Giảm tỷ lệ vốn vay có giúp hạ giá nhà?

Chưa chắc giá nhà sẽ giảm

Tăng vốn chủ sở hữu có thể giúp doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) giảm phụ thuộc vào vốn vay và an toàn tài chính hơn, nhưng không có nghĩa giá nhà sẽ tự động giảm. Bởi theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nếu mục tiêu của chính sách là kéo giá nhà xuống, cần kiểm tra đầy đủ chuỗi tác động từ vốn, chi phí dự án đến nguồn cung và cạnh tranh, thay vì chỉ nhìn vào lãi vay.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Lý do khá đơn giản, vốn vay có chi phí, nhưng vốn của chủ sở hữu cũng không phải tiền miễn phí. Người bỏ vốn cũng kỳ vọng lợi nhuận tương ứng với thời gian và rủi ro mà họ chấp nhận. Vì vậy, DN vay ít đi có thể giảm tiền lãi ngân hàng, nhưng chưa chắc tổng chi phí vốn của dự án giảm tương ứng, càng chưa chắc phần tiết kiệm đó tự động chuyển thành giá bán thấp hơn cho người mua.

Giá nhà còn được hình thành từ chi phí đất đai, xây dựng, hạ tầng, thuế và nghĩa vụ tài chính, thủ tục pháp lý, thời gian phát triển dự án, cùng quan hệ cung - cầu trên thị trường. Một dự án phải chờ thêm vài năm để hoàn thiện thủ tục thì dù sử dụng vốn vay hay vốn của chính DN, lượng vốn rất lớn vẫn bị nằm lại trong dự án. Vốn vay có lãi suất, vốn chủ sở hữu có chi phí cơ hội, còn thời gian pháp lý cũng có giá.

Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cũng cho rằng xét về mặt cơ học tài chính, việc giảm vốn vay có thể giúp DN giảm chi phí lãi vay và qua đó có khả năng giảm một phần chi phí đầu tư. Tuy nhiên, từ đó đi đến kết luận rằng chính sách này sẽ làm giảm giá nhà thì cần có nghiên cứu khoa học, số liệu thực tiễn và cơ sở luận chứng đầy đủ. Trước mắt chưa nên khẳng định theo hướng đó.

Thứ nhất, cần nhìn đúng bản chất cơ cấu vốn của một dự án BĐS. Quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu 15 - 20% không đồng nghĩa với việc phần vốn còn lại đều là vay ngân hàng mà có thể sử dụng nhiều nguồn vốn khác nhau như vốn góp, vốn hợp tác đầu tư, vốn huy động từ khách hàng theo quy định pháp luật, trái phiếu hoặc các nguồn vốn hợp pháp khác. Đồng thời, việc DN có sử dụng tối đa hạn mức tín dụng hay không còn phụ thuộc vào năng lực quản trị, khả năng huy động vốn, tiến độ bán hàng và "kỹ năng" tổ chức dòng tiền của từng DN. Vì vậy, không thể mặc nhiên lấy tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu để suy ra rằng DN sẽ phải vay 80 - 85% tổng vốn đầu tư.

Thứ hai, ngay cả khi nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu, chưa chắc mục tiêu giảm sử dụng vốn tín dụng đạt được trên thực tế, DN có thể không sử dụng hết phần vốn tự có cho một dự án mà tiếp tục lựa chọn các nguồn vốn khác hoặc duy trì mức vay cao để tối ưu hóa dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn. Khi đó, việc nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên giấy tờ chưa chắc đồng nghĩa với việc chi phí tài chính thực tế của dự án giảm tương ứng.

Phải giảm tổng chi phí tạo lập một căn nhà

Theo ông Trần Quốc Dũng, nếu mục tiêu cuối cùng là giảm giá nhà, chính sách cần tập trung mạnh hơn vào việc giảm tổng chi phí tạo lập sản phẩm và rút ngắn thời gian đưa dự án vào kinh doanh. Khi chu kỳ đầu tư được rút ngắn, sản phẩm được đưa ra thị trường sớm hơn, chi phí tài chính sẽ tự nhiên giảm xuống và nguồn cung cũng được cải thiện.

Một vấn đề khác cần được xem xét là tiền sử dụng đất và các chi phí liên quan đến đất đai. Nếu chi phí đầu vào về đất quá cao, khoản chi phí đó cuối cùng cũng được cộng vào giá bán. Đặc biệt, cần nhìn nhận nhà ở khác với nhiều loại hình BĐS phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thông thường. Nhu cầu về nhà ở có tính thiết yếu và liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội. Trong khi đó, hiện nay các dự án nhà ở thương mại vẫn phải chịu nhiều khoản chi phí về đất đai, thuế, phí và nghĩa vụ tài chính mà cơ chế ưu đãi chưa thực sự tương xứng với vai trò cung cấp một sản phẩm thiết yếu cho người dân.

"Muốn giảm giá nhà thì không chỉ giảm giá vốn, mà phải giảm tổng chi phí tạo lập một căn nhà. Nếu chỉ nâng vốn chủ sở hữu mà chưa xử lý những chi phí lớn hơn nằm ở đất đai, thủ tục và thời gian dự án, mục tiêu giảm giá nhà có thể không đạt được, thậm chí trong một số trường hợp còn làm thu hẹp khả năng tham gia thị trường của DN và ảnh hưởng đến nguồn cung", ông Dũng nói thẳng.

Ông Trương Anh Tú cũng cho rằng, tác động cần được tính kỹ hơn lại nằm ở nguồn cung. Nếu tỷ lệ vốn chủ sở hữu được nâng quá cao theo một ngưỡng cơ học, các DN có tiềm lực lớn sẽ dễ đáp ứng hơn, trong khi DN vừa và nhỏ có thể phải giảm số dự án, tìm thêm vốn hoặc rời khỏi một phần thị trường. Khi đó xuất hiện một nghịch lý, yêu cầu vốn cao hơn có thể làm từng DN an toàn hơn, nhưng nếu làm giảm số DN và số dự án thì nguồn cung và cạnh tranh cũng có thể giảm, giá nhà vì thế chưa chắc đi xuống. Cũng cần xem xét liệu diện tích dự án có phải thước đo phù hợp nhất để xác định tỷ lệ vốn chủ sở hữu. Một dự án vài héc ta tại khu vực nội đô sẽ có tổng mức đầu tư rất lớn, có thể mang rủi ro tài chính lớn hơn một dự án hàng chục héc ta ở ngoại thành. Nên héc ta đo diện tích đất, không tự động đo được quy mô vốn và càng không đo được mức độ rủi ro tài chính.

Vì vậy, thay vì nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu lên bao nhiêu, chính sách cần nhìn sâu hơn vào vốn thực của chủ đầu tư, tổng mức đầu tư, mức đòn bẩy, nghĩa vụ nợ, số dự án triển khai đồng thời và khả năng phân bổ vốn cho từng dự án. Mục tiêu là ngăn DN sử dụng đòn bẩy quá mức rồi chuyển rủi ro sang người mua và hệ thống tài chính, nhưng đồng thời không dựng một hàng rào vốn quá cao khiến thị trường ít người tham gia, ít dự án và ít nguồn cung hơn.

"Phép thử cuối cùng không phải cho DN vay ít đi, mà chính sách đó tạo ra một thị trường an toàn và rộng mở hơn đến đâu. DN vay ít hơn có thể an toàn hơn, nhưng căn nhà chưa chắc rẻ hơn. Muốn người dân có thêm cơ hội mua nhà, chính sách phải đồng thời giảm rủi ro, giảm chi phí, rút ngắn thời gian pháp lý, mở rộng nguồn cung và duy trì cạnh tranh. Trước một chính sách được kỳ vọng giúp giảm giá nhà, câu hỏi cuối cùng nên rất gần với người dân: sau chính sách đó, thị trường có thêm hay bớt DN, thêm hay bớt dự án và người dân có thêm hay bớt cơ hội sở hữu nhà", ông Trương Anh Tú đặt vấn đề.