"Hàng xóm" bán 10 tỷ/căn, vì sao gần 4.000 căn hộ tại "đất vàng" Thủ Thiêm giá chưa đến 3 tỷ vẫn ế khách?

UBND TP.HCM vừa ban hành kế hoạch đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm . Các căn hộ chung cư thuộc lô R1, R2, R3, R4, R5 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm , phường An Khánh. Số căn hộ này thuộc khu 38,4 ha, nằm trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm .

Được biết, số căn hộ này đã được hoàn thành xây dựng từ năm 2015. Tuy nhiên, do phần lớn người dân bị ảnh hưởng bởi dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhận tiền tự tái định cư nên chỉ một vài block có người ở, một số ít được chuyển qua nhà ở thương mại từ lúc mới bắt đầu xây dựng như khu New City của Công ty Thuận Việt, với 1.229 căn hộ.

Vì lẽ đó, khi nhà được xây xong, năm 2017, thành phố lần đầu tiên đem dự án này ra đấu giá với số tiền là 8.800 tỷ đồng cho 3.790 căn hộ, tương đương 2,32 tỷ đồng nỗi căn nhưng không có ai tham gia đấu giá.

Sau đó, nhiều lần dự án này được đem ra đấu giá lại với giá liên tục tăng, từ 8.800 tỷ lên 9.100 tỷ rồi 9.900 tỷ đồng nhưng không thành công.

Lần gần đây nhất là năm 2023, thành phố tiếp tục đem dự án này đấu giá. Lần này, giá không thay đổi so với lần trước đó, là 9.900 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,6 tỷ đồng mỗi căn nhưng cũng thất bại. Dự kiến, việc đấu giá lần thứ 5 cho 3.790 căn hộ tái định cư này sẽ được diễn ra trong năm 2025.

Điều đáng nói là, đây là dự án nằm trong khu "đất vàng" Thủ Thiêm . Khu đất xây dựng dự án rất đắc địa, là mơ ước của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản. Khu vực này cũng là nơi định cư lý tưởng, là mơ ước của hàng triệu người dân thành phố.

Cập nhật ở thời điểm hiện tại, giá bán cho mỗi m2 ở đây thấp nhất cũng từ 150 triệu đồng. Những dự án giáp ranh cũng có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với việc mỗi căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m2 giá thấp nhất cũng lên đến từ 7 - 10 tỷ đồng (tùy từng vị trí). Trong khi tính bình quân mỗi căn hộ tái định cư đang đấu giá chỉ khoảng 2,6 tỷ đồng.

Lý giải về việc dự án này có giá khá rẻ so với thị trường nhưng luôn "ế khách" một chuyên gia bất động sản cho biết, do công trình này xây dựng là căn hộ tái định cư nên thiết kế đã không đẹp mắt, chất lượng không cao cấp, tiện ích thiếu vắng càng khiến các căn hộ tại đây mất giá trị so với các dự án căn hộ thương mại cùng khu vực.

Bên cạnh đó, theo quy định, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm. Nếu đơn vị trúng đấu giá thì trong vòng một tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày.

Gần 10.000 tỷ đồng là một con số rất lớn. Để thu xếp được số tiền này trong thời gian ngắn theo quy định là một trong những trở ngại lớn đối với vác doanh nghiệp đấu giá. thành công.

Ngoài ra, do dự án đã xây dựng cách đây 10 năm, lại bị bỏ hoang không có người ở nên nhiều hạng mục của công trình như hạ tầng, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy... đều đã xuống cấp trầm trọng.

Chính vì thế, nếu doanh nghiệp đầu giá thành công sẽ đặt ra bài toán, nếu muốn hồi sinh thì phải đập đi xây lại dự án này, không thể tận dụng được số căn hộ này để bán ra thị trường. Nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất trong khi đó, để chờ chuyển đổi, dự án sẽ tiếp tục "treo", gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, muốn dự án này đấu giá thuận lợi và thành công, có thể chia dự án đấu giá theo từng block. Cách làm này sẽ giúp nhiều doanh nghiệp có thể tham gia, tạo ra sự cạnh tranh và khả năng thành công cao hơn.

Ngoài ra, có thể tính thêm phương án chuyển đổi dự án này thành dự án nhà ở xã hội. Phương án này vừa giải phóng được hàng tồn kho hàng hàng chục năm trời vừa đạt được mục tiêu của chương trình xây nhà ở xã hội và quan trọng hơn là giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người nghèo.