Doanh nghiệp bất động sản “khát vốn” tác động thế nào tới thị trường?

Kể từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục sụt giảm về nguồn cung bất động sản. Tổng hợp số liệu từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 là hơn 39.084 sản phẩm, nhưng sang tới năm 2019 đã giảm xuống còn gần 22.500 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm xuống còn 16.350 sản phẩm. Năm 2021, số căn hộ được chào bán duy trì ở mức 16.841 sản phẩm. Trong 9 tháng đầu năm 2022, chỉ có gần 8.700 sản phẩm mới.

Tương tự, tại TP. HCM, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 là 44.851 sản phẩm, sang năm 2019 sụt giảm rất mạnh xuống còn 25.100 sản phẩm, giảm tương đương 44%. Và sang năm 2020, căn hộ tại TP. HCM tiếp tục giảm xuống còn 21.300 sản phẩm. Đến năm 2021, nguồn cung tại TP. HCM giảm sâu xuống còn 13.583 sản phẩm. Trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung có khoảng 15.000 sản phẩm.

Trong bối cảnh, hiện nay, dòng tiền từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu đang bị thắt chặt là một phần nguyên nhân tác động tới nguồn cung căn hộ trên thị trường bất động sản. Nhiều chuyên gia dự báo, nếu dòng tiền tiếp tục khó khăn, chủ đầu tư thiếu hụt vốn sẽ không thể tiếp tục triển khai các dự án dang dở và mới, nguồn cung có khả năng tiếp tục đi xuống.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường sẽ không có nhiều biến động, nguồn cung mới cũng không nhiều. “Nguồn cung tại TP. HCM và Hà Nội sẽ không đột biến, tính thanh khoản cũng thấp…, nhưng giá nhà sẽ tiếp đà tăng”, ông Khương nói.

Cùng quan điểm, CBRE Việt Nam cũng cho biết cuối năm 2022 sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách. Cụ thể, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Theo đại diện đơn vị này, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nguồn cung bất động sản trên thị trường sụt giảm có một phần nguyên nhân do khó khăn về nguồn vốn, nhất là sau những động thái thắt chặt quản lý của các cơ quan chức năng khiến “room” tín dụng cho thị trường bất động sản và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ.

Ông Đính cũng cho biết, khi nguồn vốn chảy vào bất động sản bị hạn chế sẽ ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng trên thị trường. Trước hết là các nhà phát triển bất động sản. Hiện nay, vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản thường chỉ đủ để thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp thuế đất.

Để đầu tư xây dựng công trình, hạ tầng dự án, chủ đầu tư phải tiếp cận với nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, phát hành trái phiếu và huy động từ khách hàng. Do đó, nếu dòng vốn bị ngưng trệ thì lập tức các dự án bất động sản phải tạm dừng triển khai.

Nhóm đối tượng thứ hai bị ảnh hưởng là các ngành nghề kinh doanh liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, nội thất… Đây là nhóm đối tượng sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời bị ảnh hưởng gián tiếp bởi những hệ quả chung khi thị trường bất động sản trầm lắng.

Bên cạnh đó, chính hệ thống các ngân hàng thương mại cũng đối mặt với nguy cơ gia tăng nợ xấu khi các dự án bất động sản không thể hoạt động. Ngoài ra, nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà ở cũng gặp nhiều khó khăn để lựa chọn được sản phẩm phù hợp. Mặt khác, các chủ trương quy hoạch, kế hoạch phát triển hạ tầng đô thị, nhà ở của các địa phương cũng bị ảnh hưởng, khó có thể hoàn thành mục tiêu đề ra…