Khó dùng quỹ đất công thanh toán BT

Trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 có giá khởi điểm 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/10/2019, tạo khuôn khổ pháp luật để tiếp tục triển khai, thực hiện các Dự án BT theo phương thức Nhà nước sử dụng tài sản công, trong đó có "quỹ đất, trụ sở làm việc" (gọi tắt là "quỹ đất") để thanh toán cho Nhà đầu tư.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu Nghị định 69/2019/NĐ-CP và đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai; Luật quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận thấy nội dung một số quy phạm pháp luật còn bất cập, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và có thể bị vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

Cụ thể, thứ nhất: Chưa có khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng "tiền thuộc ngân sách nhà nước" thanh toán Dự án BT.

Thứ hai, có sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác "quỹ đất" để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai); và quy định sử dụng "quỹ đất" để thanh toán Dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).

Thứ ba, rất khó để đảm bảo "nguyên tắc ngang giá" khi Nhà nước sử dụng "quỹ đất" để thanh toán Dự án BT, theo kiểu "vật đổi vật", "hàng đổi hàng", mà lẽ ra phải dùng tiền để thanh toán Dự án BT, mua lại công trình BT theo kiểu "hàng - tiền".

Trong vai trò "Bên mua" thì Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Dự án BT, để mua công trình BT với giá hợp lý nhất (cùng đạt chuẩn chất lượng nhưng có giá thấp nhất).

Trong vai trò "Bên bán", Nhà nước cần phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán Dự án BT, thì mới đảm bảo bán đúng giá thị trường, để lựa chọn nhà đầu tư "dự án khác".

Thứ tư, bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay là Luật Đấu thầu và Luật Đấu giá tài sản chưa có quy định các trường hợp sau đây: Trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất ("bán" "dự án khác"); Trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu giá ("bán") quỹ đất, trụ sở làm việc để lấy "tiền" thanh toán Dự án BT.

Pháp luật quản lý, sử dụng tài sản công quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Dự án BT, nhưng lại không quy định đồng thời thực hiện đấu giá "quỹ đất" hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà lại sử dụng "quỹ đất" thanh toán Dự án BT.

Quy định này đã trái với quy định đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Nhà ở.

Với cách làm này, thực chất là chỉ định nhà đầu tư thực hiện "dự án khác" không qua đấu giá, đấu thầu, có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản công và giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.