Góp ý dự thảo Luật Đất đai: Bất cập bảng giá đất

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản góp ý quy định về "bảng giá đất" tại Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)".

HoREA cho rằng các quy định về bảng giá đất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa hợp lý (Ảnh: LV)

Dự thảo quy định UBND cấp xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Kế thừa bảng giá đất 5 năm một lần

Theo HoREA, quy định trên có thể làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bởi lẽ hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu về giá đất" theo "vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn".

Và chỉ khi xây dựng được chính quyền điện tử, xã hội số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và cơ sở dữ liệu được tự động cập nhật theo thời gian thực thì lúc đó sẽ có đủ điều kiện để xây dựng được "cơ sở dữ liệu về giá đất" theo "vùng giá trị đất", "giá thửa đất chuẩn" để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước. Đến thời điểm đó thì cơ chế xây dựng và ban hành "bảng giá đất" sẽ được tự động hóa 24/7.

HoREA dẫn kinh nghiệm tham khảo của Hàn Quốc, "Cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản" thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông (MOLIT) chia Hàn Quốc thành 37 "vùng giá trị đất" và xác lập được "giá thửa đất chuẩn" được cập nhật theo thời gian thực (update real time), nên đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân.

Cơ chế vận hành này đã giúp cho Chính phủ Hàn Quốc có thể nắm chắc diễn biến giá cả của thị trường bất động sản, thị trường đất đai tại mọi thời điểm, mọi khu vực để can thiệp, điều chỉnh kịp thời.

HoREA kiến nghị giữ nguyên cơ chế "bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần" và được xem xét điều chỉnh bằng các "hệ số điều chỉnh giá đất" hàng năm hoặc theo khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng không nên phủ định tính hợp lý của quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần" và trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần" cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất như kinh nghiệm thực tiễn của Hàn Quốc (nêu trên).

Bất cập cả hệ số K

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra những "bất cập" của quy định "Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành" khi quy định ban hành "bảng giá đất" hàng năm.

Bởi lẽ, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định Mục tiêu tổng quát, trong đó có mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, có nghĩa là thị trường quyền sử dụng đất là thị trường thành phần, là một bộ phận của thị trường bất động sản.