Giá đất tăng sốc sẽ gây ra các rủi ro cho người dân

Nguy cơ phát sinh tranh chấp

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1.1.2026 là bước tiến tất yếu trong quản lý nhà nước, góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo nhà nước và giá thị trường. 

Tuy nhiên, hầu hết các ý kiến đều cho rằng mức tăng "sốc" tại nhiều khu vực đang tạo ra những rủi ro cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Trong đó người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, vì nghĩa vụ tài chính tăng cao.

Khi chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực tăng mạnh sẽ ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt.

Giá đất tăng sẽ khiến chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất  tăng, loại chi phí chiếm này tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án.

Đối với những dự án đang triển khai, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn và lúng túng khi phải cân nhắc việc có nên tiếp tục triển khai hay tạm dừng. Bởi chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh có thể khiến tổng mức đầu tư vượt xa khả năng tài chính của doanh nghiệp.

Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch ngân sách và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc thị trường có chấp nhận mức giá bán buộc phải điều chỉnh tăng hay không vẫn là một ẩn số.

Một số dự án có thể thua lỗ hoặc chậm ra sổ cho khách hàng, kéo theo nguy cơ tranh chấp.

Khi giá đất tăng, việc định giá tài sản bảo đảm phải điều chỉnh lại khung giá trị, ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay để kiểm soát rủi ro nợ xấu.

Giá nhà và chi phí sở hữu nhà tăng cao có thể khiến sức mua suy giảm, đặc biệt là nhóm vay mua nhà lần đầu.

Nếu bảng giá đất tăng nhanh hơn giá trị thực, nguy cơ lệch trục giữa định giá và thị trường sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng.

Chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng mạnh, khiến giá thành phát triển dự án đội cao.

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và giá trị lớn, do các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh có thể rút ngắn thời gian phát triển và tung sản phẩm ra thị trường nhanh hơn. Trong khi, các doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới, khiến nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn, có nguy cơ chững lại.

Giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào, khiến sức mua thực giảm, đặc biệt trong nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Tâm lý thận trọng và chờ đợi chính sách hỗ trợ có thể khiến thị trường trầm lắng tạm thời.

Theo VARS IRE, giá đất tăng nên các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.

Mặt bằng giá chung trên thị trường sẽ tiếp tục tăng, gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Dù giá đất tăng sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất nhưng cũng sẽ làm giảm sức hấp dẫn do chi phí đầu tư tăng cao, nhất là tại các khu vực tiềm năng nhưng chưa được đầu tư về hạ tầng.

Giá đất cần tăng theo lộ trình

VARS IRE cho rằng, khó có thể kỳ vọng một bảng giá đất có thể làm hài lòng tất cả các nhóm chủ thể, khi mục đích sử dụng, lợi ích và kỳ vọng của từng nhóm là khác nhau. Vì vậy, bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được áp dụng cho một mục đích cụ thể như bồi thường, giải phóng mặt bằng. 

Nếu dùng chung cho các mục đích khác như tính tiền sử dụng đất , đấu giá hay tính thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Do vậy, bảng giá là công cụ quản lý và thu thuế của Nhà nước, không phải là công cụ điều tiết cung, cầu thị trường. Việc ổn định chính sách giá đất cần hướng tới mục tiêu dài hạn về minh bạch, công bằng và bền vững.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Để hài hòa lợi ích, cần cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

Áp dụng mức tính tiền sử dụng đất , tiền thuê đất, tính thuế, phí, lệ phí khác nhau tùy theo mục đích sử dụng (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất, đất nông nghiệp...) và phù hợp với mức độ phát triển hạ tầng, đô thị của từng vùng.

Xây dựng lộ trình điều chỉnh phù hợp, tránh gây "sốc" cho thị trường và tác động đột ngột đến doanh nghiệp, người dân, nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn đang hoàn thiện mô hình chính quyền đô thị 2 cấp.

Đẩy mạnh truyền thông, phổ biến và giải thích chính sách giúp người dân, doanh nghiệp và đội ngũ môi giới hiểu đúng bản chất và vai trò của bảng giá đất , tránh bị lợi dụng để "thổi giá" hoặc tạo kỳ vọng sai lệch về xu hướng thị trường.