Chờ đợi một cuộc “đổi đời”

“Chúng tôi mong dự án sớm được triển khai”

Những dãy nhà tập thể ở số 135 Nguyễn Văn Cừ được xây dựng cách đây hơn 30 năm, nay đã xuống cấp nghiêm trọng. Tường nhà thấm dột, hệ thống cấp thoát nước liên tục tắc nghẽn, nhiều gia đình phải hứng nước mưa trong nhà. Ông Vũ Đình Khang, Trưởng ban Quản trị tòa nhà số 3, chia sẻ: “Nhà tôi đã sửa cách đây 10 năm nhưng chất lượng vẫn xuống cấp. Vì ở tầng 2 nên hiện tượng thấm nước không rõ như ở những tầng trên nhưng lại thường xuyên bị tắc cống, chữa mãi không xong. Ở những hộ tầng 4-5 những lúc mưa to là phải lấy chậu hứng nước, có ngày phải đổ hàng mấy chậu”.

Không chỉ gia đình ông Khang, nhiều hộ dân khác cũng phải bỏ ra số tiền lớn để duy tu, sửa chữa. “Lần gần nhất tôi đại tu căn hộ hết gần 200 triệu. Những khoản lặt vặt chưa kể. Chúng tôi cũng rất muốn cải tạo lại vì sống trong nhà xuống cấp như thế này rất bất tiện,” ông nói thêm.

Anh Bùi Văn Sơn, một cư dân tầng 5, cho biết gia đình cũng từng bỏ ra gần 200 triệu để sửa trần và bếp nhưng chỉ là giải pháp tạm thời. “Ngày nắng thì tạm ổn, nhưng mưa thì bất tiện vô cùng. Chúng tôi mong dự án sớm được triển khai để có nơi ở mới, ổn định cuộc sống".

Trước đây, Công ty Sông Hồng đã từng đến khảo sát, họp dân, lắng nghe ý kiến người dân và đưa ra phương án bồi thường, hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian 2 năm xây dựng. Người dân được hứa hẹn sẽ được tái định cư từ tầng 6 trở lên, khu vực tầng dưới dành cho thương mại. Với những hộ không muốn quay về, công ty cũng cam kết trả tiền theo thỏa thuận để họ mua nhà ở nơi khác. Tuy nhiên, do một số hộ chưa đồng ý về hệ số đền bù, cộng thêm ảnh hưởng dịch COVID-19, dự án phải tạm dừng.

Đến nay, tình hình đã khả quan hơn. Ông Khang cho biết: “Hiện cả khu có 40 hộ, đa phần đã đồng ý với hệ số đền bù mà chủ đầu tư đưa ra, chỉ còn khoảng 3 hộ chưa đồng ý, muốn hệ số cao hơn. Nếu được cải tạo, hầu hết chúng tôi đều mong được tái định cư tại chỗ, hệ số bồi thường đảm bảo 1,8 lần. Chúng tôi cũng mong tiến độ xây dựng được đảm bảo để không phải đi thuê nhà quá lâu, gây áp lực tài chính".

Mong muốn chung của cư dân là có một nơi ở mới khang trang, chất lượng, có thể mua thêm diện tích với giá hợp lý để mở rộng không gian sống. Những hộ ở dãy có mặt tiền cũng đã đồng thuận, dù trước đây có lợi thế kinh doanh. Điều đó cho thấy tâm lý chung của người dân là sẵn sàng hợp tác để dự án sớm triển khai.

Quyết tâm của chủ đầu tư và bài toán tháo gỡ vướng mắc

Dự án cải tạo khu tập thể 135 Nguyễn Văn Cừ được giao cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo khu tập thể Hóa chất và Khu tập thể Rau quả nông sản từ năm 2009. Phía công ty xác định đây là một dự án có ý nghĩa xã hội sâu sắc, không chỉ nâng cấp nơi ở mà còn góp phần chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc cả từ phía người dân và quy định pháp lý.

Vấn đề mấu chốt là công tác giải phóng mặt bằng. Do chưa có quy định cụ thể về hệ số bồi thường áp dụng thống nhất, doanh nghiệp và người dân thường mất nhiều thời gian thương lượng. Một số hộ yêu cầu nhận căn hộ mới có diện tích gấp 2–3 lần, thậm chí yêu cầu số căn hộ bằng số nhân khẩu đang sinh sống. Đặc biệt, các hộ tầng 1 đưa ra yêu cầu riêng vì cho rằng nhà tầng 1 có giá trị kinh doanh cao.

Về phía doanh nghiệp, việc đáp ứng các yêu cầu vượt quá khả năng quy hoạch, hệ số sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật là không thể. Chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư, xây dựng, thuế… đều rất lớn. Nếu mức bồi thường vượt quá khả năng, dự án sẽ không còn hiệu quả kinh tế. Hiện nay, Chính phủ đã có những hướng dẫn về hệ số bồi thường tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP, theo đó các căn hộ tại tầng 1 thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số không quá 2 lần, đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số không quá 1,5 lần. Tuy nhiên, quy định vẫn chưa thật sự cụ thể, vẫn có khoảng trống thỏa thuận.

Ngoài ra, quy định về quy hoạch cũng tạo ra thách thức. Theo quy hoạch chung, khu vực nội đô không được xây quá cao tầng để tránh gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nếu không điều chỉnh quy hoạch, bài toán tài chính sẽ khó khả thi. Nhưng nếu được nâng tầng, lại bị khống chế dân số, gây khó khăn cho việc cân đối hiệu quả kinh doanh.

Trước thực tế đó, Sông Hồng đã đưa ra nhiều kiến nghị nhằm tháo gỡ: Cần luật hóa cụ thể hệ số bồi thường để áp dụng chung, tránh kéo dài thương lượng; cần có cơ chế bắt buộc di dời với những nhà xuống cấp nguy hiểm để bảo đảm an toàn tính mạng; cần Nhà nước trực tiếp lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để tránh phá vỡ tổng thể và tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm triển khai. Đồng thời, doanh nghiệp đề xuất cơ chế ưu đãi về thuế, vốn vay và quỹ đất để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên. Đại diện công ty khẳng định, quyết tâm thực hiện dự án là không thay đổi.

Trong bối cảnh các khu chung cư cũ trong nội đô Hà Nội đang xuống cấp nhanh chóng, việc cải tạo 135 Nguyễn Văn Cừ là yêu cầu bức thiết. Ngày 27/9/2022, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành kế hoạch 254/KH-UBND dự kiến phá dỡ Khu tập thể Hóa chất và Khu tập thể Rau quả nông sản tại 135 Nguyễn Văn Cừ , phường Ngọc Lâm, quận Long Biên vào Quý III/2023.

Người dân đã sẵn sàng đồng thuận, doanh nghiệp cũng thể hiện quyết tâm cao, chỉ còn chờ hành lang pháp lý rõ ràng và sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền. Khi các nút thắt được tháo gỡ, khu tập thể cũ kỹ sẽ nhường chỗ cho một tòa chung cư hiện đại, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và cải thiện chất lượng sống cho hàng trăm cư dân.