Điểm mặt những khu vực giá đất nền là “vùng trũng” còn sót lại ở phía nam TP.HCM

Những khu vực là “vùng trũng” giá đất nền

Thời gian qua, sau phân khúc chung cư, đất nền trở thành loại hình được người mua đặc biệt quan tâm. Đây cũng là hai phân khúc có mức độ tăng giá nhiều nhất trong hai năm trở lại đây.

Tại TP.HCM, nếu khu Đông giá đất nền đã tăng cao và khan hiếm nguồn cung sơ cấp, thì khu Nam vẫn duy trì mức giá hợp lý.

Theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường, so với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung đất nền sơ cấp giảm nhẹ 8%, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó (chiếm 95%). Ba thị trường chủ lực là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ), chiếm khoảng 81% tổng nguồn cung sơ cấp, tương đương 5.225 sản phẩm đang mở bán. Trong khi đó, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 5% tổng cung sơ cấp, giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân đến từ tình trạng thiếu quỹ đất sạch, lượng booking không đạt kỳ vọng và tâm lý thận trọng của chủ đầu tư trong kế hoạch ra hàng.

Ở chiều ngược lại, sức cầu thị trường lại có diễn biến tích cực. Lượng giao dịch đất nền trong quý gần nhất tăng 2,4 lần so với quý 2/2024, tập trung chủ yếu tại Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92,2% tổng tiêu thụ sơ cấp. Mặt bằng giá thứ cấp cũng tăng trung bình 4% so với quý trước. Việc khan hiếm nguồn cung sơ cấp đã thúc đẩy nhà đầu tư tìm đến sản phẩm thứ cấp, đặc biệt là các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, nằm ở khu vực giáp ranh TP.HCM.

Xét về mặt bằng giá, thị trường ghi nhận sự chênh lệch lớn giữa các khu vực. Tại TP.HCM (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ), giá đất nền dao động từ 75 – 140 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Long An (cũ), Tây Ninh (cũ) ở mức thấp hơn, khoảng 38 – 60 triệu đồng/m2. Riêng Nhơn Trạch (Đồng Nai) và khu Nam TP.HCM, gồm Cần Giuộc, Hậu Nghĩa (Long An cũ) vẫn được xem là “vùng trũng” giá. Tại đây, đất nền sổ đỏ dao động từ 30 – 40 triệu đồng/m2 ở các dự án mặt tiền đường lớn.

Khảo sát thực tế cho thấy, một lô đất nền thổ cư 100m2 tại khu Đông TP.HCM (hẻm) đang có giá 4,5 – 5 tỷ đồng/nền, trong khi cùng diện tích tại khu Nam TP.HCM (mặt tiền đường lớn) chỉ 2,5 – 3,5 tỷ đồng/nền. Chính chênh lệch này đã thúc đẩy dòng tiền tìm đến khu vực Nam TP.HCM như “vùng trũng” đầu tư mới.

Gần đây, các dự án đất nền tại Cần Giuộc, Long An (cũ) ghi nhận thanh khoản tích cực. Đơn cử, dự án đất nền sổ đỏ The 826 EC (15ha) do Nhà phát triển Hai Thành triển khai, dự kiến mở bán đầu tháng 10/2025, đã có lượng booking đáng kể. Dự án thu hút nhà đầu tư nhờ mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch, đã có sổ đỏ từng nền, hạ tầng – tiện ích đồng bộ, liền kề Phú Mỹ Hưng, KCN xanh Long Hậu, Metro số 4 và Vành đai 4. Chính sách thanh toán cũng linh hoạt: khách hàng chỉ cần thanh toán đợt đầu chỉ từ 560 triệu đồng, ngân hàng hỗ trợ vay 70% trong 30 năm.

Ngoài The 826 EC, nhiều dự án khác như KDC Thái Sơn Long Hậu, Saigon Village, Saigon RiverPark, Long Hậu Riverside, Five Star Eco City cũng được thị trường quan tâm nhờ pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng giá theo tiến độ hạ tầng.

Theo ông Quang – một nhà đầu tư lâu năm, dòng tiền hiện đã phân bổ đa dạng thay vì tập trung vào một khu vực duy nhất. Sau những đợt sốt cục bộ, biên độ lợi nhuận đất nền khu Đông TP.HCM ngày càng thu hẹp, khiến dòng vốn dịch chuyển sang các khu vực còn “ngưỡng giá mềm” và gần các tuyến hạ tầng trọng điểm. Trong đó, khu Nam TP.HCM đang là địa bàn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Ông cũng cho rằng, so với trước đây, giá đất nền hiện không tăng đột biến nhưng vẫn duy trì sự ổn định theo tiến độ đầu tư hạ tầng. Đặc biệt, sức cầu gần đây tăng trở lại ở những khu vực lân cận TP.HCM, chủ yếu tập trung tại các dự án gắn liền với các trục giao thông trọng điểm.

Dự báo của chuyên gia

Trong quý 3/2025, nguồn cung đất nền ghi nhận mức tăng nhẹ so với quý trước. Các dự án tại Long An (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ) cùng với những dự án bước vào giai đoạn mở bán tiếp theo tiếp tục giữ vai trò chủ lực cung ứng cho thị trường.

Song song đó, các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ như nới lỏng tín dụng, giảm thuế phí, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công… được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều tín hiệu tích cực, góp phần cải thiện sức cầu chung của thị trường đất nền.

Dự báo trong các quý cuối năm 2025, thị trường thứ cấp sẽ duy trì đà phục hồi tích cực về cả giá bán lẫn thanh khoản. Đặc biệt, những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực cao và khả năng tạo lập cộng đồng cư dân tốt được dự kiến sẽ thu hút lượng giao dịch đáng kể.

Hiện tại, mặt bằng giá đất nền không còn tăng nóng như giai đoạn đầu năm 2025. Tuy nhiên, nhu cầu tìm kiếm đất nền vẫn hiện hữu, nhất là ở các khu vực có hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Từ nay đến cuối năm, giá đất nền tại các tỉnh lân cận TP.HCM dự kiến vẫn tăng nhưng biên độ dao động không lớn. Trong đó, các lô đất đã có sổ đỏ, nằm gần những tuyến hạ tầng giao thông đang triển khai, ghi nhận thanh khoản tích cực hơn cả.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, thị trường đất nền sẽ chứng kiến nhiều thay đổi tích cực về nguồn cung lẫn giao dịch từ cuối năm 2025. Từ quý 1/2026 đến quý 4/2026, thị trường được kỳ vọng bước vào giai đoạn ổn định với thanh khoản cải thiện rõ rệt.

Các chuyên gia cũng nhận định, đất nền là loại hình sẽ phục hồi sau các loại hình ở thực. Vì vậy, 2025 chưa phải là năm để đất nền “trở mình” mạnh mẽ. Giai đoạn 2026 – 2027, khi các hạ tầng trọng điểm như Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành,… hoàn thiện, mới là thời điểm giá đất nền có khả năng bật tăng mạnh.

Ông Kiệt Nguyễn – Giám đốc Kinh doanh Dự án tại DKRA Realty nhấn mạnh: “Sức nóng của phân khúc đất nền từ nay đến cuối năm 2025 không lan rộng toàn thị trường mà tập trung tại những khu vực gắn liền với thông tin hạ tầng và siêu dự án. Giá đất nền chắc chắn sẽ tiếp tục tăng do nhu cầu luôn hiện hữu, nhưng mức biến động sẽ không mạnh mẽ như các giai đoạn trước. Nhà đầu tư cần xác định tâm thế đầu tư trung và dài hạn”.