Băn khoăn hệ số K làm đội tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất có thể tăng từ 2 - 2,6 lần

Góp ý cho dự thảo luật Đất đai (sửa đổi), Hội Môi giới bất động sản (BĐS) VN (VARS) kiến nghị Chính phủ và các cơ quan liên quan làm rõ cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K ) nhằm hạn chế nguy cơ gia tăng nghĩa vụ tài chính cho người dân và doanh nghiệp (DN). VARS ước tính tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng 2 - 2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K . Không chỉ vậy, dự thảo chưa làm rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K . Nếu thiếu tiêu chí thống nhất, điểm nghẽn có thể chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá và hệ số K .

Ảnh: Đình Sơn

Kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VN tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026 cho thấy khoảng 1/3 địa phương áp dụng đồng loạt hệ số K bằng 1. Các địa phương còn lại phân tầng theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan. Đặc biệt tại Hà Nội, hệ số này là 1,45, còn tại TP.HCM lên tới 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác. Chi phí đất tăng sẽ ảnh hưởng dòng tiền, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án, qua đó tạo thêm áp lực lên nguồn cung BĐS. Người dân cũng có thể chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn có nguy cơ phát sinh tranh chấp nếu giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo bảng giá đất nhân hệ số K nhưng thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế. Những vấn đề này cho thấy cơ chế giá đất mới không chỉ cần thuận tiện trong thực thi, mà còn phải bảo đảm khả năng dự báo và hạn chế biến động bất thường về nghĩa vụ tài chính.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS dẫn lại phát biểu của Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng tại phiên thảo luận về sửa đổi luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS mới đây rằng giá đất quá cao có thể giúp các địa phương tăng thu ngân sách trong một thời điểm nhưng gây ra hệ lụy rất lớn đối với phát triển kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Nhận định này đặt ra yêu cầu phải xem xét lại tư duy quản lý tài chính đất đai, đặc biệt là cơ chế xác định và thu tiền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Thực tế, trong nhiều năm, tiền sử dụng đất vừa là nguồn thu quan trọng của ngân sách địa phương vừa là một trong những khoản chi phí đầu vào lớn nhất của DN BĐS. Tuy nhiên, khi chính sách tài chính đất đai quá chú trọng vào việc xác định giá đất cao nhằm tăng nguồn thu trước mắt, một nghịch lý có thể xuất hiện: Nhà nước thu được nhiều tiền hơn trên mỗi đơn vị đất, nhưng số lượng dự án triển khai giảm, nguồn cung nhà ở bị hạn chế và giá bán ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Do đó, lãnh đạo DN nói trên cho rằng khi xây dựng hệ số K cần linh hoạt, sát, phù hợp thực tế, đồng thời cần thường xuyên rà soát để thay đổi khi có biến động. Đặc biệt, hệ số K cần phải hợp lý, tránh quan điểm cứ đưa lên cao để tận thu ngân sách , gây ảnh hưởng xấu đến thị trường, đời sống người dân. Hệ số K cần xét đến yếu tố có tăng, có giảm để phù hợp với thị trường có lúc lên lúc xuống, tránh tư duy áp đặt giá đất luôn tăng theo thời gian. "Cho nên hệ số K cần ở mức thấp nhất có thể bởi khi xây dựng bảng giá đất đã thu thập dữ liệu, có các phương pháp khoa học để ban hành sát với giá thực tế. Phải xây dựng hệ số K càng thấp càng tốt hoặc hệ số K bằng 1 (không tăng, không giảm). Điều này chứng tỏ bảng giá đã được xây dựng bài bản, chuẩn chỉnh", vị này nêu quan điểm.

Hài hòa lợi ích 3 bên

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, kiến nghị phải làm rõ bản chất của hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, được xác định từ dữ liệu giao dịch, đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng. Bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát định kỳ hằng năm, điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng và công khai căn cứ tính toán trước khi áp dụng. Ông Đính đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động khoảng 20% để kích hoạt rà soát, cùng thời hạn công bố trước không dưới 6 tháng đối với các điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính. Đây là những mức đề xuất ban đầu, cần được đánh giá bằng dữ liệu thực tế.

Đối với những trường hợp chịu tác động trực tiếp từ thay đổi chính sách, ông Nguyễn Văn Đính đề nghị xây dựng cơ chế chuyển tiếp có mục tiêu, tập trung vào hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành những bước pháp lý nhất định trước thời điểm bảng giá đất, hệ số K mới có hiệu lực. Các phương án được đề xuất gồm giới hạn mức tăng nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn, áp dụng lộ trình chuyển tiếp hoặc cho phép nộp dần có điều kiện. Cần tách bạch chức năng xác định giá trị đất và điều tiết nghĩa vụ tài chính. Theo đó, hệ số K cần phản ánh giá trị đất, còn việc hỗ trợ, miễn giảm hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện thông qua các công cụ riêng, công khai và có căn cứ pháp lý rõ ràng.

"Một trong những điều kiện quan trọng nhất để cơ chế bảng giá đất và hệ số K phát huy hiệu quả là xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất đầy đủ, chính xác và có khả năng kiểm chứng. Cần thiết lập cơ chế thẩm định độc lập đối với bảng giá đất và hệ số K , có sự tham gia của chuyên gia, tổ chức tư vấn và đại diện tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đi kèm yêu cầu công bố định kỳ các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp với giá đất thị trường. Bởi việc đổi mới cơ chế giá đất không nên chỉ dừng ở mục tiêu đơn giản hóa thủ tục hành chính, mà phải hướng đến xây dựng hệ thống định giá minh bạch, có thể kiểm chứng và bảo đảm tính ổn định lâu dài. Đây là điều kiện quan trọng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và DN, tháo gỡ điểm nghẽn đầu tư và tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển bền vững", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, hệ số K bản chất không phải là nguyên nhân trực tiếp làm tăng giá BĐS, mà là tấm gương phản chiếu và công cụ nắn chỉnh giá đất theo thực tế thị trường. Nếu được điều hành một cách linh hoạt, khoa học (tính toán kỹ lưỡng mức độ chịu đựng của DN và sức mua của người dân), hệ số K sẽ hoàn thành xuất sắc vai trò bảo đảm lợi ích 3 bên. Ngược lại, nếu hệ số K tại các địa phương được cào bằng hoặc neo quá cao so với sức khỏe nội tại của nền kinh tế, nó vẫn có khả năng vô tình tạo ra mặt bằng giá BĐS mới cao hơn. Do đó, luật Đất đai cần quy định rõ biên độ điều chỉnh hệ số K khi giá thị trường tăng giảm 20%. Chi phí giá thành bao gồm giá đất và chi phí tính thuế theo hệ số K phải cụ thể, nhằm đảm bảo định mức lợi nhuận của DN không thua lỗ, giá sản phẩm BĐS đáp ứng được nhu cầu và mức thu nhập của người dân.