Bất động sản nhà ở “ế” hàng nhưng giá vẫn tăng mạnh

Thanh khoản thấp, giá tăng cao

Theo báo cáo của BHS Group, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2022 tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dòng sản phẩm bình dân và giá rẻ. Điều này đã khiến tỷ lệ hấp thụ dự án tại Hà Nội tương đối thấp, nhưng giá nhà vẫn leo thang.

Số liệu BHS Group cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý I/2022 đạt 9.300 sản phẩm, giảm 45% so với quý IV/2021. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30%, tương đương 3.000 căn hộ có khách hàng mua. Khoảng 6.300 sản phẩm còn lại nằm tồn kho.

Trong số 9.300 căn hộ mới ra mắt thị trường, thì 62% thuộc phân khúc căn hộ hạng B, tương đương 4.220 sản phẩm. Trong khi đó, căn hộ hạng C chỉ có khoảng 645 sản phẩm.

Cũng theo báo cáo của BHS Group, do nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dần khan hiếm, đồng thời giá vật liệu xây dựng tiếp tục tăng giá chóng mặt, đã khiến giá căn hộ tiếp tục tăng 10 - 23%  so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, với phân khúc căn hộ hạng C, bình quân giá tăng từ 25,2 triệu đồng/m2 lên 28 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%. Tương tự, căn hộ hạng B  tăng từ 34 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2, tăng 15%. Căn hộ hạng A tăng từ 46 triệu đồng/m2, tăng lên 59,5 triệu đồng/m2, tăng tương đương 23%.

BHS Group dự báo, trong năm 2022, nguồn cung căn hộ tương lai tại Hà Nội sẽ dao động trong khoảng 10.000 - 11.000 sản phẩm.

Về phân khúc, nguồn cung sẽ chủ yếu là các sản phẩm hạng B, trong khi đó, hạng C vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm do mặt bằng giá đã tăng cao và giá vật liệu xây dựng ít nhiều đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế, chính trị. 

Về khu vực, nguồn cung sẽ nằm tại các khu vực xa dần trung tâm như Nam Từ Liêm, Long Biên hay Gia Lâm từ các đại dự án và do quỹ đất trung tâm đã khan hiếm. 

Theo nhận định của chuyên gia BHS, do thị trường bất động sản vẫn tích cực, tỷ lệ hấp thụ được dự báo vẫn sẽ tiếp tục tăng đều qua các quý và giá bán cũng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 5 - 10% trong năm 2022. Tuy nhiên, nguồn cung có thể sẽ bị ảnh hưởng do các siết chặt về tín dụng cho vay bất động sản và các yếu tố kinh tế – chính trị vĩ mô.

Nhu cầu cao, nhưng căn hộ bình dân lại thiếu

Bà Đỗ Thu Hằng, giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn Savills Hà Nội cho biết: Thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2022 kém sôi động, khi tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới chỉ đạt 20%.

Tuy nhiên, giá căn hộ lại tăng mạnh ở cả 3 phân khúc. Savills Việt Nam cho biết, 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm. Giá sơ cấp của hạng C tăng 7%/năm và hạng A tăng 4%/năm.

Bà Đỗ Thu Hằng cho biết trong vài năm tới, nhu cầu mua nhà tại Hà Nội tiếp tục tăng cao, đặc biệt là tại các phân khúc nhà ở giá rẻ trên dưới 20 triệu đồng/m2. Thế nhưng, trong vài năm tới, phân khúc này vẫn rất khan hiếm.

Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2025, tổng diện tích sàn nhà ở xã hội đạt 1,25 triệu m2 từ 19 dự án, chỉ tương đương 6% diện tích nhà ở thương mại mới. 

Hầu hết các dự án nhà ở xã hội sẽ ở quận/huyện Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Long Biên, Thanh Trì, mỗi quận/huyện có 3 dự án.

Theo bà Hằng: "Cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ cho thị trường căn hộ thời gian tới. Tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của Hà Nội chính thức khánh thành vào tháng 1/2022. Giá bán thứ cấp của các dự án gần các nhà ga tăng cao đến mức 18% theo quý, trung bình đạt 4% theo quý, cao hơn so với mức tăng trung bình 2% của thị trường. Giá bán phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc phát triển cơ sở hạ tầng.

Trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố dự kiến sẽ giải ngân khoảng 650.000 tỷ đồng vốn đầu tư công. Các dự án ưu tiên gồm các đường Vành đai 2,5; 3; 3,5; 4; các cây cầu lớn như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và cầu Thượng Cát; nâng cấp, xây mới các tuyến quốc lộ như đường 6, đường 32, 1A, 2B; và các dự án đường sắt đô thị".

Đánh giá về thị trường căn hộ trong thời gian tới, bà Hằng cho biết thị trường hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết. Trong khi đó, không có nguồn cung mới.

Cũng theo bà Hằng dù cung khan hiếm, cầu tăng nhưng thị trường căn hộ Hà Nội đang diễn ra tình trạng thanh khoản kém ở một số dự án đặt mức giá quá cao, vượt khả năng chi trả của người dân.

"Chỉ số giá trên thu nhập là thước đo cơ bản cho khả năng chi trả để mua nhà. Chỉ số này thường được tính bằng tỷ lệ giữa giá nhà trung bình với giá thu nhập trung bình của gia đình, được tính bằng số năm thu nhập. Theo Numbeo, trong năm 2022, chỉ số giá trên thu nhập ở Việt Nam đạt 20,5, ổn định theo năm. Chỉ số này tại Hà Nội ở mức 20 năm, tăng 2 năm so với năm ngoái, tuy nhiên vẫn thấp hơn chỉ số của TP. Hồ Chí Minh ở mức 33,5 năm. Chỉ số của Hà Nội vẫn cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á bao gồm Kuala Lumpur (Malaysia), Yangon (Myanmar), hay Chiang Mai và Pattaya (Thái Lan)", bà Hằng nhấn mạnh.

Quan sát thực tế cho thấy, thị trường đã xuất hiện những căn hộ tại khu vực Gia Lâm, Hoài Đức có giá lên tới trên 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại Hưng Yên có những dự án căn hộ có 80 triệu đồng/m2, tương đương với giá căn hộ trong khu trung tâm Hà Nội. Căn hộ được định giá cao nhưng sức thanh khoản của nhiều dự án này không cao.