Bất động sản tăng cung, giảm thủ tục

Quyết tâm mạnh mẽ từ T.Ư đến địa phương

Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Học viện Công nghệ Tài chính Bất động sản Propiin, trong năm 2026 có 3 nhóm chính sách được triển khai mang tính định hình nguồn cung bất động sản (BĐS). Đầu tiên là thông thoáng thủ tục. Khi quy trình được chuẩn hóa và rút ngắn, nguồn cung sẽ tăng theo dạng "xả nén", các dự án tích lũy hồ sơ nhiều năm có thể nhanh chóng ra thị trường. CBRE dự báo TP.HCM mở rộng có thể đón hơn 34.000 căn chào bán trong năm 2026, nhưng vẫn tập trung ở phân khúc cao.

Ảnh: Đình Sơn

Nhóm  thứ hai là kỷ luật thị trường. VN dự kiến sẽ có các chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ, đồng thời thúc đẩy nhà ở xã hội. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu chuẩn hóa cũng nhằm giảm thao túng giá và tăng khả năng quản lý. Những chính sách này sẽ khuyến khích nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế các dự án "đánh sóng" dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nhóm thứ ba là điều tiết tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 2026 khoảng 15%, kèm yêu cầu kiểm soát chặt cho vay đối với các lĩnh vực rủi ro như BĐS. Định hướng cải cách cơ chế "room tín dụng" được nhắc đến cho thấy chính sách tín dụng sẽ tiếp tục là biến số quan trọng. Nếu tín dụng ưu tiên các dự án đủ pháp lý và có khả năng hấp thụ tốt, nguồn cung sẽ đều và chất lượng. Ngược lại, nếu thắt chặt quá nhanh trong khi chi phí đất và pháp lý tăng, nguồn cung có thể chậm lại hoặc giá bán tăng cao.

"Kịch bản được đánh giá có xác suất cao nhất là "xả nén có kiểm soát": pháp lý dần thông thoáng giúp nhiều dự án đủ điều kiện mở bán, nhưng các chính sách về tín dụng, thuế và dữ liệu sẽ hạn chế đầu cơ. Kết quả là nguồn cung tăng, thanh khoản cải thiện, nhưng tập trung vào các sản phẩm có sức mua thực tế thay vì bùng nổ đồng loạt mọi phân khúc", bà Võ Nhật Liễu dự báo.

Kỷ nguyên vươn mình của đất nước đang mở ra một giai đoạn phát triển mới mang lại sự kỳ vọng, cơ hội tăng tốc và bứt phá cho các ngành nghề kinh tế, trong đó có BĐS. Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, đây là ý chí và quyết tâm mạnh mẽ từ T.Ư đến địa phương. Đơn cử việc sắp xếp lại địa giới hành chính đã giúp hợp nhất về nguồn lực phát triển và sự liên kết vùng giữa các địa phương. Mô hình phát triển đa cực với sự xuất hiện của nhiều trung tâm mới sẽ là tâm điểm thu hút nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước.

Bên cạnh đó, hàng loạt công trình giao thông trọng điểm được khởi công sẽ giúp khơi thông nguồn lực tăng trưởng mới. Không chỉ nhà ở mà BĐS công nghiệp, logistics cũng được hưởng lợi từ tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông, nhất là khu vực phía nam. Đầu tư nước ngoài vào BĐS cũng tiếp tục gia tăng trong năm 2026, góp phần gia tăng nguồn lực đầu tư vào các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn vươn tầm quốc tế.

Hơn thế nữa, VN đang trong giai đoạn cải tổ toàn diện về thủ tục hành chính giúp đơn giản hóa thủ tục pháp lý dự án, rút ngắn thời gian cũng như chi phí tài chính, chi phí cơ hội, từ đó gia tăng nguồn cung BĐS, giảm chi đầu vào kéo theo giảm giá thành BĐS.

Nếu giai đoạn 2024 - 2025 là thời kỳ "gỡ nút thắt", thì năm 2026 theo TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM , là năm đưa thị trường trở lại quỹ đạo vận hành bình thường, hướng đến phát triển bền vững và thực chất hơn. Bởi vấn đề lớn nhất của thị trường trong nhiều năm qua không phải là thiếu cầu, mà là thiếu nguồn cung hợp pháp. Hàng loạt dự án bị ách tắc bởi chồng chéo quy hoạch, thủ tục đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính… khiến thị trường rơi vào tình trạng "đói hàng", kéo theo mặt bằng giá bị đẩy lên cao. Bước sang năm 2026, khi nhiều dự án đã được tháo gỡ và tái khởi động, nguồn cung bắt đầu quay trở lại, không chỉ ở phân khúc cao cấp mà lan sang nhà ở trung cấp, nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội. Đây là yếu tố then chốt giúp thị trường giải hạn "cơn khát" nguồn cung, qua đó giảm áp lực tăng giá và cải thiện thanh khoản.

Giá sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ

Một điểm đáng ghi nhận khác theo TS Trần Việt Anh, là việc đồng bộ hóa và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai - xây dựng - đầu tư. Khi thời gian xử lý pháp lý được rút ngắn, chi phí vốn của doanh nghiệp giảm, rủi ro pháp lý thấp hơn và giá thành sản phẩm có điều kiện ổn định hơn. Về dài hạn, cải cách thủ tục không chỉ giúp doanh nghiệp, mà còn mang lại lợi ích trực tiếp cho khách hàng. Khi thị trường vận hành minh bạch hơn sẽ giảm tình trạng đội giá do chi phí chờ đợi và phát sinh không chính thức.

Điển hình như ở TP.HCM năm 2026 được kỳ vọng khai thông nhiều dự án lớn từng bị "treo" kéo dài. Khi các quỹ đất lớn được đưa trở lại thị trường, TP.HCM có thêm dư địa phát triển đô thị, giảm áp lực cho khu trung tâm và mở ra các cực tăng trưởng mới. Thị trường sẽ không tăng nóng, nhưng có xu hướng ổn định và sôi động trở lại theo chiều sâu, gắn với hạ tầng và nhu cầu ở thực. Hay tại Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra vành đai và đô thị vệ tinh tiếp tục rõ nét trong năm 2026. Nguồn cung nội đô vẫn hạn chế, nhưng các khu vực vùng ven, nơi hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc "giải nhiệt" thị trường, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ người dân có nhu cầu ở thực. Ở các khu vực vùng ven và tỉnh giáp ranh TP.HCM hay Hà Nội, BĐS gắn với khu công nghiệp, logistics và hạ tầng giao thông tiếp tục là điểm sáng.

"Trong bối cảnh nguồn cung cải thiện nhưng chi phí đầu vào vẫn cao, mặt bằng giá BĐS năm 2026 khó giảm sâu, song cũng khó xảy ra các đợt tăng giá đột biến. Xu hướng chủ đạo là đi ngang hoặc tăng nhẹ có chọn lọc, phản ánh đúng giá trị thực của từng khu vực và phân khúc. Đây là tín hiệu tích cực, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng méo mó, tạo điều kiện cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn", TS Trần Việt Anh dự báo.

Trên tổng thể, thị trường BĐS VN năm 2026 có cơ sở để phục hồi theo hướng lành mạnh và bền vững, nhờ kế thừa các tháo gỡ của năm trước, giúp tăng nguồn cung. Đây không phải là chu kỳ bùng nổ ngắn hạn, mà là chu kỳ tái cân bằng, đặt nền móng cho sự phát triển ổn định hơn trong những năm tiếp theo. Nếu các cải cách tiếp tục được duy trì nhất quán, BĐS sẽ dần trở lại đúng vai trò là nền tảng cho phát triển đô thị và an sinh xã hội, thay vì chỉ là kênh đầu cơ.