Buộc chủ đầu tư phải thực hiện dự án bằng mọi cách
Theo ông Lê Hoàng Châu , Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), lãnh đạo UBND TP.HCM đã có chỉ thị các sở ngành, địa phương nghiêm túc thực hiện Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội và Nghị định 147 nhằm tháo gỡ cho các dự án tồn đọng kéo dài. Trong số này có cả dự án đầu tư công, tư nhân, cơ sở nhà đất do nhà nước quản lý, dự án của doanh nghiệp (DN) quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước, dự án FDI, dự án đối tác công - tư (PPP)... Mục tiêu nhằm hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai, nguồn vốn đầu tư, đồng thời hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, đưa nguồn lực đất đai vào kinh doanh, thu hút thêm vốn đầu tư góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của TP.HCM và cả nước trên hai con số. Không chỉ vậy, khi gỡ vướng được cho các dự án cũng là giúp khách hàng mua nhà sớm có sổ hồng, hay nhận được nền để xây nhà...; nhưng quan điểm là không làm phát sinh dự án tồn đọng mới và để cho DN trục lợi chính sách.
Cần một cơ chế để xử lý những dự án tồn đọng kéo dài như dự án Tân An Huy
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Người đứng đầu HoREA cho hay, sau khi TP kêu gọi DN báo cáo dự án chưa có trong danh sách 838 đã công bố, đến nay có thêm 90 dự án tồn đọng kéo dài chưa được giải quyết đã đăng ký tham gia chương trình. HoREA đã gửi danh sách này đến Sở Tài chính là đầu mối tiếp nhận. Trong số này có những dự án chết lâm sàng, người đứng đầu DN mất, bỏ trốn hay không còn năng lực triển khai. Như dự án của Công ty Khang Gia ở Q.Gò Vấp cũ đã giao nhà cho khách hàng vào ở từ hàng chục năm nay nhưng không thể bàn giao sổ hồng cho khách hàng vì dính nhiều sai phạm xây dựng, tiền sử dụng đất, và ông chủ đã mất. Hay chung cư Gia Phú của Công ty Gia Phú dù đã xây xong phần thô và toàn bộ số căn hộ đã bán cho khách hàng nhưng chủ đầu tư hiện đã bỏ trốn, đang bị truy tìm, dự án cũng đang bị ngân hàng phát mãi. Trường hợp dự án Bắc Rạch Chiếc do Công ty Địa ốc 5 thuộc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn đầu tư rộng 90 ha hay khu đô thị Bình Trưng Đông của Công ty Địa ốc Phú Nhuận rộng 154 ha thì đã treo hơn 30 năm khiến hàng ngàn khách hàng điêu đứng vì họ mua đất nhưng không thể xây nhà, dù chủ đầu tư là các DN nhà nước.
"Đối với những dự án này, TP phải đăng bố cáo tìm kiếm người đứng đầu DN. Sau thời gian không tìm được chủ, cần có cơ chế cho các bên liên quan góp vốn vào dự án cùng nhau đề nghị cơ quan có thẩm quyền được cử đại diện huy động sức, góp tiền tiếp tục thực hiện để giao nhà, giao sổ hồng cho người mua. Trong trường hợp dự án phải đem bán đấu giá, đơn vị trúng đấu giá sẽ tiếp tục thực hiện và thực hiện trách nhiệm của chủ đầu tư cũ với khách hàng (nếu có). Đối với những DN nhà nước, TP phải chế tài xử lý mạnh tay để buộc chủ đầu tư thực hiện dự án. Không thể để dự án treo lơ lửng mãi được, phải có lối ra, có giải pháp cụ thể để bảo đảm cho người mua nhà là bên ngay tình", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.
Mở tài khoản do nhà nước quản lý
Có những dự án rơi vào bế tắc không có lối ra như dự án Tân An Huy (xã Nhà Bè) triển khai từ năm 2004 nhưng ông chủ đã mất, DN bị phong tỏa tài khoản, khóa mã số thuế và nợ 181 tỉ đồng tiền thuế, trong khi các cổ đông mới vào cũng không đủ năng lực tài chính để triển khai khiến hơn 300 khách hàng đã đóng đến 95% giá trị nhưng nay vẫn chưa thể nhận nền để xây nhà. Mới đây Thuế cơ sở 7 kê biên, phát mãi tài sản để thu hồi nợ thuế, nhưng 313 nền đất trong dự án đã bán cho khách hàng nên ngành thuế cũng bất lực.
Trao đổi với Thanh Niên, luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch Hãng luật TAT) cho rằng vụ việc hiện nay cần được nhìn nhận như một bài toán xử lý đồng thời ba nhóm lợi ích gồm nghĩa vụ ngân sách nhà nước, trách nhiệm của chủ đầu tư, và quyền lợi hợp pháp của khách hàng. Với những dự án kéo dài nhiều năm và đã hình thành tài sản xã hội trên thực tế như Tân An Huy, mục tiêu xử lý không nên chỉ dừng ở việc xác định sai phạm hay trách nhiệm của quá khứ, mà còn phải tính đến khả năng hoàn tất phần tài sản đang bị "treo" để hạn chế phát sinh thêm thiệt hại cho xã hội và khách hàng.
Với dự án Tân An Huy nói riêng và nhiều dự án sau hàng thập niên chờ đợi, điều quan trọng nhất lúc này có lẽ không còn là tranh luận ai đúng ai sai, mà là liệu hệ thống có thiết kế được một con đường phù hợp để vừa bảo đảm kỷ cương quản lý, bảo vệ quyền lợi người dân, thu hồi nghĩa vụ cho ngân sách và khép lại một dự án đã kéo dài quá lâu hay không.
Một chuyên gia BĐS
"Nếu toàn bộ hoạt động của dự án tiếp tục bị dừng tuyệt đối trong khi tài sản, khách hàng và hiện trạng dự án vẫn tồn tại thực tế, dự án sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn: không được triển khai thì không có nguồn thu, không có nguồn thu thì không thể xử lý nghĩa vụ tài chính, còn người mua nhà tiếp tục là nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất dù họ không có quyền kiểm soát dòng tiền hay tiến độ dự án. Do đó, việc cho phép dự án tiếp tục triển khai không chỉ nên được hiểu là cơ chế ưu ái cho DN mà phải được đặt trong một cơ chế kiểm soát đặc biệt, minh bạch và có điều kiện rõ ràng nhằm bảo đảm quyền lợi của nhà nước và người mua nhà", luật sư Trương Anh Tú nhận định và đề xuất nghiên cứu mở một tài khoản do nhà nước quản lý, giám sát riêng cho dự án. Trong đó toàn bộ dòng tiền thu được từ hoạt động triển khai, xây dựng hoặc khách hàng đóng bổ sung phải được quản lý và giải ngân theo từng mục đích cụ thể. Ưu tiên theo thứ tự rõ ràng như nghĩa vụ ngân sách bắt buộc, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà và hoàn tất sổ hồng cho khách hàng.
Việc giải ngân cần gắn với từng giai đoạn nghiệm thu thực tế, có xác nhận của cơ quan chức năng và cơ chế giám sát liên ngành. Mô hình này vừa giúp nhà nước kiểm soát được nghĩa vụ tài chính, vừa hạn chế nguy cơ phát sinh thêm tranh chấp, đồng thời tạo cơ hội để phần tài sản đang bị treo nhiều năm có thể hoàn thành và đưa vào sử dụng thực tế.
TP.HCM cũng có thể xem xét thành lập tổ công tác liên ngành gồm Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở NN-MT, Thuế, Thanh tra TP và chính quyền địa phương để rà soát toàn bộ hiện trạng pháp lý, tài chính và khả năng tiếp tục triển khai dự án trong một khung thời gian cụ thể.
Theo các chuyên gia, câu chuyện xử lý các dự án tồn đọng kéo dài không còn đơn thuần là vấn đề riêng của một DN BĐS hay một dự án chậm tiến độ, mà phản ánh bài toán lớn hơn trong xử lý các dự án tồn đọng đã hình thành tài sản xã hội nhưng bị tắc nghẽn thực thi trong thời gian dài. Với những trường hợp như các dự án điển hình ở trên, điều thị trường và người dân chờ đợi có lẽ không còn chỉ là thêm một cuộc họp hay thêm một văn bản ghi nhận khó khăn, mà là một cơ chế đủ rõ ràng, đủ kiểm soát và đủ khả thi để dự án thực sự có thể đi đến hồi kết.