Bất động sản cao cấp chiếm thế áp đảo

Thị trường bất động sản (BĐS) cao cấp và hạng sang đang chứng kiến đà tăng giá mạnh mẽ và kéo dài.

Chênh lệch thấy rõ

Tại một hội thảo về nhà ở mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết mặt bằng giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM và Hà Nội đã tăng 35%-45% trong vòng một năm qua.

Riêng trong quý III, giá căn hộ tại TP HCM tiếp tục tăng thêm 15%-18%, đưa mức giá trung bình lên khoảng 90 triệu đồng/m². Đáng chú ý, khoảng 70% nguồn cung mới trong năm nay thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, cho thấy sự lệch pha rõ rệt so với nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Số liệu từ Knight Frank Việt Nam cũng cho thấy xu hướng tương tự khi giá sơ cấp bình quân căn hộ tại TP HCM đã tiệm cận 96 triệu đồng/m², tăng gần 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, gần 60% lượng căn hộ mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m², phần còn lại chủ yếu ở mức trên 60 triệu đồng/m². Việc nguồn cung hạng sang lấn át phân khúc trung và cao cấp khiến mặt bằng giá liên tục thiết lập các mốc mới trong năm 2025.

Ghi nhận thực tế cho thấy từ đầu năm đến nay, nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra mắt các dự án cao cấp ở khu vực trung tâm TP HCM. Trong bán kính 4-5 km quanh khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu trung tâm gần như không còn dự án nào có giá dưới 100 triệu đồng/m². Điều này khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng trung lưu ngày càng thu hẹp.

Tại Hà Nội, báo cáo của One Mount Group cho biết trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới với giá trung bình 86 triệu đồng/m² (chưa gồm GTGT và phí bảo trì). Phân khúc cao cấp chiếm 62% nguồn cung, còn hạng sang chiếm tới 38%.

Đáng chú ý, 5 chủ đầu tư lớn gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group chiếm tới 74% lượng căn hộ mở bán. Tỉ lệ hấp thụ sơ cấp của nhóm này đạt trung bình 86%, phản ánh sức mua vẫn đang tập trung vào các thương hiệu lớn.

Tại TP HCM, sự phân cực cũng thể hiện rõ khi hơn 80% nguồn cung mới thuộc về Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes. Ba thương hiệu này không chỉ chi phối nguồn cung mà còn tạo động lực thanh khoản đáng kể, với tỉ lệ hấp thụ trung bình khoảng 84%. Tuy vậy, giới chuyên gia cho rằng thanh khoản tốt trong ngắn hạn chưa đủ để xóa đi những rủi ro dài hạn nếu thị trường tiếp tục lệch hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm.

Không phải diễn biến ngẫu nhiên

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng "bong bóng BĐS" hoàn toàn có thể xuất hiện ngay cả khi thị trường thiếu nguồn cung, nếu dòng tiền đầu cơ đổ vào quá lớn, nhà đầu tư găm hàng và đặt kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn vượt xa khả năng hấp thụ thực tế. Ông nhắc lại giai đoạn 2007-2011, khi giá BĐS tăng nóng, tín dụng bị siết chặt và thị trường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài. "Hiện nay, với đà leo thang của phân khúc cao cấp và hạng sang, nguy cơ bão hòa sẽ hiện hữu nếu giá tiếp tục bị đẩy lên các mức phi lý, chẳng hạn 200-250 triệu đồng/m²" - chuyên gia này cảnh báo.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group, việc nguồn cung nhà ở ngày càng tập trung vào tay các chủ đầu tư lớn không phải là diễn biến ngẫu nhiên. Trong bối cảnh pháp lý ngày càng chặt chẽ, chi phí vốn cao và yêu cầu về chất lượng dự án ngày càng khắt khe, chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, kinh nghiệm phát triển dự án bài bản và năng lực quản trị rủi ro tốt mới đủ khả năng triển khai các dự án cao cấp và hạng sang.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm. Phần lớn dự án mới được tung ra thị trường rơi vào hai phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến người mua ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, gần như không có quyền lựa chọn. Điều này góp phần đẩy mặt bằng giá nhà lên cao và làm gia tăng khoảng cách giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân.

Trong bối cảnh đó, chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực cho rằng để thị trường BĐS phát triển ổn định hơn, Chính phủ và các bộ, ngành cần tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến đất đai, quy hoạch và BĐS. Việc triển khai mạnh mẽ các giải pháp về nhà ở xã hội, trong đó có Nghị định 261/2025/NĐ-CP và Nghị định 302/2025/NĐ-CP về thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, là yêu cầu cấp thiết nhằm hạ nhiệt mặt bằng giá nhà, đặc biệt là nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và thấp.

Song song đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS, sớm hình thành Quỹ Nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs), đồng thời nghiên cứu lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp để hạn chế đầu cơ và tạo nguồn lực phát triển nhà ở bền vững.

Về phía doanh nghiệp, TS Cấn Văn Lực cho rằng các chủ đầu tư cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát chặt rủi ro dòng tiền, nợ đến hạn và chi phí. Doanh nghiệp cũng cần chủ động tiếp cận các chương trình hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là các chương trình phát triển nhà ở xã hội và đầu tư hạ tầng, để đa dạng hóa danh mục sản phẩm và giảm phụ thuộc vào phân khúc cao cấp.

"Vấn đề cấp bách là doanh nghiệp cần cùng nhau đưa giá nhà đất về mức hợp lý hơn. Hiện nay, giá BĐS nhà ở tại Việt Nam đã tăng khoảng 59% trong giai đoạn 2019-2024. Tính đến năm 2025, người Việt cần trung bình tới 25,8 năm thu nhập để mua một căn hộ, xếp thứ 9 trong hơn 100 quốc gia được khảo sát, cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở đang ngày càng khó khăn" - TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.