Con đường nào để giá nhà tại TP.HCM không còn liên tục tăng và cao mãi?

Theo báo cáo Chỉ số giá nhà ở của Savills (Savills Property Price Index - SPPI), trong Quý 2/2025, Chỉ số Nhà ở TP.HCM tiếp tục tăng thêm 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt 134 điểm - mức cao nhất kể từ khi chỉ số được công bố. Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá trong quý, đặc biệt tại các dự án có sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán. Giá sơ cấp tăng 7% theo năm, chủ yếu nhờ dự án mới tại Quận 2 cùng nguồn hàng hạng A được mở bán lại tại Quận 1, trong khi giá thứ cấp tăng ở hầu hết các quận, dẫn đầu bởi khu Đông và Nam TP.HCM.

Thị trường được hỗ trợ bởi đầu tư công vào hạ tầng và mặt bằng lãi suất thấp, tuy nhiên nguồn cung mới vẫn hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ ở mức vừa phải, đạt 45% với hơn 2.400 căn hộ được giao dịch. Áp lực giá cao khiến nhiều người mua chuyển hướng sang các khu vực lân cận như Bình Dương và Long An cũ, nơi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn dồi dào.

Quy hoạch và hạ tầng - chìa khóa cân bằng thị trường nhà ở TP.HCM

Tại phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt câu hỏi: "Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi?", đồng thời yêu cầu các bộ, ngành đưa ra giải pháp cụ thể.

Câu hỏi này phản ánh thực tế rằng bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM, vẫn còn nhiều thách thức. Dưới góc nhìn thị trường, Savills Việt Nam cho rằng thị trường nhà ở TP.HCM hiện vẫn tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển, song những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, nhận định: "Thật ra, vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của quốc gia. Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà nên tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân."

Theo Savills, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn bị bó hẹp bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao. Sự lệch pha giữa cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao, dù thị trường không còn biến động mạnh. Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm. Tuyến Metro Line số 1 vận hành trong tháng 3 năm 2025, đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Bình Dương xuống còn 20-30 phút, mở ra khả năng hình thành các cực dân cư - thương mại mới ngoài khu lõi trung tâm.

"Đây là bài học xương máu của nhiều quốc gia. Muốn giãn dân thành công thì phải bắt đầu từ hạ tầng và đô thị hóa" bà Hương nói. "Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất ở dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và xã hội được triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua", bà Hương chia sẻ.

Cùng với hạ tầng, các chính sách hỗ trợ tài chính cũng là trụ cột quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo chỉ đạo của Chính phủ, đề án thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới. Bà Hương cho rằng, đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch. "Mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều," bà Hương chia sẻ. "Người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn."

Savills đánh giá, khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, TP.HCM sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà ở dài hạn. Việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phù hợp với người mua ở thực. "Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần nhìn nhận đây là câu chuyện chính sách và quy hoạch chứ không phải chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường," bà Hương kết luận.

Dương Dương