Hàng trăm dự án BT 'đóng băng' vì khó xác định giá đất

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển TPHCM.

HoREA cho biết, cả nước hiện có 162 dự án BT đang bị ách tắc vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước. Nguyên nhân chính là do pháp luật chưa thống nhất về thời điểm tính giá đất , trong khi cơ quan nhà nước lại chậm ban hành quyết định giao đất khiến doanh nghiệp gánh chịu rủi ro và thiệt hại do biến động giá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định, để tháo gỡ thực chất, cần bổ sung vào dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định rõ thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán dự án BT được tính tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc giao kết hợp đồng BT.

“Đề xuất này phù hợp với tinh thần của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời kế thừa nguyên tắc đã áp dụng ổn định nhiều năm trong các dự án đối tác công tư. Việc xác định thời điểm giá đất tại giai đoạn ký kết hợp đồng giúp phản ánh đúng bản chất thỏa thuận đầu tư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và tránh phát sinh khiếu nại, tranh chấp về sau”, ông Châu nói.

Theo đó, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định chuyển tiếp trong việc giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp dùng quỹ đất thanh toán hợp đồng BT đã ký kết và bàn giao.

Đối với quỹ đất được sử dụng để thanh toán hợp đồng BT đã ký kết theo quy định của pháp luật từ ngày 1/7/2025 đến trước ngày nghị quyết có hiệu lực mà chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thì thực hiện theo quy định của nghị quyết này và giá đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Trường hợp sử dụng quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT đã ký kết và hoàn thành bàn giao trước ngày 1/7/2025, thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán dự án BT được tính tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc ký kết hợp đồng.

Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 1 “dự thảo Nghị quyết sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Lý giải về các đề xuất này, HoREA viện dẫn trường hợp Công ty CP Đầu tư MHL, chủ đầu tư dự án BT tại 448 Nguyễn Tất Thành (quận 4, TPHCM), có thể thấy rõ tính cấp thiết của vấn đề. Dự án này ký hợp đồng BT từ năm 2016, bàn giao công trình từ năm 2018 nhưng đến tháng 3/2025 mới được giao đất. Việc chậm trễ kéo dài khiến doanh nghiệp gặp khó trong xác định tiền sử dụng đất, do các cơ quan chưa thống nhất về thời điểm tính giá.

Công ty CP Đầu tư MHL khẳng định, lỗi không thuộc về nhà đầu tư nên không thể áp dụng giá đất năm 2025, khi giá thị trường đã biến động quá lớn. Nếu không có hướng dẫn rõ ràng, doanh nghiệp có thể chịu thiệt hại hàng trăm tỷ đồng, còn Nhà nước cũng không thu được hiệu quả đầu tư đúng như mục tiêu ban đầu.

Theo HoREA, đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật trong tính toán nghĩa vụ tài chính, mà còn là bước quan trọng để khơi thông hàng trăm dự án BT đang “đóng băng”, giúp phục hồi hoạt động đầu tư hạ tầng theo phương thức đối tác công tư.

“Trước đây nhiều trường hợp nhà đầu tư và cơ quan có thẩm quyền chỉ ký “giao kết hợp đồng” để thực hiện dự án BT . Do đó, cần xác định thời điểm giao kết hợp đồng là căn cứ tính giá đất thanh toán nhằm tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án BT trên cả nước”, ông Châu nói.