Dòng vốn vào thị trường bất động sản cơ bản vẫn tích cực

Tín dụng bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa

Tại Đại hội nhiệm kỳ V của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã chia sẻ góc nhìn về tác động của việc siết dòng vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản (bất động sản).

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản Việt Nam tiềm năng và triển vọng so với quốc tế. Trước đại dịch Covid-19, cụ thể là năm 2019, riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp khoảng 10% GDP. Nếu so với quốc tế, hai lĩnh vực này tại Việt Nam vẫn đóng góp thấp hơn tại Ấn Độ, Trung Quốc. Điều đó cho thấy vẫn còn rất nhiều dư địa để tiếp tục phát triển hai lĩnh vực này.

Về yếu tố lan tỏa, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã công bố, lĩnh vực bất động sản đã lan tỏa tới ít nhất 35 ngành nghề khác nhau. Điển hình là các ngành như xây dựng, du lịch, tài chính vốn.

Nói về dòng vốn thị trường bất động sản, vị chuyên gia cho biết, trong 5 tháng vừa qua cho thấy, về cơ bản dòng vốn vẫn tích cực. Tất nhiên vẫn chậm hơn bởi một số lý do về việc ngân hàng cho vay như thế nào.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV.

"Chúng ta cần lưu ý rằng, trong 20% tổng dư nợ của ngân hàng cho bất động sản, có đến 65% là cho vay mua nhà ở, còn lại 35% là cho vay kinh doanh bất động sản. Thời gian vừa qua cũng đã có sự kiểm soát chặt chẽ hơn về dòng vốn cho vay bất động sản của ngân hàng.

Ở các nước trong khu vực, vốn tín dụng vào bất động sản cao hơn Việt Nam nhiều, tính trung bình cao gấp 1,5 lần. Như vậy, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa cho kênh tín dụng vào bất động sản, bao gồm cả tín dụng vào nhà ở xã hội", ông Lực nói.

Mặt khác, dòng vốn FDI, vốn trái phiếu đóng vai trò rất quan trọng với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong 2 tháng vừa qua, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu rất ít, chứng tỏ thị trường đã thận trọng hơn, đâu đó có những tác động từ chính sách, từ các vụ việc. Quốc hội cũng đã nhắc đến ý này để làm sao có thể kiểm soát rủi ro cho phù hợp.

Ngoài ra, thu hút vốn của bất động sản rất lớn, minh chứng là ngành này luôn đứng thứ hai về thu hút vốn FDI.

TS. Cấn Văn Lực cho hay, việc siết tín dụng vào bất động sản có thể dẫn tới 4 hệ luỵ:

Thứ nhất, điều này có một chút tác động làm giảm nhiệt thị trường, ví dụ như sốt đất. 

Thứ hai, siết tín dụng thì doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn do không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động, kéo theo mất cân đối cung cầu, khiến giá nhà ở tăng cao và các bất động sản khác cũng tăng theo. 

Thứ ba, nhiều dự án bị gián đoạn, nợ xấu ngân hàng sẽ tăng lên. Nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng họ khó có niềm tin về sự tăng trưởng trở lại của ngành bất động sản khi các hoạt động siết chặt vốn đang diễn ra.

Thứ tư, siết chặt dòng vốn một cách thái quá thì doanh nghiệp sẽ lo lắng và rất khó triển khai những dự án mới, trong khi đây là nhu cầu phục hồi trước mắt cũng như lâu dài của doanh nghiệp.

8 điểm nghẽn của thị trường bất động sản

Bên cạnh những hệ lụy của việc siết tín dụng, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang phải đối mặt với 8 điểm nghẽn:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật còn bất cập, chồng chéo, không rõ ràng, phức tạp, ví dụ như condotel đã đề cập cách đây 5 năm nhưng vẫn chưa có nhiều biến chuyển. Thứ hai, những chính sách về phát triển bất động sản chưa phù hợp, câu chuyện công khai minh bạch của thị trường còn rất yếu.

Thứ ba, công tác quy hoạch là vấn đề nan giải. Tôi cho rằng cần phải chú trọng hơn quy hoạch tại các đô thị mới, các khu trung tâm kinh tế mới, khu vực đặc thù...

Thứ tư, tài chính bất động sản bao gồm thuế, phí và các kênh dẫn vốn khác nhau từ vốn tư nhân, vốn Nhà nước, vốn FDI đều còn nhiều bất cập. Đơn cử như thuế vẫn đang tranh luận có đánh thuế bất động sản hay không, đánh thuế bất động sản thứ 2, thứ 3 như thế nào? Cuối cùng vẫn chưa có một lộ trình rõ ràng hay một phương án khả thi.

Thứ năm, năng lực tư duy của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản vẫn chưa chuyên nghiệp. Thứ sáu, thủ tục hành chính còn khá phức tạp, đặc biệt liên quan đến lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai còn vô cùng phức tạp.

Thứ bảy, những thị trường mang tính hỗ trợ cho thị trường bất động sản như thị trường tài chính, thị trường lao động, vật liệu xây dựng, chuyển đổi số,... vẫn chưa phát triển tốt. Cuối cùng, thông tin dữ liệu và chuyển đổi số trong bất động sản còn tương đối chậm so với ngân hàng, tài chính.