nguồn cung còn hạn chế và chưa có dấu hiệu gia tăng rõ ràng trong thời gian tới. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi “nút thắt” tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động.”

Còn tại TP.HCM, mức độ quan tâm BĐS trong 7 tháng đầu năm nay tăng nhẹ 7%, lượng tin đăng BĐS cũng tăng 23% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, nhu cầu tìm mua nhà mặt phố và biệt thự liền kề tăng lần lượt 18% và 9%. Lượng tìm thuê văn phòng, nhà mặt phố, chung cư, nhà riêng đều tăng đáng kể, với mức tăng lần lượt là 122%, 61%, 35%, 16%. Đây là những loại hình BĐS phục vụ nhu cầu ở thực và hoạt động kinh doanh, sản xuất của người dân.

Cũng là một loại hình BĐS phổ biến, phục vụ nhu cầu ở thực nhưng căn hộ chung cư lại có nhu cầu tìm mua giảm 3% trong 7 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước. Tìm hiểu thực tế từ Batdongsan.com.vn cho thấy hiện có khoảng 10 dự án mới mở bán tại TP.HCM và các tỉnh xung quanh, tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt qua mức 50% nguồn hàng. Xét về mặt bằng giá rao bán, trong 7 tháng đầu năm nay, tất cả các phân khúc căn hộ TP.HCM đều tăng giá so với cùng kỳ 2021, tăng cao nhất ở phân khúc bình dân (8%), sau đó là trung cấp (5%) và cao cấp (4%).

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, phân khúc nhà phố dưới 15 tỷ, cho thuê nhà mặt phố và cho thuê chung cư đang và sẽ tiếp tục có mức độ quan tâm cũng như thanh khoản tốt. Các phân khúc BĐS khác như đất nền, chung cư, sẽ khó có chuyển biến tích cực nào lớn trong tháng 8 khi rơi vào thời điểm tháng Ngâu, đồng thời việc kiểm soát tín dụng vẫn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay và tạo áp lực cho người mua nhà.