Chuyên gia địa ốc Trần Minh "mách nước" đầu tư BĐS hiệu quả trong bối cảnh thị trường bất định

Theo ông Trần Minh - chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho biết, thị trường đầu tư thì bất cứ lĩnh vực nào cũng giống nhau có lúc tăng lúc giảm, có lúc sôi động lúc trầm lắng, bất động sản cũng vậy.

Sau giai đoạn sôi động các dự án chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ 2015 - 2018 rồi đến đất nền 2018 - 2020. Theo đó, giá đất nền tăng nhanh, mạnh trong cả nước thì việc giá bất động sản trong thời gian tới trầm lắng là hoàn toàn có thể xảy ra.

Với các nhà đầu tư vào đúng thời điểm mua đất nền vùng ven 2020 thì giờ đã có lãi, nếu bán đi thì mua gì để an toàn và tăng giá tiếp? Với nhà đầu tư mới F0 thì mua gì để tránh "đổ vỏ" tránh mua phải đất đã tăng quá cao? Mua sao cho vẫn an toàn và tăng giá?

Chia sẻ về chiến lược đầu tư trong giai đoạn này, ông Trần Minh cho hay, từ cuối năm 2020, ông đã cơ cấu lại danh mục đầu tư cá nhân theo 5 tiêu chí:

Thứ nhất, mua bất động sản có giá trị sử dụng, không phải bất động sản giá trị tăng. Từ giai đoạn 2020 - 2021, giá đất nền vùng ven đô thị tăng nhanh, nhiều khu vực giá đất tăng nhưng vẫn bỏ hoang, chưa sử dụng được vì đa phần đều là đầu cơ mua, giá đã tăng mạnh và hết lý do để tiếp tục tăng giá. Nếu nhà đầu tư tiếp tục mua vào rất dễ bị ngâm vốn dài hạn, thậm chí có thể giảm giá.

Ông Trần Minh - chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân.

Vì vậy, để an toàn, nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn bất động sản có giá trị sử dụng để ở hoặc kinh doanh. Với loại bất động sản này, nhà đầu tư tuyệt nhiên có thể cho thuê lại, vừa có lợi nhuận từ cho thuê và vẫn an toàn cho số vốn.

Thứ hai, săn đất vùng trũng, nơi giá đất không, chưa tăng quá nhiều trong giai đoạn 2018 - 2020 và có lý do để tăng giá. Thời gian qua, giá đất tại các tỉnh thành ven Hà Nội hay TP. HCM, nhiều nơi đã tăng 50 - 200%, thậm chí có nơi đã tăng tới 300%. Để tìm những nơi có tiềm năng nhưng giá chưa tăng nhiều là điều khó, nhưng không phải không có. Nhà đầu tư cần đầu tư thời gian tìm những nơi giá đất mới chỉ tăng từ 10 - 20% đổ lại, nhưng vẫn còn lý do tăng giá để đầu tư.

Thứ ba, nâng cao thời gian đầu tư thành dài hạn từ 2 - 4 năm. Thời gian nhà nhà đổ xô mua bất động sản, người người lo lạm phát, lãi suất rẻ, ... rồi đi mua đất đã qua, hay nói đúng là qua giai đoạn sôi động nhất, cùng đó các kế hoạch phát triển về hạ tầng, quy hoạch đã dần được công bố.

Bởi vậy, sẽ không còn nhiều tiền đề để xuất hiện những điểm nóng hạ tầng nào có thể tạo ra sốt, việc “lướt sóng” sẽ không còn dễ dàng như trước. Thế nên đầu tư bất động sản cần tính dài hơn, để dự phòng rủi ro, tránh kỳ vọng ngắn không xoay kịp.

Thứ tư, không sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi sự động thị trường qua, kinh tế chung lại gặp nhiều khó khăn, thì việc vay mượn để đầu tư mà không lường trước đến việc dòng tiền, trả nợ là nhiều rủi ro. Nhìn trung hạn bất động sản vẫn tốt nhưng ngắn hạn thị trường sẽ có nhiều biến động.

Thứ năm, bán đi các bất động sản đã tăng mạnh và không có giá trị sử dụng. Chỉ giữ lại vùng đất thật sự tiềm năng và cơ sở hạ tầng phát triển ngay. Các bất động sản đã tăng mạnh thì nhà đầu tư có thể bán đi, mua đầu tư những vùng trũng mới. Giữ lại những bất động sản có vị trí đẹp và hạ tầng phát triển, là cách sử dụng đồng vốn hiệu quả và tối ưu trong đầu tư.