Giới đầu tư địa ốc tìm kiếm cơ hội ở khu vực nào trong năm 2022?

Đối với thị trường nhà ở, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ chủ yếu đến từ các dự án đặt tại những quận/huyện lân cận và ngoại thành. Xét riêng về thị trường chung cư, khu vực ngoại thành trong năm 2021 đã đóng góp 30% nguồn cung cho thị trường chung cư.

Dự kiến trong tương lai, các dự án chung cư tại năm huyện sắp lên quận sẽ chiếm 27% nguồn cung. Bên cạnh đó, xét về thị trường biệt thự/nhà liền kề, nguồn cung tương lai sẽ chủ yếu đến từ huyện xa trung tâm, dẫn đầu là huyện Đan Phượng, theo sau là huyện Hoài Đức và Đông Anh.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết, một số đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM đang có một xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực lân cận. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này đến từ việc giá của bất động sản của khu vực nội thành đã được thiết lập ở mức cao.

Bởi vậy, kỳ vọng về khả năng sinh lời từ địa điểm này thấp hơn và nhà đầu tư thường tìm cơ hội ở những quận/huyện ngoài trung tâm và vùng xung quanh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng. Nhờ vậy, áp lực tăng giá tại những khu vực nội thành được giảm tải, tránh hiện tượng đẩy giá quá cao.

“Tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng trong việc thu hút nhà đầu tư và người mua. Theo kế hoạch, thành phố Hà Nội dự kiến dành hơn 51.000 tỷ đồng cho đầu tư công năm 2022, trong đó 30% đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong những năm sắp tới, các dự án được ưu tiên bao gồm: đường vành đai 2.5, 3, 3.5, 4, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và Thượng Cát. Kèm theo đó là cải thiện và nâng cao tuyến đường quốc lộ cùng việc hoàn thiện các dự án tàu điện. Hệ thống giao thông thuận tiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, hỗ trợ kết nối giữa các dự án ven đô và trong trung tâm”, bà Hằng nhấn mạnh.

Đánh giá về tiềm năng đầu tư của bất động sản vùng ven, bà Lê Thị Phương Lan - Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội cho biết, đầu tư là việc sử dụng một số tiền để mua một loại tài sản với kỳ vọng là nó sẽ tăng giá trong tương lai. Yếu tố để quyết định việc chi tiêu hôm nay là nhìn vào những yếu tố trong tương lai chứ không phải là những thuận lợi bây giờ. Bất động sản trong nội thành không phản ánh tất cả những lợi thế tiềm năng vào giá, vậy nên, dòng tiền có xu hướng tìm đến những nơi mà nhà đầu tư tin rằng sẽ có những sự thay đổi căn bản trong tương lai. 

"Khi bất động sản trong trung tâm đã phản ánh toàn bộ tiềm năng tương lai vào trong giá của hiện tại thì bất động sản vùng ven có thể là một sự chọn tốt đứng trên khía cạnh này", bà Lan nói.

Bà Lan khuyên nhà đầu tư nên chú ý đến tầm nhìn dài hạn trong kế hoạch của mình. Mỗi cá nhân có những mục đích khác nhau tuy nhiên then chốt vẫn là những tiêu chí cơ bản bao gồm tiềm năng phát triển, quy hoạch và hệ thống cơ sở hạ tầng. 

Theo chuyên gia Savills, vùng phía Tây Hà Nội, Đông Anh hay Long Biên là những khu vực đang thu hút sự quan tâm từ phía nhà đầu tư. Mặc dù vậy, mỗi dự án sẽ có một đặc điểm khác nhau. Bên cạnh vấn đề về giá cả, nhà đầu tư sẽ cần xem xét đến chất lượng của dự án, bao gồm cơ sở vật chất, các chứng nhận và tiêu chuẩn xây dựng, phù hợp cho cả mục đích ở và cho thuê.

Đối với thị trường văn phòng, ghi nhận sự đa dạng trong đối tượng khách thuê với phân bổ địa điểm khác nhau. Xét theo vị trí địa lý, trong khi các doanh nghiệp của khối FIRE (Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản) có xu hướng tập trung tại khu vực trung tâm và nội thành; khối Sản xuất và ICT (Công nghệ Thông tin) là nhóm đối tượng khách thuê chủ yếu tại khu vực phía Tây. Tuy nhiên, năm gần đây đã chứng kiến sự chuyển dịch địa điểm của nhiều tổ chức FIRE và văn phòng chính phủ sang các quận/huyện nằm tại phía Tây Hà Nội.

Việc trở lại làm việc sau thời gian giãn cách kéo dài có thể dẫn đến nhu cầu văn phòng tăng khiến hoạt động cho thuê phục hồi vào năm 2022. Các ngành ICT, Sản xuất và FIRE sẽ là động lực chính.

Đối với thị trường bán lẻ, trong khi các tòa nhà nằm ngoài trung tâm gặp khó khăn với việc lấp đầy, thị trường bất động sản cao cấp ở khu vực trung tâm hoạt động sôi nổi trong năm 2021. Dự kiến trong vòng 3 năm tới, khu vực trung tâm sẽ có thêm 5.000 m2 sàn, phần nào đáp ứng tình trạng thiếu hụt nguồn cung ở thời điểm hiện tại. Ở phía Tây sẽ có thêm 10.000 m2 diện tích sàn với sự gia nhập của QMS Tower vào năm 2022 và Taisei Tower vào năm 2024.

Tình trạng mặt bằng trống sẽ được cải thiện trong năm này nhờ hai yếu tố chính. Thứ nhất là nhờ sự mở rộng kinh doanh của những khách thuê quy mô lớn và thương hiệu quốc tế. 

Thứ hai là dự đoán gia tăng của mức chi tiêu hàng ngày của người dân. Cụ thể, theo số liệu cung cấp bởi McKinsey & Company, Việt Nam dự kiến năm 2030 sẽ đón nhận nhóm đối tượng tiêu dùng cao mới với mức chi tiêu hơn 70 USD/ngày. Trước mắt năm 2022 được nhận định sẽ là năm khởi sắc của thị trường bán lẻ.